陷「鬼城」式困局 中新生態城歧路

【看中國2013年10月04日訊】坐車沿著漢北路，從塘沽往漢沽方向走，過了橘紅色的彩虹橋，就正式進入中新天津生態城了。2009年7月，當經濟觀察報記者第一次來到這裡的時候，這裡還只有一座同樣以橘紅色為主色調的建築——生態城綜合服務中心。

作為生態城第一個開工的項目，這也是生態城首座建成使用的綠色建築。對於規劃中30平方公裡面積的中新生態城而言，當時孤立的這座建築還只是生態城理念實踐的一小部分，其周邊依然是一片片銀灰色的鹽田或灘塗。

2013年9月，生態城建設五週年，當經濟觀察報記者再次來到這裡時，展現在眼前的已是一座被綠色籠罩的有一定規模的城市：經過5年建設，8平方公里的生態城起步區已基本建成。一排排建築聳立於綠樹之中，綠意盎然間透露出北方城市罕有的雅緻與秀美。此時，中新天津生態城剛被國務院認定為中國首個「國家綠色發展示範區」。

但是，這抹綠的背後，卻有著尷尬與迷惑——這座由中國與新加坡政府共建的全球首個政府間合作的生態城，如今面臨著人口與產業空心化的「鬼城」式困局。

與鄂爾多斯等目前中國大多數被冠以「鬼城」或「空城」的城市一樣，中新生態城8平方公里的已建成區域內只居住著4000多人，國家動漫產業園等產業園內累計註冊企業1000多家，但多為微小企業，還不足以支撐整個生態城的發展。

目前的中新生態城內，房地產業一業獨大。人們擔心，生態城會被異化為一場打著生態旗號的房地產開發盛宴。近日，住建部副部長仇保興在北京長辛店生態城考察時表示，要杜絕借生態城名義搞大規模房地產開發的山寨生態城，要注重產城的高度融合。

建設工人比常住人口多

在國家動漫產業園路南的是去年7月開始運營的天和新樂匯商業街。儘管這條商業街包括超市、銀行、便利店、餐館、藥店、洗衣店等各種生活配套，但從街上的行人以及店內的陳設能看出，人氣明顯不足，有不少店家目前只「佔坑」未營業。

第四屆中國(天津濱海)國際生態城市論壇暨博覽會上透露的數據是，中新天津生態城內已有12個住宅小區項目竣工交付，常住人口超過4000人。預計到今年年底，入住人口或達到近萬人。

以中國城市的佔地標準，每平方公里的建成區要容納1萬人。中新生態城8平方公里的起步區至少也應容納8萬人。僅4000多人的入住讓這座綠城變成了一座空城，而且，常住人口還沒有建築工人多——在生態城參與建設者已超6000人。

交通不便是生態城最大的瓶頸之一。去年畢業於天津科技大學動畫系的劉軍是天津塘沽人，如今在生態城內的一家動漫企業工作。每天，劉軍坐公交車從洋貨市場附近的家到國家動漫產業園區，需要近一個小時的時間，單程3元的車資也是一項不小的開支。

由於遠離天津的主城區，不管是從天津市區還是從濱海新區的塘沽，到中新生態城都不是一件輕鬆的事情。目前連接生態城與市區和濱海新區的僅有133、459、506路等6條公交車線路，規劃中的9號線地鐵延長線目前未有動工的跡象。

一位居住於此的網友「吉古」如此描述生態城的生活狀態：出門基本靠步行，看病基本靠百度，週末基本靠沙發，假期基本靠網路。與其他新區一樣，這裡的居民正在忍受著城市起步期的陣痛。就在經濟觀察報記者來到生態城的前兩天，這裡才剛剛開通兩條區內公交線路。

按照規劃，中新天津生態城計畫用10年左右的時間，在30平方公里荒地上建成一座有35萬居民、綠色建築100%的新型生態城市。5年過去了，用新加坡榮譽國務資政吳作棟的話來說，生態城已從「青少年」時期邁入「成年」階段。

但生態城面臨的還不只是生活配套的不完善。中新生態城地處漢沽和塘沽兩個城區之間，漢沽和塘沽長期以來是天津市的重要化工基地被污染裹挾。

在生態城規劃面積內，也有一座佔地近3平方公里、歷經40年工農業污染的污水庫。儘管這裡將進行綠化造景的改造，會成為生態城最大的環保主題公園，但一座生態城，如何抵禦來自塘沽漢沽南北夾擊的重化工企業的污染，仍然是個不小的難題。

地產開發一馬當先

來自中新生態城的官方信息顯示，目前生態城已累計吸引1000多家企業，累計註冊資金700多億元人民幣，註冊企業主要包括動漫、清潔技術、生態科技、信息科技和現代服務業等。據經濟觀察報記者瞭解，這近千家企業多為微小企業。

天津市凱成房地產諮詢有限公司承擔了動漫園的招商工作。「新區招商困難是顯而易見的。」天津市凱成房地產諮詢有限公司策劃經理王曉晨說。

根據規劃，為了符合生態城的環保標準，以「動漫、影視、出版」為主的綠色產業是中新生態城的主導產業。但在一片毫無產業基礎的鹽鹼地上打造國家級的動漫產業園區，並非一件容易的事情。困難來自於主導產業的聚集性不高。「產業發展無基礎，需求跟不上，這很尷尬。」王曉晨表示。

