專家: 今年是最佳賣房年
【看中國2014年03月04日訊】一則銀行限貸消息，引發了國內資產市場的動盪。
上週末有消息說，興業銀行開始停止房地產開發貸款。此消息發布後，立刻在網際網路上引起熱烈反應。由於近日人民幣對美元匯率連續下跌，市場人士擔心熱錢可能外流，再加上近期多地有樓盤降價促銷，一時間房地產即將崩盤的議論甚囂塵上。
議論歸議論，而股票市場卻做出了真實反應。作為實體經濟晴雨表，股價往往能夠提前反映未來基本面走向，週一股市開盤，房地產與銀行股就引領大盤下跌，並在收盤時錄得較大跌幅。
2月26日，中央銀行和外管局對流動性和匯率問題作出表態，同日，五大國有銀行和五家股份制銀行分別在官方網站上發表聲明，表示房地產貸款政策未變。商業銀行如此集體行動，顯示此事非同小可。《21世紀經濟報導》說，興業銀行停貸引發的市場恐慌事件已獲高層關注，在國務院要求下，銀監會25日緊急向各銀行摸底最新房地產融資政策。
金融監管部門和商業銀行罕見集體行動，此番動作顯示「停貸」引發的混亂實際觸到了中國經濟痛處。政府引導金融機構「維穩」，反映出政府對債務危機和銀行危機的擔憂。
中國房地產市場具有特殊性，表面看是供求決定價格，但政府實際控制土地供給，再加上稅收引導和貨幣調節，房價的運行趨勢一直由政府調控。但目前情況是，真實消費需求透支，房價與收入比奇高，如果沒有投資需求支撐，房價應很快進入長週期調整。
除了土地供給維持「飢餓營銷」方式外，另外影響住房供求的兩個重要因素開始引導房地產預期轉向，一是貨幣供給，二是房地產稅。
先說貨幣供給。貨幣超發是維持房地產需求旺盛和價格走高的關鍵因素。繼續原來貨幣政策已不可能，因為繼續保持較高速度貨幣供給，實際在積累更多泡沫破裂風險，政府無意繼續培育危機。同時貨幣供給過量必然引發通貨膨脹，在實體經濟受壓，要素價格走高條件下，企業也無力繼續提高勞動力價格。企業若不想增加成本，或可能減少用工人數，或維持工資低速增長。如果工資收入持續低於物價漲幅，必然引發社會危機。
政府考慮到經濟和社會長久穩定，必須放棄依靠貨幣超發維持經濟繁榮的政策思路。
再說稅收。房地產相關稅收已經成為政府主要收入來源，再加上土地拍賣收入，與房地產有關的收入佔地方政府全口徑收入四成左右，房地產實際成為政府財政主要來源。但由於土地供給有限，「土地財政」不可持續，財稅改革勢在必行。財稅改革的重要一項內容是開徵房地產稅。開徵房地產稅的實際目的有二，一是建立穩定稅源，二是平衡社會財富。
房地產稅需要立法程序，土地產權也存爭議，但在立法過程中，土地所有權問題或可以得出合理解決辦法。不管立法如何困難，房地產稅都勢在必行，雖然短期推出可能性不存在，但已經對市場預期產生了影響。
貨幣政策向中性回歸，房地產稅即將啟動立法程序，預示持有房產的成本會增加，而升值空間有限。在這種預期下，投資性需求必然下降。如果二手房市場供應放量，房價均衡點一定下移。
銀行作為商業主體，控制房貸風險是自然的，但目前市場平衡已經脆弱，任何風吹草動都可能引發預想不到後果。由於2014年地方債還債比例最高，達22%，且近四成債務靠土地收入償還，因而維持房價穩定是政府無可奈何的選擇。
在這種情況下，無論中央政府還是地方政府，都希望房價穩定，以維持地價穩定，從而順利度過債務風險期。不久前國土部提出控制城市發展邊界的看法，實際也有控制土地供給，進而維持地價的意圖。
如此看，政府與市場博弈進入了一個新階段，即政府意識到房價調整不可避免，為避免引爆危機，政府會儘可能延緩拐點出現時間，或者減緩房價下跌速率。這次銀行集體行動，就是政府想法的體現。房地產稅立法至少也需要兩年時間，也是要為地方政府還債爭取時間。
房價立刻崩盤不可能，但今年應是房價筑頂的一年，也是最後的賣房窗口期。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)