【尚一專欄】香港樓市：下跌三級跳（下--結語）
【看中國2015年09月10日訊】（接前文）
一旦中國外儲見底，香港金融業將突然全面倒閉。香港作為世界排名第三的金融中心，交易規模巨大，主要為中國大陸的融資服務。也就是，當外資進入中國，或者中國大陸希望從國際市場獲得更多資金時，通過金融業進行中介和包裝。如果反過來，當外資撤離大陸時，也將從香港撤離，香港金融業不僅得不到多少中介費，而且還得將本金歸還外資。所以，隨著外企開始大潰敗，從中國大量撤資，香港金融業將開始經歷蕭條和裁員。
需要說明的是，在大陸資金出逃時，首先是大陸權貴和富人出逃。這些人的第一站是香港，將美元大量存在香港，引發香港的美元過度供應。港府面對過多的美元，需要拋售港元維持匯率穩定，進而造成港元供應過剩。由於這些資金主要是權貴資金，基本不進入普通生活領域，而是以買房或者租房的方式進入資產領域，因此還會對豪宅有所支持。不過，這種出逃造成的香港資金過剩，維持時間不會很長。隨著外資不再看好中國，開始大規模從中國撤退，將對中國外儲形成空前壓力。在某天，中國官方外儲拿不出外匯進行兌付時，也意味著中國經濟突然完全破產。隨後，香港金融業也將在一夜之間全面破產。這種情況比2008年世界金融危機的規模更大，而且更加迅猛，既讓香港金融業措手不及，也沒人能夠挽救。
緊跟著，香港寫字樓將出現大面積空置，隨後豪宅市場崩盤。金融業破產就如同雷曼兄弟倒閉，晚上發布倒閉消息，第二天早上雷曼兄弟在歐洲的辦公室關門，所有人拿上個人物品回家。即使金融機構還支付當月租金，但是所有人都知道，這些金融機構和人員都不會再回來了。由於中國大陸的實體經濟走向末日以及欠債過多，所以根本沒有任何償還能力。在未來，即使大陸能賺取少量的貿易收入，也只可能還債，只有資金流出中國，而不可能再有金融資金進入大陸。所以，香港的絕大部分寫字樓將長期空置，進而因為維護和維修成本過高，入不敷出而廢棄。現在到晚上，東方之珠的璀璨燈光彙集起來，照亮天際。而大陸外儲清空後，大部分寫字樓黑燈，中環尖沙咀等地也基本一片黑暗。
另外，金融業從業者人群的主要特點是揮金如土，大部分人積蓄較少，或者借貸消費。當金融業倒閉後，一部分金融業高級經理離開香港，而本港的金融業從業者雖然居留香港，但是無力繼續供樓或者無力租用豪宅。同時，大陸經濟破產後，大陸的土包子暴發戶們同樣失去收入來源，根本支付不起豪宅的地租差餉和維護費用。他們不僅不再買房，還需要賣房來維持生計。結果就是，當金融精英和土包子都不再住豪宅，大部分豪宅將空關，香港豪宅全面崩盤。
第三級，普通住宅樓價隨之崩盤。普通民眾完全不瞭解宏觀經濟，對經濟變化後知後覺。隨著香港金融業全面倒閉，香港經濟也隨之崩潰。崩潰主要表現在，金融業倒閉引發周邊服務業嚴重萎縮，香港的資金被大陸拖垮，港府無力繼續基建，大多數人失業和陷入貧困，再無力供樓，香港住宅市場崩盤。
首先，香港經濟嚴重依賴大陸經濟。在大陸經濟全面破產後，香港的金融、貿易和技術服務業等多類行業也隨之急劇萎縮，這些行業也將全面裁員。由於這些行業是香港的龍頭行業，而且行業收入高。當這些行業急劇萎縮後，將直接導致為行業進行商務服務，以及為個人提供生活服務的周邊行業。周邊行業的種類更多，而且僱員更多，受到影響後裁員也更多。當不同行業萎縮後，不僅影響這些從業人員的工作收入，還影響到家庭生活消費。而且，香港的外向型工業已經幾乎消失，意味著香港失去對外經濟發展能力。
不論是金融、貿易和技術等中高端服務業、還是周邊的從屬中低端服務業，在這些服務業全面急劇萎縮、服務業行業人員失業後，大部分都找不到其他工作。而由於香港房價昂貴，相當一部分人揹負房貸，另外非公屋的房租也極為昂貴，所以大部分港人根本承受不住失業帶來的經濟打擊。在1997-98金融危機後，香港房價暴跌，那時候無數港人成為負翁。但是，當時香港就業形勢好，大多數港人收入穩定，讓港人得以咬牙還貸。而在未來，大多數人失業，牙咬碎也無力還貸，所以對住宅市場是釜底抽薪。
