中國樓市：地王瘋狂讓人脊背發涼(圖)
中國地王（網路圖片）
【看中國2016年06月07日訊】一線城市郊區地王瘋狂。有人在忽悠房價因此暴漲。但如果仔細分析一下這些地王，可能會讓人脊背發涼。
一個可以確定的基本判斷是：這些地王不管有多麼不合常理與邏輯，地王背後的資本都不傻。他們比普羅大眾聰明多了，掌握的信息和資金也多多了。瞭解一下地王背後的資本，比地王本身更讓人吃驚。
智谷趨勢轉載劉曉博《深圳新地王，誰才是深藏不露的真買家》時改了標題為《當下樓市最大的秘密：所有地王都是「一家人」》並加了按語「智谷君語」：
（2016年）5月份中國共出現69宗‘地王’，可謂不折不扣的瘋狂地王月。從上海到深圳，央企出手闊綽，令人瞠目結舌。昨天（6月2日）深圳冒出的新地王，表面上講述的是一個‘新故事’，拿下土地的居然是兩家名不見經傳的企業。但經過層層挖掘，你才會發現當下樓市最大的秘密：所有地王原來都是‘一家人’。」這「一家人」是哪家人？深圳（龍華）的新地王，跟上海剛剛誕生的「周浦地王」和「顧村地王」一樣，後臺都是實力雄厚的央企！
有人說，目前市場的地王製造者基本都是「上市公司+國企」。
本輪地王有多瘋狂？以最典型的北京延慶為例。
6月2日，延慶一地塊出讓，最終天潤誠澤（一級開發）以10.425億元的總價取得。樓面價4.3萬，是當地房價3.5倍。這已經不是傳統地王的「麵粉貴過麵包」可以解釋。
位於北京西北部的延慶對於北京來說，已經是鳥不拉屎的地方。我從地圖上拉了條直線，從復興門到延慶最近的縣界，50公里，直線距離哦。百度曰「縣城距北京德勝門74公里。」按我的超級大城市化理論，北京再怎麼疏散市中心人口，再怎麼搞京津冀一體化，都跟延慶無關。延慶最有才最有錢的人只會削尖腦袋往外跑，北京乃至全中最有錢最有才的人卻幾乎一個也不會想往延慶去。
該區域二手成交情況並不活躍，2016年前5個月商品住宅（不含保障房與自住房）僅成交33套，成交均價1.2萬/平方米左右。別墅產品更是僅有9套成交，均價1.3萬/平方米。全延慶歷史上，別墅單價超過2萬的只有37套，普通住宅單價超過2萬隻有1套。超過3萬的歷史只有3套，歷史最高別墅單價3.6萬。（http://www.yinhang123.net/fangdichang/78258.html）
如果延慶地王的樓面價4.3萬是合理的，屆時要賣6萬才保本。按北京三四環房價至少應該是延慶房價6倍（現有價格比較）計算，兩年後延慶地王賣6萬，北京三四環所有新房次新房至少要賣36萬一平米才合理！
再往下看，這麼離譜的價格，舉牌資本為什麼志在必得？
盧俊《樓市中的真流氓出現了？》給我們分析了一個側面：
「2015年至今，信達地產通過公開招拍挂新增9宗地塊，其中7宗是地王：廣州天河地王；合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價地王和總價地王；然後就是今天的上海顧村地王。
「信達資產管理公司正是財政部創建的，也是最近在香港IPO成功湊集25億美元的受益方。基於總資產規模，信達比任何一家中國信託公司超過15倍。
「在過去的3年半時間裏，除了從銀行和其它金融機構那裡購買壞賬，信達還一直直接從非金融企業那裡購買囤積不良債務資產。
「信達的招股書顯示，60%的不良應收賬款可歸類於房地產部門。
「這裡釋放了兩個讓人不安的訊號：第一，房地產資產在行業報表裡已經屬於不良資產；第二，但是財政部卻授權信達大肆購買這樣的不良資產。
「但是作為企業，不論怎麼樣都能盈利，信達能夠這樣大肆拿地投資企業的底氣來自於異常低的借款利率。信達在財政部的授權下，激進拿地，炒出大量的地王項目，然後仰仗著不可思議的低息利率來苦苦支撐著盈利模式。
「尋找合作夥伴，給予他們不大的股份但是絕對大的權力手段，讓他們操盤，信達只負責輸送血液，讓一個個地王變成真的樓王高價賣掉。
「所以是不是可以理解為：當下：這個行業需要創造一個個地王，然後高價的變現，不論真的賺不賺錢。信達是流氓麼，好像只負責製造樓王，不負責生產銷售，甚至連是否盈利都不在乎。……」
這個分析只提供了兩個有用信息：一是屢造地王的信達的財政部背景和非房地產專業背景，二是它收購了大量房地產不良資產。但對於地王的未來前景，這個分析是略顯粗糙和失之簡單的。也許，地王的目的，是醉翁之意不在酒，就像過去一些開發商，先在四周大量囤地囤房，然後舉出一個小面積單價地王，然後趁機高價出貨。至於地王本身是否賺錢，並不重要。
