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【觀點】四大跡象決定中國房價下跌時間表

2014-10-18 12:11 作者:楊紅旭 桌面版 简体 1
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【看中國2014年10月18日訊】中國房價何時會崩盤?這是很多中國人,也包括外國經濟學家所深切關注的命題。

近些來年,「崩盤論」一直沒有遠去,其中謝國忠是個典型,喊崩盤已經十餘年了。而筆者一直反對「崩盤論」。但這並不代表,中國房價永遠不會崩盤。因為全球房價崩盤的案例並不算少。通過研究國際案例,並結合中國國情,總結出以下四點中國房價崩盤的條件。

第一,住宅進入飽和階段。

一國或一個地區的住宅市場,都有一個發展過程,或者稱作生命週期。如同一個人,青少年時期,得病易康復;而老年人得病,很可能就倒下了。

把住宅市場的生命週期劃分為三個主要階段:短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個人大概可劃分為:30年歲之前為青少年,30-60為中年,60以上為老年。

住宅短缺階段,人們居住條件差,很多人需要第一次購房。住房飽和階段,人們居住條件比較好了,不需要大量購房了,比如當前的日本,甚至已經過剩。而短缺和飽和之間,是改善階段,很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間,還有一個中產;由貧窮到富裕之間,還有一個小康。

這三個階段,可以用人均住房面積、人均臥室間數、戶均住房套數等三個指標來劃分。筆者在此僅說一個指標。

1968年,日本戶均住宅1套,之前可稱為短缺階段;其後至80年代中期達到1.1套,可稱為改善階段;其後繼續擴大,2008年達到1.17套,可稱之為飽和階段。當前,中國城鎮地區戶均住宅套數預計剛剛達到1套(按成套住宅),全國肯定超過1。中國官方並無準確數據,20多年都沒進行住房普查了,這麼重要的事一直拖著不做,政府真讓人費解。

筆者推算,當前中國城鎮地區剛剛告別住房短缺階段,進入改善階段,類似日本70年代。在住房短缺階段,房價基本不會崩盤,而在飽和階段,可能性較大,當然還得需要具備其他條件。

另外還須提示,住房市場生命週期的階段劃分,表面上是以人均住宅面積、戶均套數等作為指標,但本質上又包括三個基本驅動因素:經濟增速、人口總量與結構變化、城鎮化進程。住房短缺階段,一般處於經濟高增長、人口紅利擴大、城鎮化率低於70%。住房飽和階段,一般經濟變為低增長、人口紅利消失、城鎮化率高於70%。

與歐美日當年的歷史數據相比,當前中國城鎮化率偏低、人口紅利見頂時點偏早、經濟降速正常。

綜合來看,三個基本驅動因素,決定當前中國住宅市場處於剛告別短缺階段,已進入改善階段。不具備房價崩盤的基礎。

第二,房價持續大漲,出現明顯泡沫。

這是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲,也難暴跌。房價年均以10-20% 的速度上漲3-5年,就容易產生泡沫,極端情況下一年能上漲50%。比如:1987-1989年的日本、中國臺灣地區,1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中國香港地區,2004-2006年的美國,1992-1993年的中國海南省。

關於房價泡沫的界定標準,存在較大爭議。一般而言,如果房價持續大漲發生在住房短缺階段,不易產生泡沫,因為需求旺盛,且以自住為主。如果發生在住房飽和階段,則一般以投資需求為主,易產生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年,中國房價漲幅曾超過10%,但由於當時中國尚處於住房短缺階段,所以全國而言基本無泡沫。但1992-1993年全國房價漲幅超20%,且主要發生在海南、北海、珠海等少數地區,且以投資投機需求為主,則可以界定為出現區域性房價泡沫。

第三,貨幣政策由寬鬆突然轉為緊縮。

貨幣政策的大轉彎,常常是影響中短期房價的核心因素。連續幾年貨幣大放水、銀根大放鬆,往往會催漲房價,助長投資投機之風。等到政府無法忍受房價大漲,同時也常伴有經濟過熱、股價瘋狂,而突然大幅緊縮貨幣之後,會劇烈改變投資的預期,甚至形成踩踏式的出逃。

一般先是股價跳水,然後房價下跌,接著金融風險暴露,最後經濟蕭條。2003-2008年,美國的貨幣就是由松變緊,房價由熱到冷。

比美國更典型、更極端的當屬日本,1987-1991年,貨幣瘋狂放鬆,再瘋狂收緊;股價與房價瘋狂衝高,再瘋狂下跌。其後幾十年,股價、房價、經濟,陷入爛泥塘,苦苦掙扎。

2008年四季度至2010年上半年,中國貨幣大放水,信貸超寬鬆,股價中漲、房價大漲,經濟被領導「得意的」稱為「全球一枝獨秀、率先復甦」。然後,2010年10月步入加息週期,貨幣收緊,但幅度並不大,至2011年7月加息五次;而2004-2007年則加息八次。因此,在全國無明顯房價泡沫的情況下,這次貨幣大放鬆及中收縮,並沒讓全國房價明顯下跌。

不過,溫州、鄂爾多斯等地區,由於2009-2010年投資投機瘋狂、房價暴漲,泡沫顯著,所以從2011年下半年開始泡沫破滅,至今房價已經大跌三成至五成,也可界定為:區域房價崩盤。但慘烈程度,遠不及當年海南。

第四,爆發經濟或金融危機。

一般而言,房地產都是一國或一地區經濟的支柱產業,這就注定房地產市場與經濟之間相互影響、互相拉扯。少數經濟或金融危機主因是房地產市場出現問題,比如美國次貸危機。

多數經濟和或金融危機的致因中,房地產只是參與者之一,並非元凶。但一旦爆發經濟或金融危機,常常使房價下跌,甚至是崩盤。1997年泰國爆發匯率危機並最終導致東亞金融危機,致使房價崩盤,香港也受到連累,2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。

2010年歐債危機爆發後,西班牙和愛爾蘭的房價崩盤,累計下跌四五成。過去20年,中國經濟也有低迷的時候,但最低迷的1999年仍有7.1%的增速,沒有爆發過經濟危機,也無金融危機。

假如未來中國爆發經濟或金融危機,且住宅市場進入飽和階段,則房價很可能崩盤。

上面分別分析了四個因素,對房價崩盤的影響:第一、住房進入飽和階段;第二、房價出現泡沫;第三、貨幣先松後緊;第四、爆發經濟或金融危機。其實,這四個因素之間,也存有複雜的內在聯繫。

四者當中,同時具備的因素越多,房價崩盤的可能性越大。如果四者同時出現,則房價注定崩盤。如果只有一個因素出現,則第四個因素導致房價崩盤的概率,要大過其他三個因素。

来源:鉅亨網 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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