【爭鳴】中國房地產違背基本經濟規律
【看中國2014年11月27日訊】銀行降息，就降了那麼一點點，有人就說房地產和股市的春天又到來了。
今天，看到葉檀又鼓吹起房地產主導產業論。這才是真正的葉檀。
葉檀說：我特別反對看後視鏡，現在很多人說1998年的房改是不是錯的？或者2003年是不是錯的？這沒有意義、沒有價值，就是1998年沒有房地產，後來沒有汽車，沒有高速公路的建設，中國的經濟發展不了這麼快。一個時代有一個時代的事情，你不能強說1998年的人說2013年的房地產是怎麼樣的，這是強人所難。
房地產需要壟斷，需要暴力，需要騙子。葉檀、郎咸平就在房地產大躍進中獲利的騙子。房價一下降，他們沒人請他們演講，沒人聽他們演講，他們失去了市場，現在似乎看到了機會，又快速跳出來，鼓吹他們的房地產主導論了。
不論政府財政和GDP多麼需要房地產，今天我們必須徹底改變房地產主導綁架中國經濟社會的問題，也就是實現經濟結構的調整。經濟結構調整是一個痛苦的過程，會剝奪官員富豪們的財產，但這是不得不付出的代價。正應了那句話，自作孽，不可活。因為中國房地產觸犯了天條，犯下了反人類罪，違背了最基本的經濟規律。
今天，我就從經濟學的基本原理，來對中國的房地產進行經濟學批判。
羅伯特•席勒的警告
2013年，諾貝爾經濟學獎得主之一羅伯特•席勒曾多次警告中國房地產泡沫嚴重。2009年12月，他來到深圳出席某企業的活動，當時他在回答現場提問時表示，「中國經濟發展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地產非常熱，房價高居不下。」席勒說，「在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數倍於他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們在加州用電腦分析房價和收入比，看到的數字是8倍和10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。」同年，羅伯特?席勒在上海也說：「早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什麼還要買這個房子？答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。」2011年達沃斯論壇上，席勒直言中國房地產存在泡沫：「美國房價仍在下跌，我很擔心它會跌到什麼時候。家庭負債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉移到其他城市。與此同時，美國負債率已經上升到前所未有的高水平，這樣人們擔心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國房地產現在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經濟產生打擊。」
梯若爾的研究
2014年諾貝爾經濟學獎得主梯若爾在武漢談房地產時說：全球對房地產泡沫問題都十分關注。他興趣了一個例子：美國有一個學者Robert Shiller，曾經設想建立房產保險公司，給房產價格保險。對壽險來說，我買了壽險，如果去世，保險公司會向我的妻子賠付，對它來說是一種損失，但只要我在世，每年就要交固定的保費，對保險公司來說是盈利的。房產保險的情況類似，儘管還沒有真正出現。即如果價格下跌，你能得到一筆錢，但每年你有固定支付保金。這種保險公司在理論上可以存在，還沒有真正成立。原則上可以賺錢，但管制機構（專門監管銀行和保險公司的機構）沒有批准。如果公司為武漢的市民房價保險，價格下跌的話，這種公司會有很大的損失，一旦破產，就不能給你錢。這和銀行破產是一樣的。壽險的情況不同，我們清楚每年去世的大概人數，即大數定律，因此管制機構可以確保公司不破產。但房地產保險公司風險很大，因此沒有得到批准成立。
