中國人快要"佔領"美國大陸了

【看中國2013年08月22日訊】BWCHINESE中文網訊，中國國內一連串「限」字令給整個房地產行業帶來一劑「退燒藥」，投資渠道日趨狹窄、海外地產價格的普降，以及人民幣匯率的變化……讓很多投資者將目光投向海外的房地產市場。

身在美國大城市的人這些年都有同樣的感受：中國人幾乎快要「佔領」美國大陸了。如今，中國的富人們顯然已經不滿足於來美國觀光、買名牌包了，他們的新目標是更實在時「奢侈品」——房子。

在美國，外籍人士可以購買住房，然後申請一個特別賬號，專用於每年繳納財產稅，聯邦政府和州政府樂得坐地收錢。

於是，便有一種說法，即中國人購房推高美國房價。

七成在美買房中國人全額付款

據《證券時報》報導，過去幾年，雖然美國的抵押貸款利率不斷走低，但使用抵押貸款買房的比例卻不斷下降，60%的購房者選擇全額現金付款。究竟是誰在拿大把的現金去買美國房產呢？

根據高盛公布的數據，在金融危機前的2005年，只有20%的購房者是選擇全額現金買房，但現在該比例卻上升到60%。

《華爾街日報》認為，令人驚訝的現金買房比例，有助於解釋為什麼過去兩年美國房屋銷量大幅上升，使用現金買房的人很可能包括外國買家和那些希望避免繁瑣的申請貸款手續的有錢人。

有分析人士表示，一般來說，美國的中產階級是沒有能力承擔一次性買房的資金壓力的，這意味著，超過一半的買房者不是尋求「美國夢」的美國中產階級。此外，有數據顯示，今年第二季度美國的住房自有率降至65%，為1995年以來的最低點。與此形成鮮明對比的是，美國的出租房屋空置率明顯下降，從2009年的10.6%降至目前的8.2%。

全美房地產經紀人協會（NAR）此前公布的報告顯示，截至今年3月的一年時間裏，中國人在美購房總價值達123億美元，僅次於加拿大人，是美國房市的第二大外國買家。更令美國人大跌眼鏡的是，當許多美國人被沈重的房貸壓得喘不過氣時，70%的中國買房客是全額現金買房。

據英國《華聞週刊》報導，中國買家成為倫敦房產的「升力軍」已是不爭的事實。根據第一太平戴維斯(Savills)今年7月的最新報告顯示，過去一年裡，倫敦27%的新住宅房由中國人購得，佔總交易金額的17%；萊坊(KnightFrank)最新的國際買家分析的不完全統計，今年上半年，來自中國大陸的買家購買了價值約為1.7億英鎊的倫敦住宅房產；而根據世邦魏理仕(CBRE)公司的一項調查顯示，倫敦市中心的商業地產，來自中國大陸的投資高達15億英鎊，佔總額的11%……

隨著中國人對倫敦市場的熱衷，倫敦各大房地產商也意識到中國投資者的價值，並主動到中國市場推銷新樓盤。2013年上半年，至少有8家倫敦房地產開發商直接到香港、上海、北京等地吸引中國投資者。

多家房地產大力機構的專業人士表示，倫敦做為全世界最優質的房地產市場之一，越來越受中國人的青睞。

「學區房」很搶手

幾個月前，網上流傳著這麼一個「笑話」：—位中國媽媽斥巨資在紐約曼哈上東區購下一整套公寓，目的是為了讓女兒將來在紐約大學或哥倫比亞大學上學。房產中介問她，您女兒多大了？她說，兩歲。

可見，全世界的「學區房」都是搶手貨。為了讓孩子受到良好的教育，中國父母們通常不遺餘力。無論是西海岸的洛杉磯、舊金山還是東海岸的紐約、華盛頓，都因為出色的教育資源成為中國買家的理想落戶地。

不僅大學周邊，教學質量較好的中學學區房也相當受歡迎。在紐約從業多年的華裔房產中介傑西•湯介紹說，目前紐約最受中國買家歡迎的學區房多在曼哈頓和長島，剛上市就被一搶而空，可謂供不直求。因此，著名的學區房的房價現在基本都漲回來了。

除了方便子女上學外，也有不少買家純粹是為了投資，尤其是在美國中西部地區，如內華達州的拉斯韋加斯，兩年前房地產市場還處在持續低迷狀態，十幾萬美金就能買到—套別墅。但該地區夏季氣候過於炎熱，不適宜居住，買家只是坐等樓市恢復，資產升值。