現在的情況稍微好一些，目前園區內開始有了盛大網路集團、青青樹動漫、華誼兄弟、博納影業、樂視網、讀者出版集團等知名文化企業，但在動漫產業園的寫字樓裡，依然充斥了少部分建築、金融、能源等企業。

相對於規劃中主導產業的滯後，房地產的開發卻在生態城內一馬當先。從一開始，這裡便吸引了馬來西亞雙威城、新加坡吉寶、菲律賓阿亞拉、日本三井不動產、中國臺灣遠雄、世茂、萬通等實力雄厚的開發商，目前在售樓盤有19個。

為了吸引這些地產商，生態城的地價並不高。今年5月萬通地產拿到的生態城南部片區19號地塊樓面地價僅為3114元/平方米。

以目前中新生態城房地產的開發體量算，在建項目能提供綠色住宅近2萬套，銷售價格從7000元到14000元/平方米。這麼多不便宜的房子賣給誰？對於生態城內開發商來說，這是個難題，人氣不足也讓買房人有空城之慮。

新城建設，應該走產業和城市融合發展的道路，已經成為業內的共識。對於中新生態城而言，同樣如此。

不過，有意思的是，與中新兩國政府合作的蘇州工業園不同，天津生態城引入的就是新加坡房屋發展局的經驗。而當初中新天津生態城投資開發有限公司在天津註冊的時候，也被中方當成了一個純粹的地產開發商。

對此，原中新天津生態城投資有限公司總裁吳財文解釋說，這是因為一開始並沒有溝通好，最後合資公司還是以「綜合城市建設公司」的名義註冊，而非房地產開發商。顯然，中新生態城起初並不想淪為一場地產局。

「生態城絕不是一個房地產項目。」中新天津生態城管委會副主任崔廣志也對經濟觀察報記者如此強調。

生態城岔路口

中新天津生態城投資開發有限公司總裁何東雁看好生態城的未來，在他看來，生活配套難題正在逐步解決。「一個大型綜合市場將於2013年年底建成投入使用，一座主題公園和一所醫院分別會在2014年和2015年開業」。

政府方面也正在努力吸引人氣。2012年12月1日起正式實施的《中新天津生態城引進緊缺人才的優惠政策意見》被認為是避免生態城變「鬼城」的手段。其中「對引進的緊缺專業人才，購房返還全部留成個人所得稅」的條款更是引起關注。根據這一政策，如果購房者月收入達到10萬，在生態城購買一套價值100萬元的房產，相當於優惠近7成。

同樣的政策還有藍印戶口的放寬。2012年下半年，中新生態城放寬藍印戶口的政策，標準由80萬元降低至60萬元，即一次性支付60萬元現金購房，便可以擁有濱海新區藍印戶口。

除此之外，生態城還是天津目前唯一一個義務教育階段全免費的區域。孩子上學乘坐校車免費、還有免費就餐和補助學費的「兩免一補」政策，「孩子在生態城上學，從幼兒園到中學，能省13萬元教育費用。」家住紅樹灣的一位業主這樣算賬。「空城」或許只是暫時現象，但如何避免生態城最終淪為「睡城」？據稱，生態城規劃了國家動漫園、國家影視園、環保產業園、生態科技園、信息產業園。選擇的產業主要是新能源、新材料；科技研發、動漫產業、創意產業、教育培訓以及現代服務業。

崔廣志也坦承，生態城總面積30平方公里，只有3到4平方公里的產業用地，「這點產業產生的稅能不能支撐35萬人口的一座城市的運營與管理，是我們要面臨的一個很重要的課題。」同時他表示，生態城是給整個濱海新區2270平方公里作配套的，因此不可能只是靠生態城這一點產業來維護這個區域的運營和管理。

作為國家級的樣板，近日中央財政也補貼了5000萬元，用於中新生態城200萬平方米綠色示範生態城區建設，這些補貼主要用於產業發展。

中心生態城的困局不是孤例。中國目前有近300多個城市提出了建設生態城市的目標，而直接冠以生態城的項目也遍地開花，諸如上海的東灘生態城、唐山的曹妃甸生態城、重慶兩江生態城、河南新田生態城、長沙生態城、山東黃河生態城、中國知青生態城等。

由於全世界上對於生態城的標準都無定論，中國的這些生態城要麼淪為地產項目，比如知青生態城作為一個地產項目因文件造假而被當地取締；要麼中途爛尾，比如曹妃甸生態城建設進入停滯狀態；即便是成為樣本的中新天津生態城也同樣走在岔路口。

這引起了中央的注意。近日，仇保興帶領的「生態城市中國行」一行來到了北京園博園·長辛店生態城站，參加了現場評審的專家一致認為，目前中國生態城的癥結在於標準不清晰，不少生態城「挂羊頭賣狗肉」。另外，生態城如何做到產城融合也是個待解命題。「我們要追求居住功能與產業的高度融合。」仇保興強調說。