中國正「出口」房地產泡沫 港新或有大危機

【看中國2014年12月27日訊】外媒稱，1945年的好萊塢電影《瓊樓風月》使華爾道夫酒店成為不朽傳奇，當時中國只是一個飽受戰火蹂躪的國家，並迅速走向了共產主義公有制。然而，就在今年10月，中國投資者斥資19.5億美元買下了這座負有盛名的曼哈頓地標式建築。

據美國《華爾街日報》網站12月24日報導，這筆交易喚起了人們如此多的記憶：是的，對同名的華爾道夫沙拉的記憶，還有對嶄露頭角的小明星以及被淡忘明星的記憶。與之類似，日本公司三菱地所1989年收購曼哈頓標誌性建築洛克菲勒中心80%的股份也曾轟動一時。當時日本財大氣粗，正在全世界收購資產。在1984至1990年間，日本人在紐約州持有的地產價值從8億美元飆升至逾100億美元，其中大部分位於紐約市。

在66年的中國特色社會主義發展歷程以及20年的紐約房地產市場繁榮發展之後，出現了華爾道夫酒店的交易。中資保險公司安邦保險集團承諾斥資19.5億美元收購整座酒店。

報導稱，這是中國在國內房地產泡沫迅速破裂之際匆忙將房地產泡沫「出口」海外的行動之一。問題是這兩場泡沫是否都會出現不愉快的結局。

中國投資者在全球都勢不可擋。根據高緯環球，2013年中國買家的海外物業投資額從2008年的7520萬美元攀升至158億美元，2014年上半年的新交易規模達51億美元。其中多數交易是國有企業、保險商及其他公司購買寫字樓和其他商業地產。

隨著本土經濟增速放緩，加上政府放鬆了對利率的限制，進而抬高了中國公司自己的借款成本並迫使銀行和保險商向客戶支付更高的報酬，中國公司渴求在海外找到回報率更高的房地產。

而美國擁有時尚的奢侈酒店，又具備法治環境，因此成為中國內地海外物業投資的首選地，排在其後的是英國、香港地區、新加坡和澳大利亞。Nikkei Asian Review援引仲量聯行（JLL）和Real Capital Analytics的數據稱，2014年前九個月中國投資者在美國買下了27.6億美元的商業地產，進而全年有可能突破2013年的32億美元。去年，房地產開發商SOHO中國的控股家族與一位巴西投資者聯手投資了14億美元，收購了曼哈頓通用汽車大樓40%的股權。

報導稱，中國對美國住宅的胃口似乎要大好多倍。據美國全國地產經紀商協會（U.S. National Association of Realtors）的數據，在截至3月31日的這一年間，中國內地、香港和臺灣買家購置了總價220億美元的美國住宅，成為在美購買住宅最大的外國購房者群體，加拿大人排在第二位。加拿大人往往花費約26.8萬美元在亞利桑那州和佛羅里達州購置養老房，而中國內地人購買的典型住宅是在加州或紐約價值52.3萬美元的出租房。

那麼，在中國房價走低之際，情況又如何呢？在住宅存量處於五年高點之際，中國的樓市面臨供應過剩問題。銷量和價格一直在雙雙下滑。

眼下，隨著中國投資者將資金投向海外，試圖用其他地方更健康的資產彌補國內房價下滑帶來的損失，不斷下滑的房價似乎開始推高離岸市場需求。從一定程度講，北京正在鼓勵這種做法，力推債務纏身的開發商在海外擴大銷量以償還在國內建造未售出房屋所用的貸款。

不過，最終，中國不斷下滑的房價可能促使中國投資者採取上世紀90年代初日本人的做法：提供大幅折扣拋售海外房產以籌集現金。當他們這樣做的時候，可能幫助抑制他們一直在推高的那些市場的房價。

東京房地產泡沫破裂並將日本經濟捲入長達20年的通貨緊縮困局之後，三菱地所最後在1995年虧本拋售了洛克菲勒中心。日本投資者在1988年買入了165億美元的美國房地產，到1994年他們正在或者試圖出手的美國房地產達到64億美元，並且遭受了30%或以上的損失。

儘管日本投資者在紐約市商業地產中僅持有大約3%，但他們的拋盤幫助壓低了當地地產價格，正如之前他們的買盤推高了市場一樣。紐約高端寫字樓價格從20世紀80年代的每平方英尺500美元（1平方英尺約合0.093平方米）降至1994年的大約150至200美元。

報導稱，中國內地投資者的撤離可能給香港和新加坡等亞洲市場帶來更大的壓力。近年來在這些地方的內地投資者在高端地產的一擲千金再加上低利率推動地產價格飆漲。不過隨著中國經濟的放緩以及全球利率水平似乎即將上行，新加坡物業價格已經開始下跌，香港地區、菲律賓、韓國、泰國和越南的地產價格也在走軟。

報導認為，在亞洲這樣一個高度依賴房地產的地區，前景並不太好。據野村的估算，地產價格若下跌5%，那麼亞洲經濟增長率可能會被拉低1.3個百分點。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)