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華人打入日本房產圈 摸清華人買房的秘密(圖)

 2018-08-16 15:04 桌面版 简体 打賞 0
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東京
東京(圖片來源:Max Pixel)

【看中國2018年8月16日訊】日本房地產近年來遭到華人大肆收購,有位華人打入日本房地產中介圈,想摸清楚到底本國人買房的秘密到底是啥?我們快來看看最近作者「看客」在中文媒體上發表的一篇熱文:

買房是療愈中年危機的最好辦法。然而,眼下的房格爾係數還在一路飆升,一線城市房子又是無限期限購,一時間,兜裡的游資陷入無處安放的境地。與此同時,隔壁日本的不動產市場卻頻頻伸出友誼的手:永久房產、單筆投資小、升值潛力大、租售比高、對外國人無政策限制……

各種比較優勢,在中國人民的語境解讀中足以催生新選擇——

「東京一百套房子裡,有五、六套都被中國人加入了購物車。」

「據說新宿塔(指新宿的超豪華公寓樓)一半都被中國人買走了。」

坊間傳聞「賣掉北京一個家,可以在東京買一棟大樓」、房產廣告「70萬安家東京」,無一不挑逗著瓜民的神經。為了一探究竟,我裝扮成看房客,潛入了日本房地產中介圈,並跟幾位在日本買了房的「經驗人士」聊聊。

一、被炒熱了的東京,我來了

手握霓虹國的機票,就如同握著一張線索紊亂的藏寶圖——從福岡40萬人民幣的小型中古房,到東京六本木人民幣5,000萬的高級豪華公寓,日本就是巨型房地產市場,總有一款能滿足您。

2018上半年,東京新筑住宅的均價已達到5.2萬人民幣/㎡,跟2017年北京新建住宅的成交均價基本持平。但這並未澆滅中國人前往近鄰開發土地的熱情,其中必定隱藏著某種奧義。

我仗著因公看房的壕氣,決定先去東京房價排行第4的富人聚集處港區一下。港區之於東京,猶如國貿、建國門之於北京。在《東京女子圖鑒》裡,就有著「港區人不會和外區出身的人結婚」的論調。

提前一天預約了看房,接待我的是小周。他所在的不動產公司號稱「東京最大的華人中介」,但據說人還是不夠——「不知為什麼,五月裡莫名其妙來了一大堆買房的中國人。」

這套公寓位於山手線田町站附近,步行約5分鐘可到達。兩室一廳,55平米,精裝,價格6,980萬日元(約合人民幣428萬)。由於在日本買房不用承擔公攤面積,還送陽臺10平米。所以,按中國建築面積算的話,大概是拿下80㎡的公寓。

而真正讓人產生衝動的,是這裡的看房體驗。看慣毛坯房、簡裝的人受到了視覺衝擊。餐具、地毯、洗碗機,就連水生綠蘿,也都配置齊全——雖然只是用於展示,但不得不說,如同遁入一個沒有中國大媽滋擾的宜家展廳。

在「房屋重要事項說明書」上寫明是否可以養寵物、是否有附帶多功能廚房、刷碗機、乾燥機等。另外,若有過白蟻、三道轉手內有人不幸那個了,說明書裡也會如實列舉,甚至還會告訴你漏水誰來擔責。而且,中介公司對客人的「掙錢買房,躺著收租」痛點把握得十分精準,基本上售後服務也是海底撈級的。

小周稱:「很多人會想,我人在國內,這個房子在日本,我看不到摸不著,會很沒掌握感。」所以,在客戶一擲千金後,房地產機構會提供從找租客、管理房屋,到房租匯款「一條龍」的遠程服務。當然,羊毛不會出在豬身上,要付他們一定的手續費(大概是房租的3%-5%,因公司而異)。

小周稱,也有客人不來日本,是直接委託中介購房並出租。只不過,隱形貧窮人口的買房之路注定是不會一帆風順。我盡力表情嚴肅地打量周圍的一切,然後以「不合眼緣」為理由,離開了公寓。

在提出「預算控制在200萬人民幣以內」要求後,我很快就被殘酷東京驅逐出六本木,也無緣新宿、銀座這些向來受中國人青睞的地段,只好瞄準了地價排名相對後面的板橋區。我把疑心拋給小周:「板橋會不會離都心三區太遠?」小周語重心長地告誡我:「在日本投資房產,跟著車站走比什麼都重要。」