果然，近兩年來這裡的房價大幅上升，可望在兩三年內恢復到經濟危機前的水平，在未來還有可能再創新高。買家購房之後若不住，也可似把房子出租出去。美國各州的租金雖不盡相同，但大都不低。紐約目前公寓租金的回報率大約在3%—5%，還是比較吸引人的。

置房產非兒戲

中國人在美國買房看上去並不太難，只要有合法簽證和足夠的錢即可。但業內人士也想提醒中國買家們，購置房產並非兒戲。

首先，中國人在美國買房的手續繁多，需要經過大大小小十幾個法律程序。現金購房速度較快，大約14—30天就可以完成。如需貸款，則需要經過尋找貸款公司、簽訂協議、銀行放款等等，等一切結束，拿到原始房產證通常需要3—6個月。

買房之後還得養房。美國的房產稅收和管理費用種類眾多。首先是房產稅，其稅率各州、市都有所不同，大多在售價的1%到3%之間。稅務局還有專門的評估人員，每年根據經濟增速和資產價值的增長水平，對其進行評估和微調。

此外，房主每年還需交納—定的房屋財產保險、物業管理費和維修保養費。

傑西•湯說，很多中國人不喜歡把房子出徂給另別人。而在美國，如果購房者選擇空置，業主會被要求出錢雇佣專門的公司管理。如果把房子委託給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的手續費。

種種稅收和費用使得美國購房後的持有成本很高。因此，除非房價強勁攀升，一般的炒房並未會獲得太大收益。何況從傳統上來說，美國人買房子大多是為了居住，因此美國缺少像國內那麼熱烈的炒房氛圍，中國炒房團跑到美國來，也許會敗興而歸。

中國人為何砸錢買美國房子?

購買人群比例與購房金額及購買頻率逐年增加，中國有錢人砸錢買美國房子，主要是考慮到五個方面。

2013年7月2日，美國加利福尼亞州房地產分析機構CoreLogic發布的數據顯示，今年5月美國的房價比4月上漲了2.6%，比上一年的同期增長了12.2%，為2006年2月以來美國房價的最大同比漲幅。4月美國房價環比上漲0.7%，同比上漲7.4%，顯示房地產市場在持續復甦。

數據顯示，5月份，美國100個大城市中有97個城市出現房價上漲;全美有48個州房價同比上漲，只有特拉華州和阿拉巴馬州房價下跌。其中內華達州(樓盤)以26%的漲幅領漲全國，其次為加利福尼亞上漲了20.2%、亞利桑那州上漲了16.9%、夏威夷上漲了16.1%，俄勒岡州上漲了15.5%。

數據還顯示，5月美國房價環比上漲2.6%，為連續第五個月出現環比上漲。儘管房價上漲迅速，但現在美國的房價仍比2006年美國房價峰值的高點低20.4%左右。報告預計，未來房價上漲速度仍會加快，6月美國房價環比上漲有望達到2.9%，同比漲幅有望達到13.2%。

中國有錢人砸錢買美國房子潮已形成規模，購買人群比例與購房金額及購買頻率逐年增加，特別是今年上半年呈現加速趨勢。

一方面是美國低水平的抵押貸款率和有限的房屋庫存，美國房地產價格持續向上攀升。5月美國房屋價格已經連續15個月實現同比增長，表示美國房地產市場復甦勢頭強勁。

另外一方面是房價正在攀升，更多的抵押貸款正從水下浮出，銷售形勢依然強勁。被壓抑的需求和持續的低利率助長了對有限房屋庫存的強勁需求，這一趨勢將繼續推高房屋價格。

三是即使未來抵押貸款利率上升可能遏制房地產市場復甦步伐，但是利率上升預期也可能促使消費者加快買房步伐，現在利率仍然處於很低水平，部分購房者可能希望在利率上升前得到貸款。

四是美元升值，國內熱錢撤離到美國，大批投資客進入樓市。同時，美國經濟呈現復甦的現象。

中國有錢人砸錢買美國房子，主要是考慮到五個方面：

一是通過美國政府EB-5投資移民項目購買房產,拿到綠卡。根據美國政府數據顯示,2012年接近80%的EB-5投資移民簽證都發給了中國公民。

二是出於子女教育的目的，方便孩子居住，為了給孩子創造優良的學習環境與優秀的教學知識。

三是國內反腐風爆打響，部分有政府官員有錢人或者是親戚轉移財產，逃避法律的懲罰。

四是出於投資賺錢。

五是出於今後居住與工作及結婚使用。不適合投資。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)