地方壓低地價催生房產泡沫(圖)
【看中國2013年11月03日訊】
低地價催生房產泡沫「三舊改造」土改新嘗試
中國處於何種經濟增長模式，這是我們近些年一直討論的問題。中國的經濟增長模式一直被視為東亞模式，與傳統的日韓東亞模式確有很多相似之處，都是高投資、低消費、高出口，投資依賴、出口依賴。東亞模式本就是全世界經濟增長模式的一個極端版本，但從數據來看，中國模式是東亞模式一個更極端的版本。為什麼會這樣？中國模式和傳統東亞模式有什麼差別？這可歸因於中國地方政府對經濟增長、投資，特別是出口導向型製造業的發展表現出超強的、難以滿足的慾望。
地方壓低地價催生房產泡沫
中國增長模式到底是怎樣的圖景呢？首先，中國有一個以國有銀行為主體的金融抑制系統。政府可通過國有銀行壓低利率，方便地方政府與壟斷性的央企獲得低利率貸款、借貸征地、建設基礎設施。一般征地費用加上基礎設施建設，一畝地大約要花近二十萬元，現在全國工業用地平均出讓價約十五萬元一畝，基本是零地價、負地價，甚至很多地方政府幾萬元就出讓了一畝地。地方政府可以從製造業企業收到兩種稅，一是所得稅，按照現在的稅制，60%被中央拿走。但地方政府在招商引資的過程中，給出頭三年免、後面兩年減半的所得稅政策，甚至有地方政府提出，在十年間，所得稅中地方政府這部分可以不交。第二部分是增值稅，17%的增值稅中，中央拿走75%，地方留有25%，中央還會返回一部分，地方最終約拿到30%。而在此過程中，地方政府可能要在維穩、環保事件等工作上付出成本。
這樣看起來，搞工業開發區好像賺不了太多錢。除了特大型城市和完全旅遊型城市，一般城市如果不這樣做，製造業發展不起來，服務業就難以發展。因為製造業對服務業的溢出效應，所以地方政府出讓工業用地時，更多考慮的是製造業對本地服務業發展的帶動。服務業會給地方政府帶來商住用地的出讓金，還有營業稅。營業稅是百分之百歸地方政府，商住用地出讓金也基本是給地方政府的。所以2002年至今，中國工業用地平均價格基本上保持不變，商住用地漲了6-10倍，現在基本上是工業用地價格的6-10倍。但是在日本、韓國，工業用地價格是商住用地的2倍。為什麼差距這麼大？因為中國地方政府有壟斷性徵地、壟斷性供應用地的權力。只要有企業來就放量供應，製造業來了之後帶動本地服務業的發展，商住用地就壟斷限購，將價格炒高。製造業生產的產品一般在經濟學中說是可貿易的，一輛自行車可在廣州生產也可在深圳生產，然後運到外地去賣。商業住宅是不可貿易品，在本地經營消費，不可能說廣州的房地產商想賺廣州人房錢而到深圳蓋樓。地方政府非常清楚這一點，飢餓療法，壟斷限購，房地產商高價拿地，成本轉嫁給消費者。與之對比，日本土地是私有制的，任何製造業用地者想要使用土地，都要跟城市規劃區內的土地擁有者議價，不可能出現負地價。要蓋商業住宅，開發商需要跟地主談判，且一個城市有多個土地供應者競價。日本政府不能將商住土地的出讓金全部拿到手，住宅土地增值收益大部分被土地所有者拿走，政府只能從中抽所得稅。
由於中國地方政府採取的這一套發展模式，所有生產要素的價格都被壓低。中國的投資一定會過度，勞動力從中獲得的利益就會非常少，消費也會較少，必然只能是以出口為主。中央政府就只好壓低人民幣的匯率，保持中國產品的競爭力。到了貿易順差時，我們的匯率逐漸隨著勞動生產率的提高增值，但是我們不敢增值，因為開發區一撥一撥建立起來，產能在不斷累積。
地方債務危機與改革難題
