多地房價漲幅超兩位數 房價控制目標料泡湯

【看中國2013年10月08日訊】經歷了上半年乃至「金九」的房價飆漲後，多地年初提出的房價控制目標恐怕也隨之泡湯。

多城漲幅超兩位數

國家統計局公布的數據顯示，8月份，一二線城市房價漲幅明顯。其中，一線城市新建商品住宅價格同比上漲18％~20％，天津等31個二線城市同比上漲7％~10％。

北京在各大城市中領跑，同比漲幅為19.3%；廣州上漲19%；上海上漲18.5%；深圳上漲18.4%。四個一線城市分居前四位。

按照中國指數研究院10月1日發布的《2013年9月中國房地產指數系統百城價格指數報告》，9月份北京、深圳、廣州新建住宅價格指數同比漲幅均超過了20%。

而實際交易價格可能超過了統計的漲幅。今年4月，廣州市國土房管局下發了《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》，要求全面執行商品住宅預（銷）售價格網上申報制度。原則上，舊盤的新貨不能超過前一期的售價。新盤的價格不能高於所在區域去年的成交均價，中心城區2萬元/平方米以上的房子嚴格限制網簽。

部分開發商為了規避「政府指導價」而使樓盤獲得預售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，採用「雙合同」賣樓，從而把超出指導價格的部分房價轉移到裝修費用上。也就是說廣州房價的實際漲幅要比紙面上統計的數據高。

「如果沒有採取這些限制網簽的舉措，實際漲幅將會更高。」合富置業首席市場分析師龍斌告訴《第一財經日報》。廣州市房協專家委員彭澎也說，限價導致的「雙合同」表面上好像控制住了上漲趨勢，但實際價格還是在飛速上漲，而且還提高了購房者的首付負擔。

實際上，如果扣除郊區盤「拉低」的因素，廣州中心六區的漲幅更加明顯，大部分區域漲幅已達三成。去年9月，準備結婚的陳先生與女友在廣州天河區美林湖畔購買了一套二手房，當時該二手盤的均價是1.8萬元/平方米。今年9月，該盤房價已達2.3萬，漲幅接近了三成。

北上廣深集體飆漲，一些核心二線城市也牛氣衝天。廈門近年來漲勢直追一線城市，8月，該市房價同比漲幅高達14.9%。謝女士去年同期在廈門集美杏林灣買的房子均價在1.2萬元/平方米，如今該區域的新房已超過了1.6萬元/平方米。

此外，鄭州、瀋陽、福州的漲幅也都過了兩位數。

難達控制目標

今年年初，不少直轄市、省會城市和計畫單列市公布了今年房價調控目標，大多為「房價漲幅低於人均可支配收入實際漲幅」。分析人士指出，今年許多大中城市房價上漲比較明顯。9月份到年底，房價很可能還將保持上漲態勢，這將導致房價上漲快的城市調控目標可能完不成。

以廣州為例，今年初該市制定的房價控制目標是，至少不應高於GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年廣州「兩會」上，該市上述兩項指標的預期分別是10％和11％。其後該市GDP目標調高到11%。若按11%的目標計算，目前該市房價漲幅已超出預期目標8個百分點，要完成控制目標幾無可能。

深圳的情況也差不多，深圳3月出臺「國五條」實施細則顯示，今年該市房價控制目標為2013年全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度。今年初深圳市政府工作報告提出，居民人均可支配收入與經濟保持同步增長。按照今年該市GDP增長目標10.5%的目標，目前該市房價的漲幅高出了預期目標7.9個百分點。

「在各種因素作用下，第四季度的價格應該會保持平穩，不會有太大變化。」龍斌分析，由於去年第四季度房價上升比較快，所以接下來四季度同比漲幅會有所回落。但即便如此，像廣、深這樣的一線城市要完成控制目標也會很「勉強」。

龍斌預計，在現有的局面下，到年底很多城市的房價控制目標將被「淡化」。「一線城市和部分核心二線城市有那麼大的居住需求和龐大的住房市場，很難控制。例如廣州有1500萬以上的人口，通過限購、限貸、限價尚且控制不住，可見剛性需求有多大。」

彭澎則認為，即便完不成房價控制目標，對地方政府來說也不會有太大影響。「可能就是找個官員談個話就完了，問責程度不足以震懾地方。而且房價是因為地價，所以如果住建部約談的話，國土部是不是也要約談呢？」彭澎說，現在缺乏一個有效的問責追究機制，即「如果我實現不了，該怎麼辦？」

在龍斌看來，一年公布一個房價調控目標不盡合理，是一種短期的行為。「房價不是一年可以調控出來的，因為從土地供應到房屋，到二手市場，是一個長週期的過程。」龍斌說，房產調控的重點不應放在一年一度的房價控制目標，而應放在如何解決中長期的平穩發展，解決供求平衡，解決各個階層的居住需求。

彭澎說，房價調控的關鍵還是在於長效機制的出臺，一方面出臺合理的房產稅，而非重慶、上海的方式。其次是大力建設保障房，努力拓展覆蓋面，加大土地出讓金對建設保障房的比重，抑制政府對土地收益的追求。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)