從歷史的角度考察美國的房地產市場，應該說，美國的房價在絕大部分時間裏是平穩的，房價的增幅低於銀行利率。本文通過透視美國房價的真相，來揭示美國房價平穩的秘密。
1. 普通工人一年工資購60平方米住房
我們先看看美國的最新房價。根據美國統計局和住房和城建部最新發布的報告，美國2010年11月共售出新房29萬套，新房銷售價格中間值為21.3萬美元（含地價，下同）。美國每套住房的建築面積中間值是303平方米，地產面積中間值是1416平方米（美國住房多為獨立別墅）。2009年，美國全國從業人員人均工資為43460美元，也就是說，美國普通工人用不到5年的工資可買一套300多平方米的新房，一年的工資購房60平方米。
房價在15萬美元以下的佔17%，150000—199999美元的佔27%，200000—299999美元的佔27%，300000—399999美元的佔15%，400000—499999美元的佔6%，500000—749999美元的佔6%，750000美元以上的佔2%。
2010年11月，美國20個大城市的房價比上個月下降了1.32%，比2010年8月下降了2.39%，比2009年11月下降了0.80%，比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.70%。拉斯維加斯房價3年間的降幅為51.61%，洛杉磯、坦帕、邁阿密、鳳凰城、底特律的降幅也都超過了30%。
下面，我們再看看美國過去幾十年來房價的變化。
2. 房價漲幅低於銀行利率
美國2008年共有永久住房12820.3萬套（另外還有440.2萬套季節性住房），其中8040.6萬套是獨立住房，獨立住房佔所有類型住房的63%。美國人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國平均每個住戶（住在一套房子裡生活的人組成一個住戶，與家庭戶有別）2.55人，也就是說，美國現在住房已經飽和。美國的住房自有率為68.3%，租住率為31.7%。
美國房價1940年平均每套為3.06萬美元，1950年為4.46萬美元，1960年為5.86萬美元，1970年為6.53萬美元，1980年為9.34萬美元，1990年為10.11萬美元，2000年為11.96萬美元，平均每年上漲2.3%，低於銀行利率。
但是，小布希執政的8年是美國歷史上房價漲幅最大的時期。由於小布希的減稅政策，在他執政第一年就把克林頓卸任時留下的2370億美元財政盈餘降到1270億美元，第二年即出現了財政赤字，也就是說，小布希用不到兩年的時間就把克林頓留下的2370億美元的家底給揮霍光了。小布希離任時，給美國留下了17500億美元的財政赤字，創美國歷史上財政赤字記錄。減稅，使公民手裡有了多餘的錢用於房地產投資，把房價炒到了歷史的最高點，房地產泡沫破滅引發金融危機，給美國乃至世界經濟帶來災難性後果。
下面，我通過美國朋友Jessica的購房情況，看看美國人買房和保有住房都有哪些費用。
3. 用在房子上的稅費
2009年夏天，朋友Jessica在美國明尼蘇達州布萊恩市花28萬美元買了一處獨立住房。這所房子建於2000年，共三層，室內使用面積500多平方米，2廳、5臥、4衛、2車庫（其中一個是2車位），房屋周圍是綠地，地產面積為2500平方米。房子坐落在一個高爾夫球場內，風景秀麗，環境幽靜，世界頭號球手伍茲也曾來此打球。
需要說明的是，500多平方米的使用面積買的時候只算400平方米，100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積。房子買下後，她裝修了地下室，如果現在出售，地下室就算面積了，就該寫500多平方米了。美國獨立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。Jessica花4萬美元對房子進行了裝修、粉刷，並更換了中央空調。
房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等費用，所有這些稅費加在一起，是房價的3%∼8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房（房地產經紀人通常由賣方聘請），還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%∼7%。
這所房產每年需交納的房地產稅為8000美元，約是購房價的2.86%。房產稅可以半年一跤，也可一年一跤。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從交易日開始，付房地產稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額徵收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅（intangible tax）。對按揭購房者來說，房地產稅由銀行代繳。
除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。Jessica家門口有兩個垃圾桶，一個用於放置普通垃圾，一個用於放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。
美國保有住房的主要開銷就是房地產稅，一般來講，美國的房地產稅稅率是住房價值的1%∼3%。房地產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房地產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高，因為房子附近的公共投入大，學校、醫院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應該的。
根據美國統計局提供的數據，2009年美國自住房估價中位數是185200美元，家庭房地產納稅額中位數是1917美元。房地產稅納稅額最高的是新澤西州，房地產稅中位數為6579美元，稅率為1.89%，房地產價值中位數為348300美元，家庭收入中位數為88343美元。房地產稅納稅額最低的是路易斯安那州，房地產稅中位數為243美元，稅率為0.18%，房地產價值中位數為135400美元，家庭收入中位數為54216美元。
美國1798年通過的關於財產稅的法律，把財產分為三類：（1）價值100美元以上的房屋。（2）12歲到50歲的奴隸。（3）土地。可以看出，美國建國初期就開始徵收房地產稅，而且是房產稅與土地稅分開計征。當房產稅的稅率與地產稅的稅率相同時，就叫單一稅率；當房產稅的稅率與地產稅的稅率不相同時，就叫劈開稅率。美國有的州實行單一稅率，有的州實行劈開稅率。單一稅率計算房地產稅簡單一些，先分別評估房產價值和地產價值，然後兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。劈開稅率計算房地產稅略麻煩一些，先分別評估房產價值和地產價值，然後，用房產價值乘以房產稅稅率得出房產稅納稅額，再用地產價值乘以地產稅稅率得出地產稅納稅額，最後把房產稅的納稅額與地產稅的納稅額相加，就得出房地產稅的總納稅額。
看完那這篇文章覺得
排序