第二套公寓毗鄰板橋站,那是個通勤到池袋只需3分鐘、到新宿9分鐘的大站。公寓總價為3,200萬日元,自帶租約,且月租金是13萬日元。在此之前,把首付款存進餘額寶是我懂得的唯一理財方式。而當下,我不得不動用有限的數學掐指一算:

用折合197萬人民幣來買下這套40㎡的公寓,我每月能收到8,190元人民幣的房租,即年化回報率是5%。再扣除每年的房屋修繕費、固定資產稅、中介管理費和租金收入的個人所得稅後(可以年租金×20%粗略推算),賬面回報率大概是4%,約24年能回本。

相形之下,中國一線城市的年化收益率大概2%。同樣的房子需要50年才能回本,比較優勢呼之欲出。再加上小周說「2020東京奧運行情」,一切似乎充滿想像空間。只是,臨門一腳,我遇到真正的阿喀琉斯之踵。

是的,日本購房貸款的利率很低(工薪族在0.75%左右),可是沒有工作簽證或者永住權的外國人如我,貸款並不容易。作為一個理智的投資客,當然也不可能向利率高達三點幾的中國銀行投誠。因此一次性支付全款,是大多數海外投資者的選擇。很遺憾,我的臥底買房之路,到此要告一段落。

二、用蝸居北京的首付在日本買了一棟樓

和囊中羞澀的我不同,我的那些個「日語水平有限,銀行賬戶無限」的同胞們有魄力得多。在席捲了悉尼、溫哥華和洛杉磯之後,2015年,中國購房團開始大規模進軍日本。根據統計,這一年中國人在日本置產16億美元,比2014年上升了167%。

同時,因應華人的房地產公司亦聞風而起,而石總便是其中之一。如今,他在新宿的不動產公司,規模已達到100多人,其中30%都在做中國業務。他在2006年便開始試水日本房地產行業,他說:「剛開始的時候沒賺過中國人的錢,還搭了幾千萬。那時中國人還沒有錢,租房都不租好的,更別提買房了。」

士別三日,截至今年7月,該公司的中國業務成交量比去年增長了30%。石總憑著混跡商海多年的經驗,大致總結出三類中國投資客:

一是北上廣公司的高管。「他們屬於保守派。在國內已經有三、四套物業,想要分散資產,就再買一套日本的房子收租。」

二是「像馮小剛這種層次的人」。他們在日本買房純粹為了度假。像三個多月前,石總就成交了一單。「八個多億,相當於人民幣六七千萬。這種人在全中國可能只有1,000個。」

此外,還有一支隊伍正在徐徐崛起,他們就是當下面臨「投資荒」的中產大軍。「平均年薪大約30、40萬,他們最大的壓力,就是買房。」一般來說,此類客戶的預算大概是一兩百萬,目標主要鎖定在易出租、年回報率5%-6%之間的小型公寓上。

另一位房地產老闆牛總觀察到,2012-2015年間買房的那批中國人,很多是喜歡日本的文化和生活,或跟日本有過淵源。2015年後,理性因素佔上風。「現在買投資房的佔80%,來了就看回報率、地段,精得很。」

從這個意義上來看,範姐可謂是「理智跟情感」的結合。她在日本生活了15、6年了。她在2014年花76.5萬人民幣,在東京豐島區買一套小型公寓用於出租。

當時,日本的房價和日元匯率均處於近20年的低谷;且受2011年「3.11」大地震的影響,日本房市又遭受重創;再加上彼時中國外匯管制相對寬鬆,正是投資的黃金時期。

「在買這套公寓的時候,我甚至一眼都沒看過房子,當時裡面還住著租客。」說起日中房地產中介的區別,她只回四個字:天地之差。日本不只房產信息和中介收費透明,而且在簽訂委託協議後,不管中介公司能出租到多少,都會按照協商好的價格支付給房東。

無論是成熟規範的中介體系,還是相對理性的房產市場,都讓範姐覺得「穩」。最近,她打算再入手一套房,同樣考慮公寓。不過有人則為將來定居日本未雨綢繆,在IT企業工作一年多的SH說:「在日本租房,每個月也要好幾千,不如買房來得划算。」