梯若爾有一個建模型解串謀難題研究，認為串謀與勾結是所有的組織或機構中普遍存在的現象，早已為政治學家和社會學家所關注。串謀與勾結會給社會福利帶來損失，因而如何在制度設計中解決串謀問題，一直成為政治家和學者們不懈努力的目標之一，並在人類的制度 文化中佔有重要地位。然而令人驚訝的是，這個重要現象長期以來卻一直未能受到主流經濟學家的重視。作為社會科學理論的皇冠明珠，主流經濟學的理論與實踐取得過令人矚目的成就， 但它在制度分析方面尤其是對於串謀現象的漠不關心和無所作為，無法令人滿意。究其根源，仍然是主流經濟學家對於新古典主義的完備市場假設這個教條的堅定信 念。在產業組織理論和規制經濟學等諸多領域，串謀現象造成了產業政策和政府規制政策的嚴重扭曲，這一點即使在司法體系十分完備的歐美國家都普遍存在（如美國的安然公司和世界電信與安達信公司合謀做假賬等案件），更不用說許多處於制度轉型時期的發展中國家。如果把中國的房地產與梯若爾的串謀與勾結理論相聯繫，中國的房地產就是典型的政府、官員、開發商和富豪的串謀勾結劫掠人民。
世界上房地產已經非常成熟，有一套系統的制度設計，因此風險可控。只有中國房地產成為支柱產業。因此，西方經濟學家的研究很少，沒有專題研究，只是有一些份內的過注，但也是觀點鮮明。
勞倫斯詛咒
摩天大樓是房地產泡沫之一。據統計，2012年中國有655個城市提出要「走向世界」，183個城市要興建「國際大都市」。而所謂「國際大都市」就要開闢國際商務中心，就要擁有更多的摩天大樓，甚至是世界或亞洲第一高樓。據稱中國摩天大樓的數量是美國的4倍。摩天大樓的建設熱潮往往伴隨著金融危機或者經濟衰退。1999年，經濟學家安德魯?勞倫斯，搞出了一個「摩天樓指數」，認為世界摩天大樓開工建設與商業週期波動高度相關，而摩天大樓的竣工往往是經濟盛極而衰的拐點，大廈建成之日，往往便是經濟衰退之時。經濟學界有稱之為「勞倫斯定律」，或乾脆稱之「摩天樓魔咒」或「勞倫斯詛咒。
勞倫斯舉出證據：1904到1909年間，美國紐約的勝家大廈和大都會人壽大廈相繼刷新世界高樓記錄，期間金融危機席捲全美，數百家中小銀行倒閉；1929年、1930年和1931年，紐約的華爾街40號大廈、克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，期間發生了世界經濟史上最為駭人的「大蕭條」；20世紀70年代，紐約的世界貿易中心和芝加哥的西爾斯大廈一躍成為全球最高，隨之而來的是石油危機，美元狂跌，最終引發了1973-1975年的世界經濟衰退；1997年馬來西亞吉隆坡雙子塔樓刷新世界最高記錄，東南亞金融危機也隨之發生。
李嘉圖的超級地租
「摩天樓魔咒」的「勞倫斯定律」自有經濟學的規律。李嘉圖反對「穀物法」的原因與經濟學家反對房地產泡沫相同，只是房地產泡沫的危害更加巨大。李嘉圖的研究不是形象的，而是抽象的。他認為土地的供給曲線是完全無彈性的，土地的社會機會成本為零。土地擁有者獲得地租收入，僅僅是因為擁有一種稀缺的生產要素，他並沒有提供任何對社會有益的作用。
古經濟學家特別批評地主的支出習慣。地主從事消費支出，而不是儲蓄與積累資本，不是增加經濟體中資本產品的供給。地主階級的行為有害於新興工業社會的增長與發展。總產量或者說經濟體的總收入分配給了勞動者、資本家、地主。總產量中的一部分，沒有用來支付勞動者維持最低生活水平的工資，也沒有用來替換生產過程中報廢的資本產品，這一部分可以被稱為淨收益或者經濟剩餘。淨收益由利潤、地租以及維持最低生活水平的工資之上的部分組成。工人與地主總是將他們的全部收入花在消費上，利潤成了儲蓄或資本積累的唯一來源。李嘉圖斷定，作為經濟增長率減小的結果，當利潤下降、地租上升時，隨著時間的變化，將會發生有利於地主的收入再分配。
以李嘉圖對穀物和地租的理論分析，房地產就是一種無度的超級地租，土地擁有者過度的利益不但增加了經濟的成本，減少了工人的工資和利潤，而且又從住房民生中掠奪了更多利潤，在這種加速度收入再分配中，經濟的積累將被榨乾枯竭無法維持，只能靠貨幣泡沫浸泡，最終走向經濟泡沫破滅，爆發經濟危機。
李嘉圖是西方古典經濟學的集大成者，他的分析就是基礎理論性的。
西斯蒙第的經濟危機論
中國正在陷入房地產崩塌的經濟衰退，這已經是大家都承認的事實。
第一個提出經濟危機理論的義大利經濟學家西斯蒙第指出，利潤和地租是災難的根源。他認為任何財富都是勞動的產品，收入是財富的一部分。收入通常有三種，即地租、利潤和工資。這三種收入是分享人類勞動成果的3種不同方式。地租是土地所有者因為擁有土地所有權而從工人勞動所生產的產品中提取的部分；利潤是資本家因為擁有資本而從工人生產的產品中提取的部分；工資是工人勞動產品的一部分，是工人用來維持必要的生活的費用，是其勞動的報酬，是勞動的價格。他說：「勞動在社會中創造了三種永恆的財富的源泉，而這三種財富的源泉又產生了三種收入。財富的第一種源泉是土地，土地的自然力永遠是用來生產的，只要人們利用它來為自己服務，它便任憑勞動的支配；用來支付工資的資本是財富的第二種源泉；供應勞動能力的生活是財富的第三種源泉。因此，財富的這三種源泉都和勞動有直接的關係，如果沒有勞動就決不會有財富。」西斯蒙第認為，利潤和地租是統一的，資本與土地也不產生矛盾，工資和利潤與地租則是對立的，所以勞動與資本之間是對立的，「真正的災難決不是由於機器的改進，而是由於我們對機器的產品所進行的不公平的分配。」西斯蒙第對分配不公平進行了強烈地抨擊，指出這種現象既不符合理論，又不符合倫理。利潤、地租是對工人的一種掠奪，是一切災難產生的根源。
