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【劉正看財經】美國房地產市場走向(圖)

作者:劉正  2014-06-05 09:01 桌面版 简体 打賞 0
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【看中國2014年06月05日訊】紐約華爾街最直言不諱的一些投資者正在做空住房,他們聲稱經濟復甦已經失敗。貝萊德首席執行官芬克(Laurence Fink)5月22日評論,由於對房地美(Freddie Mac)和房利美(Fannie Mae)的依賴,住房市場的結構不健全。房地產投資者澤爾(Sam Zell)預計,由於越來越多的人推遲結婚,住宅自有率會下降至55%。

有反方也有正方。萊格梅森投資管理公司(Legg Mason)的前總裁米勒(Bill Miller)就認為做空住房是錯誤的,他預計住房需求會持續強勁。

不管怎麼說,一年708萬成屋和140萬上下獨棟新屋銷售的日子一去不復返了。目前,每年大約有460萬成屋銷售和40萬新獨棟房屋的銷售。房地產市場只需要在這基礎上再增長一些就好了。美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)5月22日稱,成屋銷售在4月分增長1.3%,達到經季節調整後的465萬年銷售量。並且,二手房屋的銷售中間價格達到20.17萬美元,和2013年同期相比增長了5.2%。

還有很多利好信息讓人相信美國房地產會繼續復甦,其中一個原因就是加速增長的就業。下面總結4個和住房直接相關的樂觀的理由。

1、人們能負擔得起目前的房價

根據美國房地產經紀人協會的數據,2013年首次置業者的收入中值為6.44萬美元。銀率網(Bankrate.com)用清楚的資產負債表說明,買家能夠負擔得起25.967萬美元的住房。全美房價中值為20.17萬美元。

美國房地產搜索引擎Trulia.com公司的數據表明,在全美範圍內,買房仍然比租房要便宜35%。人們不會永遠忽視這樣的經濟數據。只是他們需要時間去根據自己的收入、債務和信用分數等來調整。

2、學生貸款有影響,但比你認為的影響小

學生貸款在杞人憂天的擔憂排行榜上排名第一。一項學生債務調查表明,借錢上大學的本科生到2012年為止,平均欠29.4萬美元的債務。以標準的10年償還期來說,每月大約需還款300美元。這算什麼大問題?

況且這意味著借款人在32歲時會還清貸款。而典型的首次購房年齡是31歲左右。在一般人開始找房的時候,學生貸款都還得差不多了,或者是非常可控了。

其次,在大多數城市,即使有學生貸款,首次購房者能很容易地負擔得起房貸。

銀率網認為,年收入6.44萬美元的首次購房者,即使有每月300美元的學生貸款和300美元的汽車或信用卡欠款,還是能負擔起一所21.2萬美元的住房。這個價位仍然超過成屋價格的中位數(20.17萬美元)。

當然,在昂貴的城市,比如加州、波士頓和紐約,許多家庭需要兩個人都工作才能買房。辦法還是有的,人們通過接受更多的教育來提高收入,或是推遲買房的時機──等到結婚時才買房。

3、買家去哪兒了?在研究生院

全美地產經紀商協會的數據顯示,所有買家中首次購房者的比例從40%下滑至38%。不過這一下滑不足多慮,尤其是當你看到在2002年至2012年間每年研究生院入學人數1.8%的增長(根據研究生院理事會的數據)。

美國教育統計中心的數據顯示,25至34歲有研究生學位的人們一年的收入是高中畢業生收入的兩倍,比大學畢業生高出將近1.4萬美元。這高出來的部分,可以用來償還支付他們花在研究生院求學期間的平均每年1.6美元的貸款(另外很多研究生是有獎學金和助教助研資助的)。如果他們希望的話,這讓他們更有錢來買房。注意,這個不包括借6位數貸款學習藝術史的研究生。在總體經濟不佳,工資很難增長的情況下,工資高尤其有價值。

4、更寬鬆的住房信貸時代即將來臨

從2012年開始汽車貸款變得容易,房地產信貸正在跟隨這個趨勢。

幾週前,美國聯邦住房金融局主席瓦特(Mel Watt)說,美國聯邦房屋金融局(FHFA)正在採取技術措施,使人們從銀行獲得抵押貸款變得更容易。在過去的一年中,從房利美拿到貸款的平均信用評分要求下降了16分,到741點。貸款給那些信用分數700(850分制)以下的借款人的份額差不多是17%,高於2013年第一季度的7%。

自2009年以來房利美發放的貸款,嚴重拖欠的比例遠低於1%的,是泡沫前正常比例的1/4。其中一個原因是:房利美支持的銀行不斷提高貸款標準。信貸收得過緊,政策制定者終於開始鬆動了。

僱主在4月和5月增加了28.8萬名新員工,失業保險索賠在7年裡的低位,就業前景看起來更好。(新的失業保險索賠在過去一個月下降了1,000例,為322,500例。)

負擔得起的房子、寬鬆信貸和更多的就業機會。這是能促進美國房地產行業進一步復甦的三大利好。

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