其次，在大陸外儲清空後，大量香港銀行對大陸的放款成為壞賬，香港儲戶將遭受損失。大陸對外的欠債中，有相當一部分是對香港的欠債。這些錢是從香港銀行存款中轉移出來，以直接投資的方式進入大陸、在內地發放房貸，或者購買大陸企業的債券。筆者在《中國實體經濟走向末日》和其他分析文章中，對大陸對外資欠債的金額進行過分析，大陸實際上是巨大的金融黑洞，這個黑洞通過吸引外資和對外借債的方式，吸引了起碼數萬億美元的資金。一旦黑洞曝光，香港已經投入黑洞的錢再也不可能拿回來，直接成為壞賬。從香港銀行與大陸的資金往來關係上，將來因此爆發的壞賬規模將很大，不僅引發香港的銀行倒閉，也將導致香港銀行儲戶存款的損失。
同時，香港物業總值過高，而銀行貸款按揭在其中佔據重要比例。根據2014年12月《明報》的一個調查，對比全球幾個大都會的物業總值，發現2014年香港全港物業總市值高達20.6萬億港元，超過三個紐約市的物也總市值，也將近能買下三個新加坡。雖然很多人認為這個數字誇大，但是考慮到香港雄踞全球的樓價，基本能夠反映香港樓市的大致狀況。而在這些物業中，有相當一部分以按揭貸款的方式購買。按照本文對於商鋪、寫字樓和豪宅的分析，當樓市的前兩級跳發生後，不論商鋪、寫字樓還是豪宅，都會出現無力償還按揭的情形，大量止贖房都會推給銀行。而銀行也賣不掉這些物業，所以對這些物業的貸款都成為壞賬。如果按照上述物業總市值，只要10%成為壞賬，就和2014年本港GDP的21400多億港元的水平相當。
另外，香港很多人參與股票投資，其中大多數投資香港股市。而根據香港經濟的特點，香港股市主要由大陸公司股票和香港公司股票構成。其中，大陸在香港上市股票，主要以圈錢為目的，想方設法騙。筆者在《中國實體經濟走向末日》中，系統分析了中國經濟和實體企業的實質。另外，筆者還專門發文《萬達：不出油的油井》和《聯想控股的荒誕大坑》，具體分析這兩個在香港上市的公司的實質。而聯想控股在6月底以40多港元上市，到8月底的兩個月期間，最低跌到26港元。短短時間如此巨大的跌幅，並不是市場變化的問題，而主要是聯想在財報上做了手腳。而香港人認識不到中國經濟和企業的實質，香港富豪按照個人關係買股票，順便也把散戶帶到坑裡。
香港公司股票則主要集中在服務業和房地產，同樣受到大陸經濟的影響。隨著大陸金融危機深入，按照我過去兩個月的預測，香港股市將繼續深幅下跌。隨著股市下跌，港人手中所持股票市值將大幅縮水。另外，類似漢能股份這樣的造假企業也將持續曝光，讓越來越多的持股港人帶來損失。同時，隨著大陸外儲見底，外儲局無力償付外資企業的外匯，大陸經濟全面破產後，所有大陸公司直接倒閉，股票清零。香港大多數公司也將破產，股票清零。大多數港人在股市的投資，也將血本無歸。
簡而言之，當銀行壞賬堆積如山，意味著港人的存款和投資幾乎清零。不論大陸資金黑洞曝光，香港物業大量止贖，還是相當數量的香港企業破產，都會以累加的效應形成香港銀行的呆壞賬，導致銀行破產。而且，在銀行破產之前，從大陸逃出的資金，快速從香港銀行過賬離開，也在最大限度內消耗香港銀行的現金。而香港人的存款主要留在香港銀行，不會像外資那樣離開。所以，在香港銀行破產後，儲戶能得到清償的資金金額很少，而大多數香港人也要遭受沈重的存款損失打擊。另外，很多香港人投資證券市場，也因為各類證券價格暴跌或者清零，而完全失去套現的機會。在大多數人失去工作機會後，銀行存款和投資的損失，等於讓大多數港人沒有了基礎保障。根據金管局2014年數據，香港家庭負債佔本地生產總值（GDP）的比率持續上升，已達到64%的歷史新高。沒有收入，沒有存款，再加上高負債，大多數港人隨時面臨生存危機。