眼下已是奧運行情末期,日本的房價水漲船高是不爭的事實。另一方面,短缺建築工人,且東京都內有投資價值的房源也開始緊俏。根據日本國土交通省新發布的《不動產市場動向》調查,今年東京的房地產均價為86.8萬日元(約人民幣5.33萬)/平方米,且中國資本在海外資金中的佔比16.2%。

通過計算,石總得出了結論,「就是中國人硬生生把東京炒起來的。通貨率才1%,但房價卻漲了10%。」即便如此,中國國內「一買一賣來錢快」那一套在這裡不適用——日本房產利得稅規定,持有房產5年以內轉售者,需繳納房產升值金額的40%,而超過5年則是20%,所以倒賣的操作空間很小。

一家不動產開發商的社長小林一郎認為:「對於中國投資者而言,在日本購買房產最大的魅力就是資產保全。」石總也表示英雄所見略同:「在日本投資別炒短線。建議刨除奧運行情,抱著‘就算房價要掉,我們也可以成交’的心態。」

「現在東京都內的好房子基本都飽和了。新的是千葉和埼玉這種緊鄰首都圈的地段,搶手又好推。」自稱是「靠臉吃飯(但即將餓死)」的房屋中介七七對此深有體會。

三、「為什麼中國人寧願貸款也要買房子?」

七七覺得「東京跟北京,其實沒有太大差別。」在小周看來,中國和日本又是如此不同。中國的房價收入比就像中國A股的市盈率一樣失靈,年輕人要靠自己的付出,是很難支撐起高額房價,最終只能向父母求助。

「上次給客人介紹了一個3,000多萬的房子,其實自己也很心動,只是現在條件還不到位。」按小周的計畫,再過三五年,自己或許就可以貸款買一套四五千萬日元的一戶建,但「首付還是想自己掙,不想靠家裡」。對七七而言,「現在就挺想買房的,我的夢想是35歲退休,在海邊有一套自己的房子。」

跟大部分「人生因房而異」的中國年輕人不同,很多日本准買房戶成了堅定的持幣觀望者。留學生小E曾經和日本同學聊起過買房子的事,「他們特別不理解,為什麼中國人寧願貸款也要買房子。」同樣不理解的事情還有「中國人為什麼沒有房子就不能結婚」。

事實上,日本一個工薪族大約工作6到10年就能支付一套房子。東京首都圈的白領們購買第一套房子的平均年齡在35歲,在中國是27歲;另外有85%的東京人是租房結的婚。

根據日本發布的《國土交通白皮書》顯示,年齡層30~40歲持有住宅的比例從上個世紀80年代的53%下跌至2016年的39%,即「租房主義者」越來越多。如果說,中國人是尋求「安全感」,那麼日本人經歷了「失落的20年」,追求的就是居住環境的「絕對合理性」。

如今四五十歲的日本中堅,更是不時想起90年代房地產泡沫的恐懼——六七百萬的房子如今市值縮了70%;那時抄在了山頂上的人,有些至今還在還貸。

且日本大企業的普遍做法是三年一換崗,如果買房,遇到調動工作就很麻煩;空房也持續增加,10年後不動產的價格難免會掉,不過租房的話就沒有這方面的風險;有很多家庭選擇將錢花在教育、旅行而非買房上。

「因為別人都買了,所以自己也要買這種想法是很危險的,一直租房並不羞恥。」在日本買房還需要考慮各種情況,例如後代繼承時要承擔「遺產繼承稅」等;即使空置,仍要繳交各種稅費,一旦無法租出,原本盈利用的房子就成了無底洞。

此外,人口減少更是一把懸在日本房價頭上的達摩克利斯之劍。依經濟評論家上念司預言,2040年左右,日本的空房率將達到40%,那時房子白送都沒人要。

七七認為:「中國人的理想是,買房、收租、享受生活。但日本人會覺得,你不工作就廢了,因為他們特別害怕孤獨,只想有人能和他們說說話。」

我的日本買房之旅大概也如此,我想大概就如石總所言:「中國房地產說破裂說了十多年,但照樣有人不停買。泡沫一天沒破,你沒買就是傻逼;等泡沫破了,買了就是傻逼。」

投資日本不動產也是同理,以20年還是5年為時間跨度,結果都不一樣。確鑿無疑的是,房子的屬性早已超過「棲身之所」,它更像一個因「不安」而存在的生意。

責任編輯: 許天樂 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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