Quantcast

傳上海周浦地王保利退地 多少地王在站崗(組圖)

2016-06-17 12:00 作者:丁喜寶 桌面版 简体 0
    小字

【看中國2016年06月17日訊】近日,有接近保利內部人士稱,拿地不到一個月的保利地產上海周浦地王,要「退地」了。

一個月前,5月18日才花大價錢「娶」回家的「新娘子」,怎麼說離就離了?對於該消息,保利地產的員工否認了「退地」的傳言,表示「這十分荒謬」,並透露現在各個模塊前期工作已經在緊張的進展中。

1、地王燙手

為什麼會傳出「退地」的聲音?還得從這塊地本身說起。

周浦地王,在5月18日以43607元/平方米的樓板價刷新了上海外環外地王記錄,溢價率近300%。保利地產花54.5億元擊敗36個競爭對手拿下了該地塊。地塊出讓面積69433.1平方米,規劃用途為普通商品房,容積率1.8。

這不是重點,因為地塊還有嚴苛的附加條件。

在扣除5%的保障房與15%的自持面積後,地塊實際可售面積樓板價在5.5萬元/平方米左右。15%的自持面積70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯排和別墅產品;自持的住宅面積不能境內轉讓,不能成立獨立的商業公司,不能做商業,不能辦小產證。

所以,從保利拿下這塊地開始,高興的是周邊在售項目,憂心的是保利自己。

來自上海克而瑞的數據顯示,不管是中駿、世茂、九龍倉還是陽光城的項目,目前的在售均價最高也不過4.5萬元/平方米。

2016/06/16/20160616201335823.jpg
上海克而瑞的數據

2、地王荒蕪

說到底,周浦區域沒有支撐升值溢價的配套,才是周浦地王悲哀的根本原因。

拍地之前,曾有媒體小夥伴去實地探訪。

用荒涼來形容並不過分,周圍什麼都沒有,地塊靠近林海公路,上面還長著莊稼,如果不是事先知道,光憑這幾張圖,沒人能認出這是上海,這是價值五萬多每平方米的地塊,這跟中國很多被城市外擴動遷的城郊沒什麼兩樣。

此間分析稱,5%的保障房是實打實的成本支出,15%的自持面積意味著這部分資金不能快速收回。產品定位規劃先不談,未來的市場風險不可預估,所以可售的部分能否如願收回成本也是個未知難題。

一般拿地後要在一年內開工,以目前周浦板塊的漲幅,加上現在樓市正處在調控期,開賣時保利這筆賬能算得過來嗎?但顯而易見的是,鹽鹼地上很難長出莊稼,況且還要指望它大豐收。

3、地王不孤獨

數據顯示,上海從去年開始至今出現的多個地王裡,部分地王樓板價接近區域在售樓盤成交價,部分地王的樓板價甚至高出周邊新房售價一截。

在這麵粉貴過麵包的年代裡,保利不是獨孤求敗,至少還有「同行」。

2016/06/16/20160616201335220.jpg
上海地王

隨便舉個例子,像去年11月25日被信達以72.99億元收入囊中的上海新江灣地王,可售樓板價高達61440元/平方米。雖然新江灣算高端住區,但項目都以大戶型為主,所以周邊次新房單價並不高。信達這樣的樓板價加上建安成本,單價至少8萬向上才能保本。所以就算有錢任性的信達,也選擇了聯手當時競拍的第二名泰禾合作開發。

1.125的容積率原本能實現泰禾在上海造院子的理想,但該宗地塊的出讓條件中添加了中小戶型(90平米以下)的套數不得少於660套的硬性指標。這樣一來,泰禾本領再高,也不好施展。信達新江灣城地王,還是一個「懸」字。題外話是,一心想在上海造院子的泰禾於今年5月豪擲47.44億元,拍下上海長興島兩塊宅地。

按照上海土地的新規,15%自持面積已經成為了必要條件。

但有錢的信達不管,在6月1日又花58億製造了溢價303%的上海顧村地王。樓板價37118元/平方米,地塊要求保障性住房比例為5%,全裝修比例30%,中小套型(90-100平方米)要求佔到建築面積的60%,住宅套數下限1143套,平均套型面積133平方米。地塊要求受讓人必須自持不低於15%住宅建築面積(計21667.3平方米以上)用於租賃,自持100%商業建築面積(計5001.70平方米)。加上各種條件一算,實際可售樓板價已破4萬。而目前,地塊周邊在售的中鐵建青秀苑報價3.4-3.5萬元/平方米,金地天地雲墅預計推出的洋房單價4萬元/平方米。

據傳信達等央企拍完地就被打招呼不准拿地王,那麼之前拿的地王呢?新江灣城地王找了泰禾,別的呢?他又準備找誰分攤風險?如果找不到「小夥伴」,信達會選擇退地嗎?

地王退地並非沒有先例,像2011年上海成交單價最高的地塊,上海景瑞投資有限公司以總價6.611億元、折合樓板價2.14萬元/平方米競得的浦東浦興社區Y000902編製單元19-04宅地就遭遇了退地,2012年又被華控集團以6.71億拍走。

邊「闢謠」邊一步步成為事實的「退地」事件其實也有先例,像去年深圳前海的兆華斯坦地王,就是這樣從退地傳言到否認傳言,從奠基以後再易手的,據傳拿地方從中獲利20億。

中原地產盧文曦為這一批地王捏把汗,因為從目前的形勢來看,一兩年內房價很難上漲50%以上。「拍出高價地的外圍區域發展還不是很成熟,沒法支撐短期這麼快的漲幅,除非有突發性利好。」

更有業內人士犀利地指出,國企央企到處任性拿地已經不是一天兩天,甚至有聯手地方政府抬地價的嫌疑。但是像保利這麼輕易「退地」,不找一找地方政府「談談條件」,比如找些「內補」,把容積率改高一些,把一些限制性條件拿掉,的確太令人意外了。

責任編輯: 岳爾 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
本文短網址:


【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


Top