美國若加息，中國樓市有多危險？
【看中國2015年09月24日訊】北京時間9月18日，美國聯邦公開市場委員會（FOMC）宣布，考慮到全球經濟疲弱以及美國持續的低通脹，暫不加息。
消息出來之後，市場各方給出了頗有差異的解讀。有人認為這是利好，有人則說是利空（因為政策靴子沒有落地）。至於美國9月不加息的關鍵原因，有人說是「美國因素」，有人則說是「中國因素」。
我們今天想探討的是：如果美元進入加息週期，將如何影響到中國的房價。
先看一下，美元這輪加息週期會有多長。美聯儲在今年6月份的時候曾經擺過一個烏龍，工作人員把一份應該在5年後才公布的保密材料，提前公布到了網上。根據這份材料，美聯儲自己預測會在今年四季度首次加息，2015年內只會加息一次，0.25個百分點。
整個加息週期將延續到2020年年底，大概5年的樣子。美國聯邦基準利率會從接近於零，上調到3.34%。如果按照每次0.25個百分點的加息幅度，大概需要加息13次。
這是中國自78年開放以來，遇到的第六輪美元加息。但情況幾乎是全新的，沒有歷史經驗可以參考的。這是因為：第一，這是人民幣結束升值週期之後，遇到的第一個美元加息週期；第二，這是中國股市、樓市出現「雙泡沫」之後，遇到的第一個美元加息週期；第三，這是中國改革到了攻堅階段，經濟轉型到了攻堅階段後，遇到的第一個美元加息週期；第四，這是中國資本市場、外匯市場有史以來最開放的時候，遇到的一輪美元加息。
由於中國資本市場沒有完全對外開放，人民幣也沒有自由兌換，加之中國還有不少外匯儲備，所以儘管會遇到嚴峻挑戰，但問題似乎不會太大。不過整體而言，美元加息對中國樓市是比較大的利空。如果人民幣不能一步貶值到位，熱錢會持續流出，國內富裕階層到國外配置資產的熱度會升溫。而收緊外匯管制，則不符合正在實施的對外戰略（通過一帶一路、人民幣國際化，轉移過剩產能）。所以，我個人認為，人民幣匯率會在2016年9月30日之前，做進一步貶值，幅度在10%以內。
如果以美元計價，筆者認為中國樓市可能接近見頂，當然這是階段性的頂部。但由於熱錢流出帶來的通縮效應，國內貨幣政策必然會通過寬鬆來對沖。這從近期M2增速提高到13.3%就可以看出來。而且北京率先在四大一線城市裡，執行了二套房公積金貸款首付降低到20%，這意味著國內樓市政策會進一步放鬆，以穩增長。所以，以人民幣計價的中國樓市，還有一段上漲空間。當然，這主要是有人口增量的城市。
中國房價的長遠走勢，還要看經濟的發展趨勢。大致有以下三種情況：
1、如果中共十八屆三中全會確立的改革得到落實，實體經濟得以復興的話，中國人資產配置將發生逆轉，有利於房價平穩向下。但如果以美元計價看，中國房價平穩運行，而且會緩慢向上。
2、若經濟改革進展緩慢，但社會仍然能保持穩定，則樓市將仍然成為重要資金池，而且M2增速降不下來，因為經濟增長方式轉變也很難有實質性進展，則樓市價格仍將上升。最終會有經濟危機，但大城市的房產仍然是可以信賴的資產。最終房價以美元計算大跌，以人民幣計算大漲。當然，人民幣會大幅貶值。
3、還有最壞的情況，那就難以預測了。不過，筆者相信最壞的情況估計會很難出現……