隨著以上崩潰的逐級發生，港府也面臨自身的破產危機。表面上，港府一直保持財政盈餘，可動用資金很多。所以，港府還在繼續進行基建投資，拉動經濟和帶動就業。但是，一旦上述因素形成連鎖反應，港府也將陷入困境。因為，不論機場還是港口碼頭，貨物吞吐量急劇減少，營收立即從賬面利潤變為虧損。貿易、金融和技術服務業急劇萎縮，港府的關鍵稅基垮塌。商鋪、寫字樓和豪宅大量控制，地租和差餉也驟減。金融業倒閉，港府的積累資金也大部分損失。而港府面臨多重困境，只能停止各項開支，尤其是停止基建，基建停止後，建築業對香港的經濟和就業拉動作用消失，同時產生一定的負債和壞賬，進一步導致港人就業減少以及經濟收益降低。在港府自身面臨危機時，難以大規模實施社會福利保障，也讓面臨生存危機的港人處境更加危急。
在多重因素影響下，香港小戶型單位住宅價格也將暴跌，而且空置率急劇增加。住宅本身雖然是民生，但是住宅價格是金融業的體現。當社會中的資金過剩時，房價水漲船高。而在過去，香港的主要特點是民眾收入高而食品等日常生活支出低，再加上地少人多，尤其天量資金通過彈丸之地的香港進入廣闊的大陸，共同推高香港樓價。而隨著大陸經濟破產，民眾因為大量失業而收入急劇降低，甚至難以應付食品和其他日常支出。尤其是資金全面逃離大陸，進而逃離香港，同時金融機構全面破產，也意味著香港資金極度匱乏。當人們極度缺錢，首先需要解決吃飯問題的時候，房價就不再是人們關心的問題。
而且，在過去40多年，香港戶均人口持續減少。根據相關數據，1971年，香港總人口將近394萬人，戶均人口為4.5人，大約為87萬戶。到2011年，香港人口超過700萬，戶均人口降到3人，共有家庭236萬戶。這個數字意味著，在人口增長不到80%的情況下，因為戶均人口下降，導致家庭戶數增長1.7倍，也就是住房需求急劇增加。而隨著香港家庭經濟陷入嚴重困境，人們為了生存，必然會顯著增加戶均人口，從而明顯減少對於小戶型住宅的需求，導致小戶型住宅空置率急劇增加。大致上，只需要戶均人口重新達到3.3的水平，就可以減少10%的住房需求，讓小戶型住宅空置率超過12%。而在小戶型空置率急劇增加，加上資金嚴重匱乏的共同影響下，小戶型住宅單位同樣會崩盤。
對以上所述的三級跳做個總結，大致勾勒香港樓市崩盤的路徑：中國實體經濟走向末日→香港旅遊商業急劇蕭條→商鋪鋪租急降→商鋪嚴重過剩→商鋪失去投資價值→中國金融危機爆發→實體經濟加速末日→引發港股暴跌和世界金融市場大動盪 →香港寫字樓和豪宅開始降溫→中國外儲清空→兌付外資違約→中國經濟破產與外企大潰敗→香港金融業全面破產→貿易和技術服務業嚴重萎縮→大量相關服務業人員失業→寫字樓和豪宅空置率急升與嚴重過剩→寫字樓與豪宅失去投資價值→從屬服務業急劇萎縮→大多數香港居民失業→ 香港居民在香港銀行業的存款大部分變成壞賬、香港股市大部分股票清零、機場港口等基礎設施虧損、港府自身難保→大多數港人陷入生存危機→無力支付按揭貸款→小戶型住宅空置率急升→小戶型失去投資價值。在2015初，筆者對香港進行過簡要綜述，大致總結香港未來危機中面臨的關鍵問題，並且預測香港樓價將下跌95%以上（按照美元計價）。而實際上，未來香港樓價可以輕易下跌99%以上，回到幾十年前。
目前，中國大陸已經從金融危機和影響世界金融市場的階段，快速向外儲清空、外企大潰敗和中國經濟破產過渡。在整個局勢演變的邏輯過程中，目前對於港人來說，已經進入危機應對階段。港人應該儘可能在大陸外儲清空之前，迅速拋掉股票和其他證券、拋售物業，同時多囤積美元現鈔。而在未來某天，當大陸外儲的外儲清空，就意味著所有上述行動都為時已晚，人們需要直接面對後面的嚴峻局勢。如果將外儲清空視作海嘯，那麼在海嘯前多做準備的人，將獲得更多的生機。沒及時做準備的人，將被海嘯淹沒，直接陷入生存危機中。
上述分析在一定程度上適用新加坡。雖然新加坡房價比香港低，而且新加坡更多是東南亞地區的資源整合領導者，比香港作為大陸經濟的附庸更加具有戰略優勢。但是，新加坡的民族和文化狀況複雜，存在其他方面的危機。所以，當大陸經濟破產時，也會對新加坡經濟形成類似衝擊。（全文完）
（如果對上述分析有疑問，可以系統閱讀我們過去對中國經濟做的大量分析與預測，以便綜合理解本文的邏輯推演依據。中國經濟文化研究所供稿）