樓市真相：跑贏通脹的城市越來越少！(組圖)
【看中國2015年12月24日訊】2015年12月18日，中國國家統計局公布了11月份70個大中城市住宅價格變動情況。整體而言，全國樓市似乎出現回暖跡象。
要知道，這輪「暖冬行情」是持續1年零9個月的政策持續發力之後出現的。自2014年3月起，先是地方政府「猶抱琵琶半遮面式」地救市，然後過渡到地方政府公開救市，最後進入國家層面。到了最近，房地產「去庫存」甚至成為政治局會議討論的重要問題。
可以預見，未來一段時間還會有更多「救市」的新舉措出臺，比如降准、降息、降首付，再比如公積金制度改革、戶籍制度改革，以及在融資上對開發商的支持等等。只是，對於二、三，甚至四、五線城市來說，這種回暖力度遠遠不夠，能不能持久也很難說。
筆者這裡想說的是，在國家支持房地產大背景下，絕大多數城市的房價仍然沒有跑贏通脹。不信，我們先看看下面兩個表格（表中的「環比」以上月價格為100，「同比」以去年同月價格為100，「定基」以2010年價格為100）：
2015年11月70個大中城市二手住宅價格指數（網路圖片）
2015年11月70個大中城市新建商品住宅價格指數（網路圖片）
這兩個表格，建議大家仔細看第四欄，也就是現在價格跟2010年基期的比較。以第二張表格中的北京為例，對應數字為「134.8」，它的含義是：2015年11月北京新建商品房跟2010年基期相比，上漲了34.8%。
通過這一組數據可以知道，70個城市的新房、二手房，分別比2010年基期的時候，上漲或者下跌了多少。5年是個比較長的時間段，對於觀察房價升跌，是有意義的。
那麼，過去5年裡，中國的通脹是怎麼情況？
先看CPI，按照官方數據，2010年100元人民幣的購買力，只在當年打了96.7%（CPI是3.3%）的折扣。依次類推，2015年這100元的購買力還有83.8元，貶值了16.2%。換句話說說，這5年裡只有房價上漲超過16.2%，才能說跑贏了通脹。
但CPI指標是有欠缺的，也是跟老百姓切身感受差距比較大的。個人認為，廣義貨幣M2的增速（印鈔速度），減去GDP的增速（財富創造的速度），可能更接近真實通脹率。如果這樣算通脹率會更高。算下來，2010年的100元人民幣到目前，購買力只有68.7元，也就是說貶值了31.3%，幾乎是CPI的兩倍。
對於同一城市來說，新房價格不可比，因為5年前的新房跟現在的新房，完全處於不同地段。但二手房，可比性就比較強。我們可以著重看看二手房的漲幅，這時候你會發現，只有極少數城市的漲幅跑贏了CPI，跑贏了「M2減GDP」就更少：
1、跑贏CPI的城市（5年漲幅超過16.2%）
只有北京、上海、廣州、深圳、貴陽等5個城市。另外還有廈門、鄭州、烏魯木齊接近跑贏CPI。
2、跑贏「真實通脹」的城市
只有北京和深圳。廣州和上海接近跑贏「真實通脹」。
結論：這就是目前中國樓市的殘酷真相！事實上，中國房地產已經進入了「慢熊市」，絕大多數城市房價漲不動了，甚至輕微的下跌。最慘的是此前漲幅過大的溫州，5年房價下跌了24%，而這期間「真實通脹」是31.3%。所以，持有溫州的房子，真實的虧損是55.3%。
能在未來跑贏或者接近跑贏「真實通脹」的，只有一線城市。在一線城市裡，也不是全部片區都可以跑贏真實通脹，只有重點開發區域，比如深圳的前海寶中、龍華才能跑贏通脹。
「慢熊市」的最大實惠，將被95後、00後們獲得，他們中絕大多數人（一線城市以外的），將不會像80後一樣，被房價壓迫得喘不過氣來，這是房地產泡沫帶來福利。在三、四、五線城市，住宅正在回歸本來的含義，這沒有什麼不好。只是從投資角度來看，這裡的房子投資價值大大降低了。
一線城市房價將繼續上漲，雖然某些年份也會跑輸「真實通脹」，但它們按照人民幣計價，仍然會漲下去，直到你目瞪口呆。原因很簡單：鈔票過剩，安全的資產太少。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)