剛需盤頻頻「日光」 北京房價「跳漲」
【看中國2013年10月12日訊】10月7日，「十一」小長假的最後一天，位於北京東四環內西大望路附近的鴻坤花語墅項目售樓處裡，聚集了十餘組前來看房的購房者。對於一個銷售價格達到88000元/平方米、總價遠超千萬的豪宅項目來說，如此的市場熱度似乎超出了開發商的預料。
「‘十一’難得的七天小長假，大部分人選擇出遊，但我們的項目在此期間的成交量和來訪量都讓我們感到滿意。」據該項目銷售負責人介紹，目前鴻坤花語墅·御園在售的4、5號樓，戶型為150平方米的三居、200平方米的大三居帶書房以及300平方米的一層帶花園等戶型，儘管項目總價較高，但在‘十一’期間確有成交。
在近期的北京樓市中，除豪宅之外，價格更加親民的剛需型住宅則頻現「日光碟」，供不應求的局面在市場中蔓延。
北京市住建委的數據顯示，截至10月10日，北京可售的商品住宅存量為59921套，北京住宅庫存數值首次跌破6萬套。
供不應求
根據亞豪機構統計，國慶長假期間（10月1日~10月7日）北京商品住宅共實現成交893套，成交面積7.04萬平方米，成交套數相比去年長假期間上升了104.3%。
此前的9月，偉業我愛我家市場研究院統計顯示，9月，北京純商品住宅（不含保障房）網簽9140套，環比8月的8708套增長5%，為3月份以來的成交新高。與此同時，1~9月北京純商品住宅（不含保障房）網簽68216套，與去年同期相比上漲8.5%，交易套數創近四年新高；2013年1~9月北京純商品住宅（不含保障房）交易額1865億元，與去年同期相比上漲19.9%，為自有歷史記錄以來的最高值。
相對成交量的不斷上漲，北京樓市的供應卻較為有限。
據亞豪機構統計，國慶長假期間北京商品住宅市場僅有3個項目入市，相比去年同期減少了2個。3個項目共新增商品住宅211套，預售許可面積3.1萬平方米，相比去年同期分別減少81%、69.3%。
北京市住建委的登記信息顯示，2013年9月，共有23個項目取得預售許可證，其中供應的住宅（含保障房）共有9091套，同期北京樓市成交的純商品住宅（不含保障房）已達9140套。
「在目前的北京樓市中，大部分項目入市即‘日光’，而且土地市場競爭激烈，大部分土地價格都出現明顯上漲，對於掌握定價權的開發商來說，放緩入市節奏並上調銷售價格成為主流。」中原地產市場研究部總監張大偉分析，供應放緩的同時，整體市場需求仍在繼續上漲，購房者看漲房價，入市積極。同時，二手房稅費高、貸款難度大，也使得很多需求轉移到新建住宅市場。
相較而言，北京的豪宅市場供不應求的狀況更為明顯。
根據亞豪機構數據統計，9月北京別墅市場共實現成交299套，成交面積9.62萬平方米，環比上月分別減少了13%、21%。從供應情況來看，「金九月」的供應情況也未現突破，僅兩個項目開盤入市，分別是位於昌平區的香江別墅Ⅱ以及密雲縣的懿品府，兩個項目共新增別墅產品187套。
「別墅市場成交在‘金九銀十’期間仍維持低迷狀態，其主要原因就是供應量的不足。」亞豪機構副總經理高姍分析認為，自2013年以來，別墅項目的月度入市量多在兩到三個左右，有的月份甚至出現「零推盤」，市場供應明顯處於稀缺不足狀態。
價格跳漲
市場的運行規律之下，供不應求必然導致價格的上漲。
「我們預計的最終售價在38000~40000元/平方米之間。」「十一」期間，位於北京西南四環外地鐵郭公莊上蓋的京投萬科西華府項目銷售人員對《第一財經日報》記者表示，就在幾個月前該項目正式亮相時，對外宣布的價格為35000元/平方米左右。另據接近該項目的人士表示，京投萬科西華府在項目運作之初，其銷售相關負責人透露的擬售價格僅為28000元/平方米。
無獨有偶，位於北京西部門頭溝的西山藝境項目尚未開盤，價格也出現了跳漲。
「我們的實景示範區即將在國慶節之後開放，洋房的銷售均價約為35000元/平方米。」西山藝境的意向購房者黃先生對本報記者表示，就在8月初，該項目初定的毛坯房銷售均價為30000元/平方米。儘管每平方米的價格上漲5000元，改善性需求的黃先生還是決定，「到時候去實地看看」。
「下半年以來，大量項目的入市熱銷，使得大量房企已近完成全年銷售計畫，基於房企整體存貨量的不足，項目的快速消化使得提價風潮風靡市場，個別項目一年內價格漲幅高達30%以上。」亞豪機構副總經理任啟鑫表示。
然而，在房價的快速上漲面前，想要完成年內調控目標的地方政府顯得頗為尷尬。
從國家統計局已經公布的8月房價指數看，指數同比漲幅超過10%的城市已經達到10個，其中包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、瀋陽、福州、長沙。
「這10個城市，目前房價即使不漲了，年底的指數顯示漲幅也將超過10%，完成年內的房價調控目標可以說非常困難。」張大偉認為，從目前整體市場走勢看，年內北京樓市的庫存減少狀態很難得到緩解，「銀十」量價繼續上漲已經成為定局。
「用政策解決房價是個錯誤，不如從根本上解決市場調節的問題，政府只調節群眾的基本保障就行了。」在華遠集團30年司慶上接受記者採訪時，華遠地產董事長任志強表示，三中全會以後，很可能對土地政策和相關的政策做一些調整，即建立所謂的房地產調控長效機制。
有接近北京市住建委的人士也對媒體表示，北京的樓市調控將逐漸去行政化而向市場化轉化，未來北京樓市調控將轉向高端市場由商品房主導、中端市場由自住型商品房主導、低端市場由保障房主導的三元制格局。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)