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「地王」之後:高價拿地房企推盤陷兩難境地

2014-06-06 12:02 桌面版 简体 0
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【看中國2014年06月06日訊】地王的命運,也會「其興也勃焉,其亡也忽焉」。近期傳出轉讓、出售消息的中冶南京下關地王和廣州亞運城地王,就都在詮釋著這樣的軌跡。在北京,以中糧孫河地塊為代表的一批高價地,又面臨怎樣的境遇?拿地王之後,路要怎麼走?

樣本
中糧孫河地王入市時間仍待定


6月初,記者來到去年中糧拿下的朝陽區孫河HIJ地塊,看到該地塊已經開工,圍牆中間正在開挖大坑。整個地塊的東南角上,售樓處主體工程框架已經起來。工地上的一位工人告訴記者,售樓處大概還需要個把月才能完工。

從拿地算起,中糧孫河項目即將滿一年的時間。2013年7月23日,中糧地產以23.6億元、配建公租房3.3萬平方米的條件,競得朝陽區孫河HIJ地塊。純商品房面積樓面價接近5萬元/平方米,甚至有業內人士測算其樓面價超過5.2萬元/平方米。

和周邊項目相比,中糧孫河項目入市節奏相對較慢,拿地近一年,項目還沒有呈現。龍湖孫河項目雙瓏原著從2012年9月底拿地到2013年6月初開盤,前後9個月的時間;泰禾孫河項目北京院子從2013年1月底拿地到今年初開盤,正好一年的時間。

就中糧孫河項目有關情況,記者聯繫了中糧地產總經理李晉揚,但未得到回覆。此前中糧地產人士對外透露,孫河項目正在進行前期準備,具體的定價、入市時間說不准。

現象
地王入市節奏普遍推遲

與中糧孫河項目相類似,同在去年7月拿地的懋源夏家胡同地塊,目前也還處於早期報規階段,內部人士透露預計入市要到2015年。

在北京中原地產首席分析師張大偉看來,2013年下半年全國各地出現的地王項目,整體都在今年顯示入市難。在市場降溫的情況下,高價地項目的高週轉與高定價不能同時實現,導致企業很難在今年推動地塊入市。

萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶也曾對記者表示,去年以每平方四五萬元拿地的項目,今年會比較尷尬。

還有接近龍湖的人士透露,今年2月龍湖以6萬元/平方米拿下的西局地塊,目前銷售準備工作也在推進,但是西局項目會不會像孫河項目那樣八九個月入市,還要看年底市場情況。

尷尬
高價地難以應對市場急轉


在房企人士看來,諸如中糧孫河項目等去年出現的一批高價地,在市場最熱的時候被房企摘得,入市卻趕上市場下行的時候,在和周邊樓盤的競爭中就處於「價格劣勢」。

同在孫河,龍湖·雙瓏原著的地價在2萬元/平方米的水平,泰禾·北京院子地價接近3萬元/平方米,緊鄰中糧地塊的首開孫河地塊單價約2.6萬元/平方米。

僅地價成本一項,中糧孫河地塊就比相鄰項目要貴出70%-150%。「賣低價,肯定賠本;賣高價,中糧的品牌優勢並不突出。」業內人士認為,中糧孫河項目起碼要賣到8萬元/平方米才能保本,這很容易陷入一個兩難境地,「如果只是保本,品質和龍湖、泰禾比就不會有很明顯的優勢;如果重金投入,這無疑又意味著資金壓力,市場接受度也不確定。」

北京一家房企營銷負責人對記者表示,相對於低價地項目,高價地在調控中或者樓市下行中迴旋餘地較小。這就會給企業資金週轉帶來很大壓力。「有時候不得已要等市場向好,最後賣現房,賣上價,才有得賺。」

諸如中冶在南京的下關地王,有巨額資金的投入,但週轉緩慢,最後不得不通過轉手補充現金流。而持有高價地難以應對調控衝擊的,還有眾所周知的綠城。

追訪
地王項目:關注度>進度


1、保利海德公園 已被團購

「項目已被團購,不再對外銷售。」如今,打開保利海德公園項目在某網站上的頁面,會顯示這樣的消息。

團購,也反映了海德公園這一昔日地王級銷售的樂觀。2010年3月,中國兵裝旗下北京世博宏業以約2.9萬元/平方米的價格拿下薊門橋地塊。2011年該地塊轉手至保利地產。

保利地產當時內部意見並不一致,董事會中兩位獨立董事一位投了棄權票,一位明確表示反對。但隨著後來京城樓市發展,特別是農展館地王出爐後,保利內部也上調了對薊門橋項目即海德公園的預期。

消息人士透露,海德公園有來自保利集團內外的大量潛在客戶。保利地產一度冀望於通過申報更高的價格來調節需求。海德公園曾希望在去年底入市,但受限於北京的限價政策,一直沒能取證,但對於銷售預期,保利內部比較樂觀,「肯定是不愁賣的。」

2、萬柳書院 完成封頂

預期比較樂觀的還有中赫旗下的萬柳書院。2012年7月拿地的萬柳書院,主體結構早已封頂,目前接近准現房狀態。今年早些時候,項目方面向記者介紹,萬柳書院301套房源已經接待了1600組買房人。為準備入市,萬柳書院目前已完成6個樣板間,示範區也在進一步完善。對於銷售節奏安排,中赫集團新聞發言人朱敏日前也對記者表示,具體時間待定,對銷售前景保持謹慎樂觀。

亞豪機構市場總監郭毅認為,諸如海德公園、萬柳書院,地段優勢明顯,加上品質打造的投入,居住屬性強,依然會吸引大量高端置業者關注。

3、崇文門地塊 打造自持商業

合景泰富旗下的崇文門菜市場地塊,也是北京土地市場一塊知名的高價地。2011年6月27日,合景泰富以7.1億元的價格拿下崇文門菜市場商業地塊,樓面價高達4.3萬元/平方米,成為當時北京最貴的土地。拿地近三年,崇文門菜市場地塊也多次遇到「延遲開工」等質疑。

如今,在崇文門菜市場地塊已經可以看到開工跡象。根據合景北京公司有關負責人介紹,崇文門地塊已經在做地下工程。之前由於地處核心區,施工受限比較多,因此進展比較慢。

據合景泰富方面透露,崇文門菜市場地塊命名為「北京·摩方」,將其規劃為自持的購物中心,定位為北京潮流勝地,未來搭配歐美日韓市場品牌等。

「又不賣,不存在囤地、延遲開工等問題」。根據合景方面透露,崇文門菜市場地塊預計2016年完工。


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