2018年中國樓市風景：清倉大甩賣！(圖)

2018-02-15 07:56 作者:冷眼

【看中國2018年2月15日訊】房子，歷來就是皇帝的女兒不愁嫁。可是，就在2017年年底南京手提千萬現金排隊買房的「盛況」剛剛消退不久，2018年2月，國內地產龍頭恆大就撐不住了，8折開始甩房，回籠現金，應付資金寒流。

先下手為強，面對監管層對商業銀行同業、外委等表外資金的嚴格監控，對信託、基金、全年上等資管渠道的清盤，這些年助推房地產繁榮的影子銀行將在2018年被徹底清理。

而銀行監管機構要求嚴格控制房地產開發貸、嚴控居民首付貸等降槓桿行為，無疑是在2018年截斷高負債房企資金流的最後一根稻草。

2018年以來，隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大，部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。對於依靠大額負債推動開發的房地產商來說，如果商業銀行卡主了信貸資金源頭，基本就捏住了房地產企業的命門。相對於以前的限貸限購限售來說，這一招算是絕殺。

前幾天的A股暴跌，被專家吹成藍籌的地產股基本不堪一擊，連續大跌。春江水暖鴨先知，2018年的地產可以說提前現出原形，危如累卵。

所以，在2018年，房價銷量的下滑和資金鏈的收緊，會給房企這一房地產的中堅鏈條致命一擊。對於很多中小房企來說，是鬼門關，很多都會在這個關口倒下；而對於類似於恆大、萬科這樣的房企來說，則是生死劫，就算不死，也會脫一層皮。

2018年中國樓市風景：清倉大甩賣！（圖片來源：Getty Images）

這也是為什麼在年關將至時，一向高大上、大牌的恆大開始促銷打折售房的重要原因。面對資金斷流這一老虎的追趕，恆大肯定是跑不過，但是率先打折回籠資金，就可以跑贏萬科、碧桂園等這些競爭對手，從而降低負債，實現流動性的軟著陸。這應該是恆大的如意算盤，不知道這一招會不會被其他競爭對手競相模仿，讓樓盤打折成為2018一道「亮麗的」風景線。

說到資金的緊張程度，大佬們基本上都差不多，地主家也沒有餘糧，誰能撈到資金，能先把對手熬垮，誰就能增加存活的概率。所謂出貨快者生，出貨慢者死。

如果說商業地產龍頭萬達甩賣核心資產和海外資產償債只是前奏，那麼碧桂園和恆大兩大地產巨頭的籌資和促銷手段，基本算是接近高潮了。

前幾天，碧桂園發布了2017年12月銷售簡報，2017年實現合同銷售金額約5508億，同比增長78.4%，碧桂園連升兩級，從2016年的第三名，直接彎道超車，將恆大和萬科甩在身後，奪得房企銷售冠軍，可謂牛得一踏糊塗。

在這種風光的背後，是碧桂園投資開發資金的高度緊張。以前還是鼓勵員工跟投公司項目，現在則是硬性強制核心員工跟投，不跟投的將會被開除、離職，在網上引起巨大爭議，地產大佬的流動性緊張程度，可見一斑。

而本次恆大的打折促銷，也是極其飢不擇食，據恆大員工網上留言，本次恆大要求所有員工在朋友圈轉發打折促銷的消息，最高綜合折扣79折以下，原價100萬的房產，打折扣76萬就能拿到。這樣的打折清倉力度，基本算是拼了。

槓桿用盡如何防止極端事件發生？

地產大佬們促銷清盤、竭力回籠資金的背後，是房地產銷售增量資金的枯竭，購房生力軍已經被榨干，居民儲蓄被耗盡，高槓桿會導致資金鏈斷裂，引發系統性金融風險的現實。

在此，筆者帶大家看幾個數據：

最新數據顯示，截至2017年，中國住戶貸款餘額達到40.45萬億元，加上4.5萬億元的公積金貸款及民間借貸，居民槓桿率達到60%左右，相比本輪樓市回升前的2014年翻了近一倍！如今兩年過去，槓桿率還在繼續飆升。

居民債務比重也接近次貸危機前水平。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，中國居民債務佔居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮國內諸多的民間融資渠道，居民槓桿率恐怕更高。真可謂搭進棺材本買房——只要有房，死後哪管洪水滔天！

世界上從來就沒有只漲不跌的商品，如果房價下跌，將可能出現金融機構資產負債表急速惡化並開始大規模收緊信貸，進而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發金融風險。

