任志強在房地產投資高峰論壇再「開炮」

【看中國2016年09月07日訊】中國大陸知名房地產商人任志強以經常對樓市發表激進的言論而著稱，而引起媒體關注和廣泛爭論，因而有了「任大炮」的稱號，更有外媒將其評價為「中國的唐納德·特朗普」。

在日前2016年房地產投資高峰論壇上，久未露面的任志強發表了對中國房地產市場上半年的總結分析與下半年的預測展望。結合上半年多個熱點城市不斷拍出地王，任志強分析土地價格暴漲與地方政府限制土地供應也有關係，地方財政對土地出讓金等房地產相關的財稅收入依賴度有增無減。為此，任志強口出驚人之語，「房價70%都被政府拿走。」

綜合媒體報導，任志強表示，中央政府並不希望宏觀經濟繼續出現下滑。政府也向來是GDP越往下掉的時候，越重視和越需要房地產拉動經濟增長。如果沒有房地產，經濟裡的消費和金融等行業也會下挫。家居、家電和裝修這三大消費行業與房地產密切相關，只要房地產往下掉，這些行業都可能出現虧損。

地方財政對土地出讓金的依賴度也非常高，各個省份與房地產相關的財稅收入佔到地方財政的8成以上。因此也可以說，房價的70%都被政府拿走了。

今年初房地產的高速增長，與第一季度的信貸有直接關係。今年一季度1/3以上的信貸都進入到房地產行業，直接推動了房地產投資增速的增長。

二季度，特別是到7月份的時候，銀行的主要貸款流向個人消費貸款，個人住房消費貸款轉換成了開發商的資金，這讓開發商的資金到位增速仍然保持在較高水平。

今年房地產銷售行情相對特殊，從過往房地產市場變化來看，通常是銷售回升，帶動價格回升，進而投資開始增長。今年房地產市場的特徵是銷售、房價和投資同步上升，甚至房價是在銷售之前上升。

總體來說，今年商場寫字樓的庫存是在持續增長，但住宅庫存總量是在下降，部分熱點城市的庫存消化週期只有3到4個月，這是非常危險的，導致價格暴漲。

因為房價上漲過快，一些城市已經出臺了限制性政策，尤其是限制土地供應。所以，今年房地產市場整體是上漲趨勢，並且這一趨勢會延續到年底。

今年房價之所以快速上漲，其中一個因素是流動人口，流動人口與常住人口的比例可以衡量一個城市的經濟潛力，房價也會因為流動人口增加出現上漲。

北京、上海等一線城市，現在政府拚命把現有城市人口轟出去，不管是流動人口，還是城市人口。比如西城區要求幾萬人口搬出去，北京的主要城區都有搬出人口的任務。但並不意味著這些要求搬出人口的城市喪失了吸引人口的潛力。

深圳去年開始房價漲得非常厲害，這與城市工作年齡人口比例上升有關係。深圳是全國年輕化最高的城市，因為沒有老年人去深圳，高素質的年輕人才去深圳工作。工作年齡人口比重對房價影響巨大。

對於想買房的人來說，房價收入比越低越好，但對房地產投資者來說，房價收入比越高越好。投資房產，一定要選擇房價收入比差距最高的地區，如果房價收入比太低，房價永遠漲不了，說明地區房子太多、需求太少。當房價收入比很高水平的時候，說明這些房產是投資品，房價收入比越高越值得投資，房價越高的地區房價漲得越快。

今年房價漲得快的另一個原因就是金融貸款。現在貸款下降是因為央行等監管機構已經開始限制購房的首付貸款，也就是加大限制首付款貸款。相應造成所謂的「去槓桿」，但房地產市場和買房是槓桿越高越好，而不是越低越好。

美國、香港等地的首付比例非常低，中國今年部分地區降到20%，但首付比例高的時候達到50%和70%，換句話說，相當於政府讓老百姓別買房了。70%的首付，還貸款買什麼房呢？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)