北京房價要崩盤？部分區域下跌20%(圖)
北京樓市隱現買方市場（ 圖片來源: pixabay ）
【看中國2017年6月4日訊】月成交量同比下滑65%、中介費普遍下調、地產中介出現關店潮……「3．17新政」後，地產中介儼然成了調控打擊的重災區。
根據偉業我愛我家集團市場研究院的最新統計，5月北京二手住宅市場實際簽單量環比下降了34.2%，新增客戶登記量也環比下降11.9%，二手房成交均價環比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦莊等地幅度甚至超過了20%。
記者走訪通州多家地產中介發現，目前二手房成交量已經降到了冰點，價格相比「3．17新政」出臺前也下降了10%以上，買賣雙方的博弈關係出現逆轉。未來，房價還有進一步下降的空間。
「房價已和去年年底持平」
6月1日晚7時許，北京市通州區雲景東路兩側，方圓一公里的範圍內就集中了5家地產中介。雖然正值下班高峰，路上的行人川流不息，但地產中介的門店裡還是沒什麼人，銷售人員三三兩兩地聚集在門口聊著天。
談起通州近日的房價，鏈家地產時尚街區西區店置業顧問趙永強第一反應就是「沒法說」，因為「成交量太低了」。整個4-5月份，他們代理的通州新城陽光小區，一單都沒有成交。
「現在別的小區有成交的，基本也都是業主著急賣的，價格能降下來。」他說。
天興房產經紀有限公司時尚街區店經紀人高春萍也表示，現在買房的人特別少，因為限購非常嚴，很多人都沒有資質，「上戶量（新登記客戶數量）都少了，原來只要在北京繳納夠5年的社保、納稅就可以，現在還要在通州繳納滿3年的社保和納稅，而且‘認貸又認離’。」
成交量降到了冰點，價格自然也上不去了。鏈家地產梨園店高級置業顧問高雲霞表示，以新城陽光小區一套81平米的南北通透兩居為例，「3．17新政」出臺前他們賣出了一套，價格是475萬元，合計均價大約在5.8萬元/平米。如果是現在，報價也只能報5.2萬元/平米，總價大約421萬元，跟新政前相差了54萬元，下跌了11%。
「現在報價都不敢報得太高，否則客戶看都不看，如果是業主著急賣房，價格還能再低點。目前的市場價格大約已和去年年底持平，比今年2月底、3月初時的高點回落了不少。」我愛我家梨園中心店的一位置業顧問也表示，「近期房價基本比較平穩，不像去年漲得那麼凶，那時候有的房子甚至一夜之間上漲了20萬-30萬。」
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，偉業我愛我家集團市場研究院統計的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據讓他「很驚訝」，因為一個月內出現這麼大的跌幅有些「違背常識」。2013年年底房價開始下跌，到2014年年底，經歷了一整年也就下跌了15%左右，這還是成交量持續低迷、買賣雙方博弈很久的結果。2008年、2011年兩輪調控，房價確實有出現「腰斬」的，但也是在6-9個月以後了，調控2個月就下跌20%的情況「歷史上從未有過」。
「跌幅20%這一數字可能是某些個案房源，業主著急出手的，不太可能是整個區域的均價。樓市不像股市那麼大起大落，跌20%就該崩盤了。」張大偉說，「5月北京地區的房價大約下跌了1%-2%，這個跌幅已經不小了，雖然不多，但代表了趨勢性的變化。」
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也向記者表示，他們研究院監測的通州、亦莊等地跌幅超過20%的數據，是由於這些區域的網簽量很小，成交樣本本身就比較少，而現在賣房的又都是著急出手的業主，所以成交價格就低一些，所以總的來說屬於個案。
「還有進一步下降空間」
「3月上半月的時候通州還是好市場，‘3．17新政’一出臺，一下就垮下來了，特別明顯。」高春萍說。
高雲霞也表示，新政在限貸方面「卡得比較緊」，現在買房的基本都有貸款記錄，所以就要認定為二套。以一套總價450萬元的房子為例，新政前貸款可以貸到240萬元左右，現在則只能貸到120萬元左右。
根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2017年4月，北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環比3月份增加了8.77個百分點；到了5月，這一比例再次上升5.31個百分點，達到了43.23%。
「我們是做中介的，感受比較明顯。新政之前業主方比較強硬，很多人就是不降價。現在則是客戶比較‘挑’，因為有資格買房的客戶太少了。」她說。
胡景暉也表示，新政已經改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關係已經逆轉，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，業主已經無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經堅挺的房價已經開始鬆動，下跌成為了必然趨勢。
有媒體報導，新政對中介行業衝擊很大，有的地產中介甚至關閉了環京地區的100多家店面，將房產銷售人員分流至唐山、張家口等地區。對此，胡景暉表示，新政確實對中介有一定影響，但這個行業已經經歷過多次市場週期了，產品比較豐富，有租賃、有經營，還有新房，基本能夠抵禦這段時間的低迷。
「確實也有一些中介門店關閉，以及人員流失。其中的原因比較複雜，有的是因為北京市治理‘拆牆打洞’，有的是正常的市場布局調整，中介行業本身也是人員流動比較大的。」他說。
胡景暉表示，目前北京市場的交易量已經很低了，5月二手住宅網簽量只有10000多套，未來也基本會維持在這一水平，下降空間不大。
「價格方面，還有進一步下降的空間。如果成交量持續這麼低迷，價格下降的可能性會比較大，特別是高總價、大戶型的住宅降幅會更大一些。」他說。
張大偉也表示，未來房價走勢還是要「看政策」，如果調控持續這麼嚴格，市場肯定會繼續下行。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)