上世紀90年代末困擾中國製造業的產能消化問題，通過中國加入WT O、壓低匯率、壓低生產要素價格逐步解決。同時中國政府採取了抓大放小政策。能源、材料、交通運輸等行業，沒有繼續私有化，依舊政府控制。出口導向型的消費品工業，由於這一輪的黃金增長期又活起來了，而且收益很多。國進民退主要發生在能源、材料等上遊行業，國有企業要賺的是壟斷利潤，但其反應不會很靈敏，所以產能過剩在上遊行業更加嚴重。下遊行業大部分是私營企業，外需不行的時候會做出調整，所以不可能太快積累產能。
2008年全球金融危機，中國政府非常迅速地發放了4萬億財政支出和10萬億信貸政策，大量廉價的貸款給了央企和地方政府。當時很多央企認為，適逢國際礦藏資源價格很低，就去買礦，煤炭價格很高，就將私營企業的煤礦搶過來，「國進民退」。還有很多央企拿錢去炒地。我記得當時很多一線城市的房價在半年內上漲了60%多，中央採取措施後，很多資金去了二三線城市，2009年到2010年，這些城市房價漲了100%-200%。2009年以後，中國全面出現房地產泡沫，整個經濟全面房地產泡沫化。這與日本1988年日元被迫升值後，政府大規模採取經濟刺激政策所導致的日本經濟泡沫化較類似。但是日本匯率升值後，很多製造業企業轉移到東南亞等一些欠發達國家。而中國沒有，中國政府能做到日本做不到的，可以把地價壓下去。雖然國內的產能總體過剩，但由於財政信貸刺激政策，地方政府此時從土地出讓金中賺了很多錢，2009年以後從2萬多億增加到3萬多億。而且便宜信貸都是來自國有銀行，地方政府不借白不借，風險可以轉嫁給銀行。很多地方政府進一步大規模借錢，建了更多的工業開發區和新城區，前者用來招商引資，後者賣商住用地再還錢。
2008年地方政府的債務只有5萬億，兩年後就達到了10萬億，現在可能會達有二三十萬億。中央政府發現地方政府的債務是10萬億時就比較擔心了，直接控制銀行給地方政府的投融資平臺發新的貸款。這時地方政府又開始想新的辦法，與信託公司合作，把地方債務打包為各種理財產品，以更高的利息來吸收存款，即所謂的「影子銀行」。這是非常危險的，會加大金融市場的風險。金融市場有一種逆向選擇的問題，風險越高就越沒有償還能力，願意接受的利息就更高，金融業整體的道德風險就被推高。
政府發現影子銀行非常危險，需要控制，因此出現了所謂的錢荒現象。與之相聯的是地方政府的債務償還能力。地方政府目前有很多極端辦法，比如將兩三年後的稅提前徵收，江蘇某個縣的政府甚至強迫公務員給地方政府借錢。如果這些手段都用完了，就會加速供應商住用地，但這些地方的房地產市場已經嚴重泡沫化，加速供地會導致市場預期突變，出現崩盤。
很多學者說中國要改革。的確，不改革就是死路一條。改革中還要注意策略，金融改革餘地不大，財政改革的餘地也不大，改革要從實體部門開始，其中房地產(7.00, 0.00, 0.00%)和土地改革還要小心，很多二三線城市的房地產已經嚴重過剩，今天放開集體用地入市，可能明天房地產市場就崩盤了。怎麼辦？現在的解決方法就是，放開集體建設用地入市時要考慮地方政府的利益，還要避免對現有房地產市場造成過大衝擊。
進城農民工和一些受過高等教育的低收入群體，住房需求最強烈。如果他們可以在城市裡定居，逐漸變為城市人口，成為具有城市消費能力的市民，國家就會長治久安。相反，如果不這樣做，農村的留守兒童、城市犯罪等等情況，都會成為惡性循環。
現在很多城市以為中低端勞動力是城市的負擔，其實任何一個城市要發展，都需要他們來提供服務，紐約、芝加哥這樣的城市也概莫能外，一個高科技人才可能需要四個低端人才提供服務，這樣城市運行效率更高、運行成本更低。這些人定居下來還有更大的好處，未來給他們蓋房，我們的能源原材料、鋼鐵、水泥等嚴重過剩的問題可以得到解決，而且會拉動空調、冰箱等家電的消費。推動土地制度改革，允許本地農民給外來農民工蓋出租房，農民工可以一家團聚，子女可以上學。至於交不交社會保險，他們不見得相信國家提供的社會保險，自己會存錢的。當然對地方政府而言，就需要為長遠利益放棄眼前的一些既得利益。
