地王頻出是地方政府在托市

【看中國2013年09月11日訊】「地王」的確讓人恐慌，但這也許真的在演繹最後的瘋狂。長三角的區區三塊地，賣出了400多億的身價，而跨國巨頭諾基亞的身價不過72億美金，難道從這個小小的切入點，還看不到中國土地市場充斥的可怕的泡沫嗎？

在中國經濟最發達的長三角的三個中心城市——上海、杭州、蘇州，在9月5日同時誕生了三個地王：上海徐家匯(行情,問診)中心項目被新鴻基地產以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，而蘇州金雞湖兩地塊以47.25億元被世茂房地產收入囊中。

同一天產生三個地王，這樣的盛況，在中國房地產過去黃金10年的歷史上，是前所未有的。加上9月4日，北京拍出的農展館地塊的單價地王——該地塊被融創中國以21億元的總價拿下，樓面價達到了驚人的73099元/平方米。在9月份的第一個星期，全國的一線城市地王頻出，房地產市場洋溢著一種非常焦躁的氣氛。

「地王」的出現，是開發商對未來市場繼續看好，還是房地產最後瘋狂的徵兆？這個答案，要說簡單很簡單，要說複雜又很複雜。回答「地王」的出現對房地產市場的意義，恐怕首先要回答「地王」是誰製造的？

在9月5日長三角三大地王橫空出世之後，筆者關注到業界對此的評價是，開發商對後市看好。但事實上，這次無論是北京出現的地王，還是長三角的地王，和以前的「地王」不同，並非開發商經過激烈的競拍而產生的，9月份的地王，完全是各地政府「放」出來的。北京農展館地塊，位處CBD黃金地段，任何時候放出來，都恐怕是當仁不讓的單價地王；上海徐家匯地塊，拍賣底價就高達175.26億，遠遠高出上海「前地王」92億的身價，也就是說，即使沒有溢價，這個地放出來，就是上海的地王。而杭州華家池地塊，被稱為杭州「最後一塊黃金地塊」 ，產生杭州總價地王也是順理成章的。而且，從上述四個地王的競拍情況看，參拍者沒有幾家，遠遠談不上激烈，上海徐家匯地塊，溢價只有24%，遠低於上海今年土地拍賣的溢價率。

所以，9月份的4個地王，絕對不是開發商製造，而是各地政府的傑作。在土地市場完全壟斷的情況下，政府作為唯一的土地出讓方，他有權決定什麼時候賣地，賣什麼地，以什麼價格賣地。9月份的「地王」既然是地方政府「放」出來的，所以，更需要問的是：政府為什麼要在這個時候放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地產市場又加了一把大火？

可能的答案有：第一，今年房地產市場火熱，土地市場更是創下中國房地產市場化以來最為火爆的一年，上半年全國土地出讓金已經超過了2萬億，北京、上海等一線城市，土地出讓金肯定將突破千億大關，地方政府推地的熱情空前高漲；第二，上半年房價的飛漲，使得房地產聚集的風險加大，看空房價著越來越多，特別是，香港的李嘉誠沽空內地一些物業更是被視為看空房地產的信號。在這種情況下，為了繼續營造房地產火熱的氣氛，通過推出黃金地段的地塊，放出地王，繼續強化房價看漲的預期，為明年土地市場的持續火熱打伏筆。

不管答案是哪一種，可以肯定的是，地方政府通過「地王」製造房地產看漲的預期達到了。開發商敢於拿地，也似乎在說明看好未來，雙方合謀的結果是，通過信號傳遞作用，對購房者的觀望心態給予毀滅性的的打擊，將他們徹底拉入果斷出手的行列。而且我們看到，在市場失去理性的情況下，「地王」的效應和輻射面明顯擴容。已經北京望京出一個地王，僅僅對望京一帶的房價有影響，現在，北京、長三角出了地王，全國一片嘩然，全國的房地產市場都沾光，恐慌是全方位的。

然而，如果仔細觀察，這次出了四個地王之後，對「地王」的認識卻出現了很大的分歧。王石提醒大家注意李嘉誠的舉動，而東南亞新興市場資金的外逃更是讓大家對新興市場的資產價格泡沫捏一把汗，中國儘管擁有巨額的外匯儲備，有打一場阻擊戰的彈藥。但是，巨大的外匯儲備，並不等於擁有國際金融市場的話語權，甚至，中國房地產的價格，中國自己也不一定有話語權。一旦新興市場崩盤，中國勢必受到波及。四大國有行引入的外國戰略投資者，都在抓緊出售中國的金融股權，這是另一種形式的資金外逃。在金融系統風險，地方政府的債務和房地產泡沫三大炸彈面前，中國注定不會淡定。在這種大背景下，即使不出現資金外逃，中國房地產的價格也要重新評估，這是一個大概率事件。盲目看好，唱多房地產是一件太天真的事。

未來房地產無論在基本面，還是政策面，利空遠遠多於利多，鬼城的擴容，只是中國房地產泡沫的一個側面，但反應的中國房地產供需逐漸平衡，甚至三四線城市房地產供應過剩卻是真實的。與其說影響中國房地產最大的因素是政策，不如說是供求規律，如果房子不缺，任何政策都烘托不起中國的房價。政策面，今年處於沉默期，但在沉默中醞釀著可怕的變局：調控思維的政策正在悄然退出，高層沒有明確說，只是為了給前一屆政府一個面子。但取而代之的，是房產稅、土地制度改革、信息聯網等制度舉措，這對未來房價無疑具有極大的抑製作用。

就此而言，「地王」的確讓人恐慌，但這也許真的在演繹最後的瘋狂。長三角的區區三塊地，賣出了400多億的身價，而跨國巨頭諾基亞的身價不過72億美金，難道從這個小小的切入點，還看不到中國土地市場充斥的可怕的泡沫嗎？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)