中國的房地產是一種一次性的超級地租，是一次瘋狂掠奪，西斯蒙第的批評是非常溫和的。
中國管子的極端觀點
也許是瞭解中國人對房地產的極端行為，2700年前人類第一位經濟學家管子對房地產的觀點也非常極端。
管子講，宮室有度，不求其觀。統治者的消費既要符合等級貴賤禮的要求；又要盡量簡樸。即使國家財用充足．也要消費適度。「國雖充盈，金玉雖多，宮室必有度.」(《管子?八觀》) 「先王制軒冕，足以著貴賤，不求其美。……明君制宗廟，足以設賓祀，不求其美；為宮室臺榭，足以避燥濕寒暑，不求其大；為錐文刻鏤，足以辨貴賤，不求其觀。故農夫不失其時，百工不失其功，商無廢利，民無游日，財無砥墆。」（《管子•法法》）
管子從財富的生產和平衡中要求宮室必有度，是觀察一個國家虛實的指標。宮室過度是對人民和土地的過度索求。《管子•八觀》說：「課凶飢，計師役，觀臺榭，量國費，而實虛之國可知也」。先論土地與人口、糧食、賦稅、飢荒的關係：「凡田野萬家之眾，可食之地，方五十里，可以為足矣。萬家以下，則就山澤可矣；萬家以上，則去山澤可矣。彼野悉辟而民無積者，國地小而食地淺也；田半墾而民有餘食而粟米多者，國地大而食地博也。國地大而野不辟者，君好貨而臣好利者也；闢地廣而民不足者，上賦重，流其藏者也。故曰，粟行於三百里，則國毋一年之積；粟行於四百里，則國毋二年之積；粟行於五百里，則眾有飢色。其稼亡三之一者，命曰小凶；小凶三年而大凶，大凶則眾有大遺苞矣。什一之師，什三毋事，則稼亡三之一。稼亡三之一，而非有故蓋積也，則道有損瘠矣。什一之師，三年不解，非有餘食也，則民有鬻子矣」。再論糧食與土地資源和宮室的關係：「故曰：山林雖近，草木雖美，宮室必有度，禁發必有時，是何也？曰：大木不可獨伐也，大木不可獨舉也，大木不可獨運也，大木不可加之薄牆之上。故曰，山林雖廣，草木雖美，禁發必有時；國雖充盈，金玉雖多，宮室必有度；江海雖廣，池澤雖博，魚鱉雖多，罔罟必有正，船網不可一財而成也。非私草木爰魚鱉也，惡廢民於生谷也」。再論土地、糧食、上用與民力的關係：「故曰，先王之禁山澤之作者，博民於生谷也。彼民非谷不食，谷非地不生，地非民不動，民非作力，毋以致財。天下之所生，生於用力，用力之所生，生於勞身。是故主上用財毋已，是民用力毋休也」。結論：「故曰，臺榭相望者，其上下相怨也。民毋余積者，其禁不必止；眾有遺苞者，其戰不必勝；道有損瘠者，其守不必固。故令不必行，禁不必止，戰不必勝，守不必固，則危亡隨其後矣」。
管子譴責國家底子薄而高消費的不良侈俗。「主上無積而宮室美，氓家無積而衣服修，乘車開飾觀望,牛行者雜文采，本資少而末用多者。侈國之俗也。」 (《管子•八觀》)「舟車飾、臺榭廣，則賦斂厚矣」。（《管子•權修》）
管子警告：「臺榭相望者，亡國之廡也」。《管子•七臣七主》說：「故明主有六務四禁。六務者何也？一曰節用，二曰賢佐，三曰法度，四曰必誅，五曰天時，六曰地宜。四禁者何也？春無殺伐，無割大陵，倮大衍，伐大木，斬大山，行大火，誅大臣，收谷賦。夏無遏水達名川，塞大谷，動土功，射鳥獸。秋毋赦過、釋罪、緩刑。冬無賦爵賞祿，傷伐五穀。故春政不禁則百長不生，夏政不禁則五穀不成，秋政不禁則姦邪不勝，冬政不禁則地氣不藏。四者俱犯，則陰陽不和，風雨不時，大水漂州流邑，大風漂屋折樹，火暴焚地燋草；天冬雷，地冬霆，草木夏落而秋榮；蟄蟲不藏，宜死者生，宜蟄者鳴；苴多螣蟆，山多蟲螟；六畜不蕃，民多夭死；國貧法亂，逆氣下生。故曰：臺榭相望者，亡國之廡也；馳車充國者，追寇之馬也；羽劍珠飾者，斬生之斧也；文采纂組者，燔功之窯也。明王知其然，故遠而不近也。能去此取彼，則人主道備矣」。
《管子•禁藏》說：「夫明王不美宮室，非喜小也；不聽鐘鼓，非惡樂也，為其傷於本事，而妨於教也。故先慎於己而後彼，官亦慎內而後外，民亦務本而去末」。過度的房地產會傷害根本的農業和工商業，而鼓勵商業炒作。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)