成交大降94.6% 北京炒這類房產的人慘了(圖)

一年來北京樓市成交全面下降。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年4月9日訊】自去年3月17日起，北京相繼出臺一系列樓市調控政策，針對投資投機性炒房。一年來北京樓市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下調幅度達到48.7%，刷新了歷史最低記錄。二手房價格更是下跌15%∼20%。其中，最慘的要數商住房。在調控過去一週年之際，北京的商住市場，價格出現了30%以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達94.6%。

商住房說白了就是本應用於開發寫字樓或者商鋪的地塊，但開發商把它做成了住宅。所以商住房一般是商業用水，商業用電，不通燃氣。

去年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。

按規定，北京商住限購後，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅；

同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。這樣嚴厲的限購政策下，北京的商住房市場徹底遭冰封。

中原地產研究中心統計，商辦類政策調控一週年後，整體市場成交全面降溫，商住公寓簽約只有3,589套，同比調控前一年的67,013套，跌幅達到了94.6%。

中原地產首席分析師張大偉認為，商辦市場整體成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調控前，商住簽約單月接近萬套，調控一年後，除了通州個別項目，單月接近0成交。史上最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。

不僅僅交易市場出現了明顯降溫，土地市場商辦類也出現了明顯退燒。商辦限購後出讓的13宗商辦地塊，溢價率明顯下調，並出現流標現象。限購前商辦土地平均溢價率115%，而調控一年後溢價率只有12.39%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%，部分二手房商住價格跌幅甚至超過40%。

據官媒《央視財經》報導，位於北京朝陽區的北京像素是北京知名的商住項目。調控前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過65,000元/平方米，而調控後，成交價隨即出現斷崖式下跌，目前同類型房源成交價普遍在40,000元出頭，而平層的戶型成交價直接跌穿每平米30,000元關口。

由於此前不限購且比普通住宅的價格低，商業辦公項目曾經吸引了很多炒房人。在326新政前，北京商住房佔新房交易近6成。而目前商住房的現狀是，想買的買不了，想賣的賣不出去。

對於那些沒能在調控政策出臺之前脫手出售的炒房人來說，低價出售或是繼續出租是他們必須面對的一個選擇。

我愛我家集團北京公司亦莊華冠店商圈經理程澤表示，整體小區的自住率應該不超過20%，像37平米的這種開間，大概租金在3,500-3,800之間，50多平米的一居室，大概在5,000-5,300之間。

經紀人介紹說，很多早年開發的商住項目，各項標準都向普通住宅靠齊。水電費標準與普通住宅一致，大多臨近地鐵，出行、購物都比較方便，很多項目的Loft戶型結構也得到租客青睞。因此，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致，甚至還會高過部分老舊的住宅小區。

對於商住房業主來說，目前最期待的就是限購政策能夠解凍。

不過，思源地產首席分析師郭毅表示，還沒有看到一個可能放鬆的跡象，特別是針對個人購房者購買商住類產品，不能再使用槓桿，必須100%支付購房款的要求來看，在今年這樣一個相對緊縮的購房環境下，更不可能單獨對商辦類的貸款放鬆，其實從購房者角度上來看，購買商辦類產品，還是要綜合考慮自己的投入產出比。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)