中國樓市即將迎來真正的危險期(圖)

中國樓市的未來前途莫測……（網路圖片）

【看中國2015年10月25日訊】從今年「330新政」以來，全國大中型城市房地產市場逐步呈現「量價回升」的局面。除了各部委出臺重磅「救市政策」外，各地政府也沒閑著，先後發布救市政策超過27個，僅今年9月，就有至少6個地方發布救市新政。

與此同時，受到政策利好、貨幣寬鬆等因素的影響，今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市「地王」頻現。中原地產數據顯示，2015年至今全國20大標桿房企一二線拿地面積佔比65.9%，全面回歸重點城市。從成交建築面積看，標桿房企在一線城市佔比高達12.4%。這兩大指標均處於歷史最高記錄。

對此，房地產專家指出：在房地產市場仍然還在復甦的市場背景下，土地市場出現「高溢價」、「地王」不是一件好事情。因為「地王」樓盤一定程度上拉升板塊內的成交均價，只要「地王」樓盤推盤成交，將會導致板塊內房地產市場成交結構偏向於高端，會帶來區域內房地產市場價格整體上的走高。

不過，筆者認為，與前幾年只要爭到地王之位，就能賺錢相比，當前國內房地產走勢還不明朗，房企積極爭當「地王」風險頗大，當心做了蝕本的買賣。回顧過去幾年的「地王史」。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣房時相當多很失意。

舉一個上海的案例。2007年9月，上海樓市非常繁榮，房價大漲過程中地市火爆。一家名不見經傳的房企——上海志成企業，競價歷時2個多小時、440輪叫價，以成交價超出底價250%戰勝綠地、華潤等知名房企，獲得普陀長風生態商務區地王項目。但是，2008年樓市快速降溫，該企業6月以損失1億多元為代價退掉了這一地王項目。

再舉杭州案例。2010年10月，雅戈爾以總價24億元在杭州搶得申花板塊單價地王，然而到了2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元（地價的20%）解除合同。在雅戈爾退地三、四個月後，杭州又掀起了一波地王潮，地產大佬們又開始瘋狂拿地。而不湊巧的是，2014年杭州市場在全國率先降價，2013年下半年杭州所有的高價拿地的房企悉數被套，部分地塊迄今仍未動工。

應該說，房企大佬們「高溢價」拿地，爭當地王是有前提的，就是你開發的商品房未來還有足夠的升值空間，並且造出的商品房價格能被市場所接受。而不計血本，瘋狂拿地，並非是房企大佬們的明智之舉。因為，現在同樣有部分房企（比如浙江廣廈等）已經覺察出房地產行業前景暗淡，選擇退出房地產市場。我倒覺得，中國的房地產市場將迎來一個去泡沫的危險期。

首先，受政策利好疊加的影響，樓市需求有所回暖，但這樣做透支了未來。預計下半年瘋狂過後，還將陷入大蕭條。從表面上看，為了托住房地產泡沫，各級政府不遺餘力，使出了渾身解數，甚至央行還通過「雙降」、「降低首付比例」等措施，來釋放民間集中購房需求，但樓市「救市」政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來仍然會隱藏更多的市場風險。所以，靠政策剌激只能延遲房地產市場調整的步伐，難改未來大的趨勢。

再者，在經歷了十多年房價上漲之後，無論從住房需求，以及人均住房面積來看，中國的房地產市場已經趨於飽合。同策諮詢研究部結果顯示，2010年左右，中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量、房增速將遞減。

早在2012年之前，中國人均住房面積就已經超過了西班牙，而在過去數年，該指標進一步增長。如今已經沒有任何一個新興市場國家的人均住宅面積比發達國家還高。中國是少有的例外，在2012年前，中國大陸的人均住宅面積已經超過了中國臺灣地區和韓國。換言之，在居民住房市場上，中國已經趨於飽合狀態。

再次，房地產業忙於去庫存，未來前景不容樂觀。易居研究院最新數據顯示，截至2015年9月底，重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26711萬平方米，環比增長3.8%，同比減少1.7%。庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。具體來看，35個城市中，有18個城市庫存出現了同比增長現象。顯然，庫存高企並不是個別現象。

在易居監測的更完整的50城庫存數據中，去庫存週期超過12個月的城市多達27個，這意味著，庫存超過12個月的城市已經超過一半。其中北海去庫存週期高達30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達23個月。「去庫存」仍然為市場主旋律，這個基調並不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

最後，在國內房產市場趨於飽和的情況下，海外投資移民出國熱在升溫，越來越多的投資者逐漸把視角放在海外房產投資領域。數據顯示，2014年中國投資者就購買286億美元的美國住宅地產，這一數字是2011年70億美元的4倍。中國投資者去年在美國購買住宅的中位數價格是52.3萬美元。中國投資者將視角放在海外房產市場有兩大原因。

其一，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。所以，今年以來，國內外游資紛紛離開中國，轉向海外投資。

其二，儘管中國政府放開了對外國人在國內購房的限制，但對國內樓市去庫存不會起到任何作用，中國取消限外令對國內樓市僅有象徵意義。因為全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值更高的美國房產，不會選擇泡沫深重的中國樓市。

從表面上看，受到重重政策利好的影響，中國的房地產業似乎迎來了春天，但這背後暗藏危機，因為政策利好激發的購房需求只能起到一時的效果，而當效果淡出之時，馬上就會陷入長期的蕭條。從目前情況來看，中國房地產市場正處於需求不足、去庫存壓力大、投資客流失等嚴峻問題。這不是人為干預房地產市場能夠解決得了的——中國樓市危矣！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)