1月13日，銀監會發布《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》，將違反房地產行業政策作為2018年十大整治重點之一：發放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等，針對以上這些違反房地產行業政策的行為，都將進行重點整治。

其實這一條舉措，說明金融高層已經意識到了，當前大國的房地產，已經到了08年美國次貸危機爆發時的前夜，這裡千千萬萬個連首付都付不起的家庭，正在通過信用貸、消費貸、信用卡透支等形式獲得首付，然後擠入樓市，成為未來次貸危機中棄房斷供的低收入人群中的下一個樣本。如果不急剎車，下一個次貸危機就會呼嘯而來。

1月25日-26日召開的「全國銀行業監管會議」上，銀監會提出：努力抑制居民槓桿率，重點是控制居民槓桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。所有目的只有一個——加強引導，防止居民債務過快增長、向房地產領域過度集中。

官字就是兩張口。前幾年為了降低地方政府、商業銀行和國企的槓桿，某央行行長鼓吹居民還有加槓桿的空間。如是，銀行對居民個人貸款一路大開綠燈，利率折扣，首付比例都連續下降，慫恿底層工薪階層儲蓄的棺材本都掏出來，擠入樓市，幫助地方政府、開發商和商業銀行解套，降低槓桿風險。

如今，那些人安全著陸了，房民們已經成為接盤俠，成為高槓桿、高風險的高危人群，讓監管部門也感到害怕。一旦房價下跌，這些人還不起貸款，斷供都還算是輕的，做出極端的事情才是真正的威脅，誰都不好過。

不可逆的樓市週期誰正在錯失脫手機會？

除了直接嚴查信貸外，提高貸款利率，也是提高購房門檻，給樓市降溫的一個大殺器。

2月1日，廣州市內四家國有銀行同時發聲：2月1日起首套房貸利率上浮10%起，二套房房貸利率則上浮15%。從2017年初的首套房貸85折優惠到如今較基準利率上浮1.1倍，廣州房貸利率在過去一年裡至少經歷了「四連跳」。而這種房貸利率加速上浮的態勢，在北京、深圳、上海等一線城市都普遍存在，成為澆向火熱樓市的一瓢冷水。

根據中國指數研究院最新數據，2018年1月，中國21個主要城市成交量環比下跌15.5% 其中一線城市成交量環比下跌更是達到了驚人的32.3%。北京和廣州的成交量跌幅均超過了50%，分別為-58.0%和-50.2%。

成交量是價格的先導，成交量的下跌，意味著買方市場的逐漸形成。房產過剩，房產打折促銷的時代已經開啟，恆大只是打響了第一槍。

北京（樓盤）作為全國房地產調控的標桿城市，二手房價格官方統計下調了13%，事實上房價已經大部分跌了接近20%，全行業虧損已經出現。

當年火爆全國的溫州炒房團，可謂是資金和精明兼備，不遜色於現在的任何炒房客，最終也在溫州房價腰斬的陰雲下全軍覆沒，黯淡退場。如今的燕郊、鄂爾多斯，已經變成當年海南。舞臺一直沒變，登臺表演的在變，演員們都是記吃不記打，最終總有雞飛蛋打謝幕的那一天。

筆者一直認為：世界上沒有人可以提著自己的頭髮永遠飛翔，也沒有不需要原料的永動機，更沒有只漲不跌的資產價格。從400年前的荷蘭鬱金香，到大蕭條中華爾街股票的崩盤，再到90年代初可以買下整個美國的日本房產價格……

任何資產的漲跌，都是符合一定的週期規律。處於上漲週期的風口，豬都能飛上天，這就是1999年到2014年炒房都能成百萬富翁、千萬富翁的週期背景；經過15年的上漲，2015年後，房地產的週期已經結束，標誌性的場景是李嘉誠等先知退場，剩下的就是一地雞毛和殘羹冷炙，還有無盡的黑夜和蕭條。

最後，借用一句尼古拉斯金波的話，對本篇做一個了結：一個大週期大概60年，人的一生60年，真正賺錢的機會只有三次。抓住一次，你就可以成為中產，抓住兩次你就可以成為富豪。2019年是85後人生的第一次機會。

如果你擁有一線城市的核心區域的房地產，並且不是自住房，筆者認為應該賣掉。你賣掉這個房子之後你發現，你可以在以後買到好多很便宜的資產，這個性價比已經發生變化，這個就是你的房地產週期。不要以為房地產賣出去買不回來，這個世界上沒有只漲不跌的東西。2019年房價會是一個低點，2018年房價是要回落的。一個房地產週期的循環就是這樣，20年的循環。看你是否能抓住！