「租購同權」能一樣嗎？「租售並舉」能降房價嗎？

【看中國2017年7月28日訊】住建部稱將立法明確「租購同權」：二者享受同等待遇。增加供應滿足「新市民」住房需求，實現百姓安居夢，著力構建「購租並舉」房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。

24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得。兩塊土地均採取「只租不售」模式，項目建成後將至少提供1897套租賃住房房源。

此次成交的兩塊地塊，一塊位於浦東新區，土地面積約6.5公頃，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江（集團）有限公司競得，成交總價為7.24億元，成交樓面單價為5568元/平方米；溢價率為0。

一塊位於嘉定區嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。溢價率為0。

機構數據顯示，兩塊租賃用地的成交價比之前一年成交的附近宅地樓面單價降低了84%。之前土地市場大熱，地王頻出，現在0溢價成交。

此次成交的兩塊租賃住房用地出讓年限為70年，租賃住房物業「只租不售」，為當地各類創新創業人才提供居住配套服務。受讓人應在出讓年限內整體持有並持續出租運營租賃住房物業；受讓人應參照政府相關規定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統一管理及服務等；同時明確了租賃住房套數、套型等建設要求，以及租賃住房用地中公共服務設施和公共空間建設要求。

許多大型開發商對此沒有興趣，雖然有超過30家房企提交了競買申請書，但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。

這裡有幾個悖論，一是上海租售比本來就不高，租金回報率低於銀行利率，如此低的租金回報率何時收回全部投資？低地價又有何用？即使是30年能收回投資，資金週轉率也太低。雖然能持續產生現金流，但是否能覆蓋投資成本、融資利息及運營成本？國企可以響應政府號召，不考慮這些，但民企肯定要進行測算。

二、租售比雖然低，但租金絕對值高。易居房地產研究院近日發布的最新報告顯示，2017年6月北上深及三亞等4個城市租金嚴重過高。房租收入比高於45%的有北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市。幾乎一半的收入用於支付房租，說明大城市居住成本高，古代的唐朝，當時人感嘆長安居大不易，國外一些大城市房租更貴。為什麼？越是人多的地方，房價與房租一定是貴的，是供需決定價格，最基本的經濟學常識。我國流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右。人口淨流入的大城市住房租賃需求旺盛，但租賃房源總量不足。農村房子與城市的使用價值差不多的，但農村房子房租幾乎為零，因為需求為零。收入水平與居住成本是成正比的，你不可能既要高收入又要低房租吧。

三，上海的房子仍然緊缺，你有沒有聽到看到上海哪個小區的房子空置在哪裡？沒有，都住得滿滿的，因為上海大量的外來人口流入，這些外來人口要麼買房要麼租房，反正都需要房子的。如果不讓有錢人買房，那麼，可供出租的房源就更緊缺，供不應求，房租就會上漲。解決住房問題只能靠市場化手段解決，回到過去福利分房時代只能使住房更加緊張。政府和國企建租用房，增加租用房供給，你怎麼運營怎麼定價都是帶有計畫經濟和行政色彩的，有時為安撫民意，平抑房租，增加量降低價，這既不符合價值規律也是低效甚至無效的。

四、通過租賃住房供應能降房價嗎？幾乎不可能，政府出讓的土地不可能全部「只租不售」，這麼低的地價怎能維持土地財政？政府利益也是受損的；其次，中國人的住房情結不會因政策變化而改變，有能力買房的還是會選擇買房而不是租房，租房都是過渡性的；並且，7月24日，政治局研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，其中對房地產是這樣定調：「要穩定房地產市場，堅持政策的連續性穩定性，加快建立長效機制。」穩定是第一位的，既不會大漲，也不會大跌。所謂長效機制可能就是租售並舉，國企建廉租房，民企做長租公寓。廣州試驗「租售同權」，上海出讓平價租賃用地。構建多層次住房體系，低端有保障，中端有支撐，高端有市場。政策路徑大致是這樣的：當房價漲到足夠高的時候，當中國經濟不再依賴房地產時，適時推出房產稅，中國住房制度與國際接軌，但不管如何，國際大都市房價上漲動力只堆疊減緩不會消失。

五、租，你只擁有房子只有使用權，而買，你擁有房子的產權，租房永遠是住在別人的房子裡，也不能自由支配；而買的房子是屬於自己的，可以自由處置。租房是一種消費行為，買房是一種投資行為，能現權嗎？能一樣嗎？

廉租房作為一種國家福利供低收入窮人居住是可行的，但有經濟條件的人還是不要佔國家這點小便宜，反而會因小失大，失去房產升值的巨大機會，能買得起房的還是盡快買房，其他事可以拖，買房要早。

上海「十三五」住房發展規劃中，新增租賃住房供應約70萬套，這二塊地共1897套，仍然是杯水車薪。

「只租不售」用地上海首次推出，但在全國範圍內，已有先例。去年12月，萬科曾在北京海淀區拿過兩塊地，100%自持，期限70年。另外，今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，並自持這塊地上所有物業，70年不出售。萬科現在不是民企了，已經是類國企了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)