北京遠郊房價衝擊3萬元 5年上漲5倍

2013-09-25 07:30 桌面版 简体 0
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【看中國2013年09月25日訊】5年前,房山區還是默默無聞的北京遠郊城鎮,這裡最著名的是北京周口店遺址。5年後,房山區卻以接近3萬元/平方米的房價成為熱點。

儘管房山是目前北京市郊區供應量相對較大的區域,但不管是地價還是房價,記者測算,5年來房山區5年漲了5倍。

在房價增長的背後,少不了地方政府的運營,如一系列投融資整體規劃和中央休閑購物區(CSD)概念等。房山的經歷不是孤獨的,在北京遠郊的其它區域,這一幕也正在悄悄上演。房價的上漲,為當地政府的業績出具了最有說服力的證明。

3萬元指日可待

記者調查發現,目前房山最貴的項目為鄰近房山奧特萊斯的首創·芭蕾雨,最新售罄的一期毛坯均價為27000元/平方米。其餘樓盤也普遍在2萬元/平方米以上。目前,房山最貴的土地是,8月22日競拍的理工大學9號地,如果剔除其中的限價商品房和體育用地,樓面價已經高於2萬元/平方米。

近期,任志強在接受記者採訪時稱,房山房價將很快進入3萬元時代。他的判斷依據是,儘管房山供應量是北京各區縣最大的,但在未來一段時間內,能夠形成有效供應的並不多。

如果以3萬元為參照物,那就意味著,房山的房價和地價在5年內漲了5倍。

2008年舉辦奧運會之時,來自北京市住建委網站和北京市土地整理儲備中心的信息顯示,房山的房價僅6000元/平方米左右,出讓的土地樓面地價約為近2000元/平方米。

但從2009年開始,房山的房價和地價開始了狂奔之旅。

房山地價首次成為公眾焦點,緣於2009年9月的一場「地王之戰」,中糧萬科分別以114.79%和162.61%的溢價率,拿下了房山區長陽起步區1號地和5號地。此舉在當時被稱為創造了房山區土地市場的最高價。1號地5號地的折合樓面地價分別為5800元/平方米和6500元/平方米。

這兩幅地塊上面,如今已是高樓林立。走進中糧萬科的售樓部,售樓員莊先生說1號地的樓盤前兩年都賣完了,中糧萬科5號地的住宅只剩一樓的一套165平米的沒有賣完,商住兩用的只剩 「半島廣場」部分房源,售價是18000元/平方米。

據悉,到2009年底,房山的房價已直線上升到了9000元/平方米。進入2010年後更是一路高歌,攀升至12000元/平方米,2010年底站穩於14000元/平方米。 2011年下半年和2012年初,房山的房價經歷過短暫下滑,2012年二季度轉身向上。2013年,最高房價已達27000元/平方米。

儘管房價上漲凶勐,但確如任志強所言,房山區目前能夠形成有效供應的並不多。長陽其它樓盤如首開「煕悅山」和北建「建邦華庭」銷售人員均表示,目前無房可售,下次開盤要等到2014年年初,售價也將在2萬元以上。

金地集團華北區域副總經理遇秀峰在接受記者採訪時稱,金地今年在房山推出的金地朗悅項目也獲得了熱銷,賣得最好的面積是面向首次置業和首次改善的89平方米小三居。金地下半年將推出的格林雲墅以及西山藝境項目,會盡量控製麵積,總價控制在200萬以內,別墅面積則控制在200平方米左右,與千萬級的別墅形成區別。

推漲樣本

房價與地價的高漲離不開政府的推動

僅以房山長陽區域為例。2009年9月13日,房山區舉辦房山中央休閑區CSD新聞發布會,長陽鎮黨委書記李軍與萬科地產北京公司總經理毛大慶簽署戰略合作協議;2009年10月17日,房山區召開2009中國房山長陽建設模式研討會,「長陽模式」被部分媒體推廣。2010年3月、4月 ,房山又舉辦了包括CSD全球徵集規劃方案活動等。

房山區長陽鎮是開發商進駐房山的第一站。長陽鎮的投融資規劃是和村集體經濟產權制度改革相結合推進的,通過政府組織村民拆遷,然後把土地賣給開發商收回成本,其後再進行回遷房建設以及市政建設工作。比如,現在萬科「金域緹香」項目的所在地,就是以前的稻田村。

在2009年「中國房山長陽建設模式研討會」上,時任鎮長齊文東介紹說:長陽鎮投融資規劃方案,按照 「誰受益、誰分攤」的原則,將市政設施、公共設施的建設成本和村莊合併搬遷成本分攤到可出讓用地中,通過土地出讓回收成本。運用土地的一級開發,我們也取得市場投融資的信任,降低了預期不確定的一些風險,所以引來了今天各開發商,萬科、北京城建等等公司。

總結起來,長陽抬升區域地價的方式是,政府先拋出「CSD概念」,吸引開發商建立大型中央休閑購物區,再輔助多個論壇和活動加以宣傳推廣。其中,知名大開發商的進入,功不可沒。

以萬科為例。從2009年首度進駐房山至今,萬科在短短4年內在房山連取八宗地塊,同線操作6大項目,成為房山規模最大的開發商,而房山也由此成為萬科在北京的最重要的戰略片區之一。截至目前,萬科及萬科聯合體在房山涉及的拿地金額已超過100億元,總計建築面積達到約160.56萬平方米。如此大規模的集中在同一個區域拿地,不僅在萬科歷史上前所未有,在房地產發展歷史上也極為罕見。

在經營房地產開發的同時,萬科還為房山區域教育配套、社區配套的提升做了不少貢獻,而今,萬科已成為房山城市運營不可或缺的一部分。

房山在區域內配套建設方面,學校建設是重點,如與北京四中、北京第四幼兒園簽訂合作協議,並推進良鄉大學城的建設,目前進駐的高校有:北京理工大學、北京工商大學、首都師範大學等。

除了房山外,一些以前在公眾眼中默默無聞的區域,如豐臺、順義、門頭溝等北京遠郊地區政府,也在努力推廣當地土地。

豐臺區王佐鎮與房山長陽鎮類似,都屬於擁有良好旅遊資源的北京遠郊城鎮。目前王佐鎮的房價也達到了2萬元以上。在領秀·翡翠山舉行的媒體見面會上,王佐鎮旅遊局劉主任說,王佐鎮目前已吸引3家大開發商,北科建、中鐵建和億城,希望更多的開發商進駐。

據悉,目前順義核心城區新房均價在2萬元/平方米左右,而與順義一河之隔的朝陽孫河區域樓面價已超過5萬元/平方米。業內人士指出,順義很快也將奔赴3萬元時代。

儘管政府規劃對於區域房價地價提升,起了很大作用,但也有不少負面影響。通州就曾經因政府提前披露規劃而一度炒作至3萬元/平方米,最終經歷了一年半的痛苦調整。後來,據通州當地開發商透露,通州政府已多次明確禁止該區域的開發商借通州規劃進行炒作。

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