中國稅務專家詳解大陸房價各環節費用(圖)
中國稅務專家表示，降房價首先降地價。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2017年5月12日訊】中國社科院8日就《房地產藍皮書》舉行發布會，中國國家稅務總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價首先降地價。10萬元（人民幣，下同）北京的房子，6萬元的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產開發的稅收，還不包括交易環節的契稅，也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發商的毛利潤也就10%，10萬元就掙1萬元。但是由於房地產開發企業壓土地，就是因為預期在上漲，賣早了就虧了。
詳文如下：
付廣軍：非常感謝給我這次發言機會。我聽了各位專家發言很受啟發，我談一下我對房地產情況的看法。
第一，我贊同大多數專家的意見，房地產一定是要很強的區域性特點。我們講中國的房地產首先要分清區域性特徵，一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的，因為房地產這個產品既然是有地，所謂不動產，不動產就是山東的房子搬不到北京來，因為房地產是和地結合在一起的，肯定有很強的區域性。所以進行房地產分析的時候一定要分清楚。去年房地產上漲主要是一線城市、部分二線城市，包括安徽、合肥和南京，由於他們房價過快上漲，造成中國的房地產價格增長很快。實際上大多數三四線城市房價沒有漲多少。
付廣軍：我去年做調查，縣城房子10年前是3,200，10年以後是3,800，基本上沒有漲。再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本佔房價的60%，而四線城市的土地成本只佔到25%。也就是說房價上漲主要是地價上漲，我提出一個觀點，降房價首先降地價。10萬元北京的房子，6萬元的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產開發的稅收，還不包括交易環節的契稅，也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發商的毛利潤也就10%，10萬元就掙1萬元。但是由於房地產開發企業壓土地，就是因為預期在上漲，賣早了就虧了。
付廣軍：一線城市為什麼房價高，從需求的角度講，我們要大力發展中小城市，但是為什麼大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？省會城市都往北上廣深流動，三四線城市都往二線城市流動，因為就業機會多，到小城鎮沒有就業機會。也就是說公共產品和公共服務的水平有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機制，大城市的人口流動還是會增長的，增加以後需求還是要往上漲的。所以有人說中國房子的自有化率非常高，達到87%甚至90%，但是自有化率在北京的「京漂」，房子在老家，沒有在北京，大量的新城鎮人口要買房。
有的專家說要培育租賃市場，出租的人是誰？至少有兩套才能出租，又得鼓勵投資性購買。所以這些政策看得有道理，但真正分析起來還是有問題的。如果不鼓勵投資怎麼出租？而且大家看看北京的房價，租一套房子一千萬的房子在市區，租金一年才十一二萬，回報率只有1%，還不如利息。所以租房市場怎麼培育，看起來是很美妙的，但實際上可行不可行還值得商榷。
付廣軍：再講一個問題，未來北京、上海、廣東、深圳上海的房價問題，北京的房價能夠穩定住，現在要搞雄安新區，疏解北京非首都功能，包括國企、研究機構要搬到雄安，當然雄安的房地產政策沒有確定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流動到那了，減少人口是抑制北京房價的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房價肯定會穩定，因為需求沒有那麼多了。現在不好預測，整個宏觀政策不確定，這是關於房子的問題。
付廣軍：另外講一下稅率問題。我給大家多講一下，因為我是稅務總局研究所的研究員。稅務問題我們知道，中國的房地產有關稅大概分三類，一種是房地產企業的稅收，也就是房地產行業的稅收，是房地產開發環節的稅收，也就是它的納稅主體是企業，房地產行業的稅收，以企業為納稅主體。二是房地產產品的稅收，房地產不管是地產還是房產還是不動產，它是作為商品和這個商品有關的稅收，包括開發環節，生產環節、交易環節、持有環節，以商品為載體的稅收。三是財產稅，也就是房地產稅，持有環節的財產稅。
付廣軍：今天主要講這個，因為大家議論比較多的就是財產稅的問題。現在全國人大為什麼又要出臺卡在什麼地方了？我們思考一下，國外都有房地產稅，中國為什麼不出臺房地產稅，中國現在是有房地產稅的，是對有經營性質的，比如商業用房有房地產稅，只是對居民住房沒有房地產稅。也就是說我們在保有環節對持有者沒有交稅，租賃者也是有稅，租金的12%。但現在的房地產稅是什麼問題？中國的房地產和國外的房地產有區別，房子是建在地上的，剛才講的一個是中國土地供應，還有房子是建在地上的建築物，是分離的。我們原來房產證有兩個，一個是房屋所有權證，還有國有土地使用權證，現在叫不動產證。
付廣軍：中國買房子相當於分兩部分，我買地上建築物，這個土地租了70年的使用權。這有什麼區別？不動產分成兩塊，地上建築物是有使用年限的，但是恰恰房產證上是永久產權，但哪個房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房產稅還是地產稅，還是房地產稅。現在是房地產稅。房產隨著使用年限越多，折舊沒有了，而且房屋使用權是有年限，到期還租不租。這樣造成我們增房產稅和土地出讓金是什麼概念。在法律上應該進行思考，到現在還沒有形成共識，房地產稅在法律上怎麼講，因為國外買房就是買地是一起的，中國是租地買房，這就是法律的問題。
房地產稅、房產稅、地產稅，地產稅和土地出讓金是什麼關係？使用權和所有權，使用前是租，是出租人交還是承接人交，主體是誰？這些東西都要思考，但是我也說不好怎麼做。希望在座的各位再進行研究，出出主意。我們的房地產未來走勢，國有土地的制度如何改革，都面臨著進行制度化的思考。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)