當年石油大王玩藝術收藏也是這麼做的。1985年，美國西方石油公司董事長哈默訪問中國時，將陳逸飛的一幅油畫《家鄉的回憶——雙橋》當作禮品贈送給鄧小平。轟動一時。周莊和陳逸飛同時一鶴衝天。在此之前，哈默已大量收藏陳逸飛的作品。
問題是，陳逸飛的作品有他的藝術價值在。我們今天的一些遠郊區地王則純屬炒作。而炒作的目的，恐怕已經不是傳統開發商的圍魏救趙聲東擊西賣一點房子那麼簡單，也許在大的國有資金和地方政府合謀下，下著一盤更大的救地方政府、救銀行不良資產的大棋！雖然本人素來討厭陰謀論，但信息不對稱加上以往的種種貓膩，不能不讓人生發聯想。
自稱「財經謊言揭露者」的路瑞鎖《地王背後有一個大騙局？》這樣寫道：
「還記得前幾天中央媒體之前警告過地方政府和開發商不要聯手推高房價的文章麼？
「這些價格離譜的‘地王’，很有可能就是地方政府為了力保房價而玩出來的煙霧彈。
「早在2014年，當時大城市房地產價格剛剛有見頂跡象，《華夏時報》的記者，就曾經在新浪房產微信頻道報導過地方政府與央企國企聯手推高房價的貓膩：市場冷淡時，政府會讓國企出面拍地托市，拍出高溢價，其實還是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，賺的只是財政銀行卡上的流水而已。上述深圳房企投資發展部人士透露，有時地方政府也會通過拍高價地，事後返還開發商的模式，來拉高區域地價。
「有些企業之所以能承受地王的高地價，是因為之後可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造，地價返還金額更可高達80%以上。深圳金鷹地產營銷總監林曉華表示。
「湖南省房地產協會首席經濟學家王義高告訴記者，一些定向出讓的土地，實質上早已鎖定開發商，在招拍挂環節，可以一直拍下去，直到拍到為止，反正超過雙方約定的價格而多花的錢，最後政府都會返還給開發商。
「我親自簽過這種合同，即在拍賣前，協議中明確規定，若拍賣超出合同約定價格，則政府須連本帶利息返還給開發商。深圳某上市房企投資發展部人士告訴記者，通過土地出讓金返還方式，降低了開發商拿地成本，政府賺到的更多是投資和就業，以及銀行賬面流水。
「按現行做法，土地出讓金收取後，除上繳上級財政部分，剩餘支出使用完全由地方政府負責，國土部門無權干預。由於土地出讓金收益管理處於法律空白狀態，沒有明確的法律規定，也沒有相應的約束，始終游離於公眾監管之外。除接受一些力度不大的審計外，大多封閉運行。
「由於開發商在拍賣前只繳了保證金，多出的土地溢價不需要繳，只需私下重新改合同。‘反正財政進賬多少，也沒人查，財政只需按合同收錢即可。’
「這種手法有十多年了，已經很普遍，土地出讓環節是腐敗高發區。上述深圳上市房企投資發展部人士說，對於分管的官員都要送禮，具體金額看項目大小和利潤，如果開發商賺1個億，送出去一兩千萬也無所謂。」
在《一線樓市終於也進入了局部泡沫時代（2016年5月23日）》一文中，我點了郊區地王的名：「今天，當全國限購城市只剩了北上廣深和遙遠的旅遊城市三亞，當天量貨幣放水加上資金無處可去迅速助推環大都市圈和一些二線城市房價暴漲，以及一線城市郊區無根的天價地王頻出，我要說，一線城市、環大都市圈、局部二線城市，也開始進入了局部泡沫時代！」
通過以上分析，有三個感想：
一，地王是大人物玩的把戲，普通老百姓信息不對稱，看不懂，最好的辦法是以不變應萬變，不跟風。誰要跟風，多半會成為「為國接盤」的接盤俠。當然，你若志在做「俠之大者，為國為民」的接盤俠，是個人自由。
二，幾十年的洗腦教育，總有相信政府是全心全意為人民服務、真心實意想降低房價的人。卻不知道，政府，銀行，國企，關鍵時刻打的是誰的算盤。
三，即使在網際網路透明化時代，信息仍然嚴重不對稱，政府仍然掌握80%上的信息。掌握信息者，總想利用信息壟斷為自己謀私利。地王現象如此，安慶徐純合案如此，北京雷洋案也如此。這是一種近乎本能的衝動。這就要求人們有大海撈針般打撈真實信息的精神，你撈一點，我撈一點，這個社會才會逐漸透明一點。任何人資源、時間、能力都有限，不能保證所打撈分析出來的信息都是對的，但滴水成涓，百川歸海，總有「四麵包抄成全息，百川歸海遮不住」的那一天。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)