廣東「三舊改造」的積極意義
那麼如何讓本地農民運用自己的土地，為外來務工群體提供住房？我認為廣東的「三舊改造」是目前不多的一種積極嘗試。這是國土資源部給的特殊政策，原來很多農民已在國家不允許的情況下，利用舊村鎮、舊廠房、舊民居這類集體建設用地，高密度蓋房。廣東各地政府出了新政策，如果將這些違規建築拆除重建，象徵性地補交一些出讓金和公益事業用地，政府就承認大產權。拆掉之後，可以蓋商品房、寫字樓，甚至工業用地也可以拆除出讓。這打破了所有土地必須國家先征，然後招、拍、挂的程序，顯然是對過去土地制度的一個突破。
但是這個政策也有它的問題。有很多城中村房子新蓋，要全部拆除重建成本太高，沒有積極性。怎麼辦？現在政策規定是完全拆除重建，假定一個村子有200畝地，150畝是村民蓋的密度很高的出租房，村裡還有50畝集體建設用地，密度比較低。如果可以滿足一定的改造條件，150畝的土地上比如說有300棟樓，只要拆掉比較矮的，將道路拓寬，道路不見得要直，像歐洲一樣，只要消防車能通過就可以，就認可大產權，就可以使整個地段的價值改善。但誰願意搬走呢？首先要有餘地，拆掉可以有地重蓋。另外還得有錢，從改造之後就可以認大產權，甚至村裡也有一部分的大產權。這樣村集體就可以和村民商量，只進行簡單的功能更新和局部改造，也能給大產權。這才是調動「三舊改造」全面推動的一個最根本條件。否則只會挑肥揀瘦，甚至低密度改造完了，高密度的地段今後就死掉了。
對於那些不像廣東珠三角已經存在高密度住房的城中村地區，問題就比較簡單。可以考慮政府徵收50%土地公益用地，剩下50%給農民開發住房。十年之內出租、十年之後可以出售。對於廣州、深圳已建的高密度小產權房，只要逐漸減少密度、提高基礎設施建設和公共服務水平即可。只要改造達到一定標準，繳納一部分的公益事業用地，不必全部要拆除重建，就可以給大產權。增值的收益會推動很多城中村積極改造，改造好之後是大產權，十年之內除了改造好之外，還要交一些出租屋所得稅，十年之後可以慢慢上市，可以拿一些錢給農民工子弟建學校。深圳坪山地方政府搞了一個試驗，政府確定一部分公益事業用地，剩下給村民開發。這就將政府、開發商直接拆遷的博弈改變了，過去是一戶一戶搞地，如果有釘子戶就可能搞不動，或者用暴力手段，這很麻煩。
現在中國進行任何城中村改造，規劃和審批程序繁瑣。舊村改造要審批沒有兩三年下不來，有很多道關卡，未來一定要簡化。中國經濟面臨下行壓力，要通過有效的制度改革，給外來農民工，包括新進入城市的勞動力創造較好的條件，讓他們先租得起房、後買得起房子，孩子能夠上學，在城市定居，慢慢變成城市市民，增加消費，逐漸扭轉中國目前不可持續的經濟增長模式。
當然城中村和郊區村這樣的土地改革，仍然不夠緩解地方政府的財政壓力。前面提到很多工業開發區，征地利用效率非常低。但隨著城市的擴展，很多開發區的土地具有商業價值，這時就可將工業開發區逐年轉化為商住用地。地方政府首先可以獲得工業用地和商住用地之間的差價，商住房也可以增加稅收，這些都可以填補地方政府在推行改革上的財政缺口。如果可以有效推動改革，房價問題很有希望。我覺得廣東在「三舊方面」做了很好的探索。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)