「北上深」房價何時會超過香港？
【看中國2015年11月24日訊】隨著中國政府「救樓市」政策一波接一波地出臺，媒體開始在這個冬天討論一個熱門話題：北京、上海、深圳（下稱「北上深」）的房價將在何時超過香港？要知道，在20年前，北上深的房價大概只有香港的20分之一！
那麼，北上深房價有沒有可能超過香港？如果有可能，大概在什麼時候？我們不妨從人口增量、總量，資金總量，以及制度層面等角度分析一下。
1、人口增長
香港和北上深，都是中國最具人口競爭力的城市。但香港的移民政策非常嚴格，所以人口增長緩慢。根據官方的統計，2004年中到2014年中，人口增長了45.1萬，達到了723.5萬人，10年增速為6.2%。
北上深的人口增長，不能依據統計局的數字，原因你我都懂。我還是使用小學生人數來觀察，這10年裡，北京小學生增長了59%，上海增長了50%，深圳增長了51%。這十年裡，中國因為計畫生育的原因，小學生總數減少了16%，但總人口沒有減少（人的壽命在增長）。此外，一線城市因為生活成本太高，很多外來人口不把孩子帶在身邊，而是留在農村或者中小城市。因此，我們可以認為，過去10年裡北上深的人口增長都超過了70%，甚至接近翻倍。
也就是說，北上深人口增長速度10倍於香港，而且未來仍然會保持這種速度。畢竟，北上深有巨大的人口腹地，而香港在人口政策上是極為審慎的，也是有護城河的。
從小學生人數推算，深圳（小學生人數79萬人）、北京（小學生人數82萬人）的實際生活人口其實不比上海（小學生人數80萬人）少，大約都在2000萬到2400萬之間，均為香港人口的3倍左右！
北上深的人口如果參加國家人口排行，都可以排在50位左右，而世界上大約有200個國家。
2、資金總量
到今年6月底，四個城市吸附的資金總量依次為：北京12.5萬億人民幣，上海10.4萬億人民幣，深圳5.96萬億人民幣。這三個城市的統計口徑為：金融機構本外幣存款餘額的總和。而香港，廣義貨幣的統計口徑（比北上深統計口徑更大一些）是大約9萬億人民幣。
也就是說，從匯聚的存款來看，北京和上海已經超過香港，深圳也達到了香港的約70%。香港在資金上的優勢，將很快失去。至於GDP就更不用說了，北京、上海已經超過香港，深圳也逼近香港。
3、土地供應
四個城市裡，香港面積最小，只有1104平方公里；深圳是1953平方公里；北京是1.64萬平方公里；上海是6340平方公里。很顯然，香港土地面積更小。而且，香港長期維持了高樓價政策，用於房地產開發的土地供應量比較有限，北部有大量土地仍然處於待開發狀態。
因此，土地面積不是影響房價的決定性因素，政府的供地計畫和土地政策才是最為關鍵的。香港如果改變土地政策，房價大幅下跌也是有可能的。但這會對金融體系產生衝擊，對以前的購房人的利益產生衝擊。
4、城市溢價
這是筆者創造的一個概念。所謂城市溢價，就是說一個城市制度環境、自然環境、人文環境可以對房價產生重大影響，因而產生溢價。
事實上，北上深港四大城市都存在「城市溢價」現象，只不過香港最為明顯。香港是獨立的關稅區，港幣跟美元掛鉤，法律環境等跟內地不同。因此，始終有大量的內地新富階層願意移民香港，或者在香港置業。
相對於北京和上海，深圳有自然環境的溢價，因為深圳在特大城市裡空氣質量是最好的，交通也是比較好的。但北京和上海，因為是中央政府最為照顧的城市，因此房地產上存在巨大的「發展機會的溢價」，在這方面超過了深圳、香港。
綜上所述，筆者的結論如下：
1、從中短期看，四大城市的房價關係可能是這樣的：未來一兩年，北上深的房價將進一步逼近香港；然後，人民幣出現較大明顯的貶值，差距重新拉開。至於再往後，關鍵看中國經濟、社會的轉型情況。
2、如果中國落實了上層的經濟改革方略，建立了法治社會和真正的市場經濟，則香港房價裡的「制度溢價」因素就會大大降低。到那時，北上深房價超過香港，則是完全有可能的。
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