房企進入爆發期
【看中國2013年08月17日訊】房地產進入又一個高漲期，這是三十幾次調控之後的又一次上漲。
據《證券日報》報導，截至8月7日，有三家房企正式發布再融資方案，涉及資金超過88億元。如果再融資方案獲批，說明房地產從政治意義、金融意義上重建天日，目前通過表外、信託的龐大融資之外，還會加上銀行表內貸款、公司債、股票市場融資等諸多方式。
房地產泡沫一度引發巨大擔憂，為了抑制房地產金融槓桿股市與貸款對房地產企業關上了大門，這是象徵性姿態，因為表外信託等融資方式的大門依然暢開，最大的影響提升了房地產的融資成本，房地產商與融資者皆大歡喜。但高價融資的方式卻證明了在社會一些人眼中房地產開發風險的上升，與道德的低下。如果股票市場這一特定的「圈錢」市場向房地產企業開放，說明房地產企業從經濟與道德兩個層面被「摘帽」。
房地產目前進入上升週期的最後爆發階段。
之所以說最後，是因為目前房地產市場全面開花，而房價大幅上漲集中在一二線城市，一些三四線城市房價下挫甚至出現全面下挫。大城市集中權力、商業、人才、資金等優勢，在本輪城鎮化進程中受益最大、風險最小，當外圍冰山逐漸融化時，內部冰層加厚，顯示經濟失衡狀況嚴重，這種局面可以繼續，但不能維繫長久，未來將有更多的三四線城市進入「融化」行列。
7月中國百城住宅平均價格為10347元/平方米，比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，但價格下跌的城市個數明顯增多，其中61個城市環比上漲，39個城市環比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅擴大。前十大城市房價同比連續第9個月上漲，7月住宅均價為17609元/平方米，環比上漲1.34%，同比上漲11.06%，住宅均價首次突破10%，漲幅擴大1.13個百分點，廣州、北京、深圳、南京漲幅均超過10%。漲幅均超過全國平均水平。
房地產依然是目前市場最熱門的投資品種，今年上半年的地王與房地產銷售數據說明瞭一切，投資者似乎對鄂爾多斯與神木泡沫崩潰視若無睹，但值得關注的是，投資者的投資範圍越來越集中，投資標的越來越狹窄，如大城市剛需、高端寫字樓、商業新地標的商鋪等。
房地產金融用到了極致。
房地產是最受銀行歡迎的抵押產品，銀行壓縮開發貸，並不能改變房地產是中國信用替代物這一事實，沒有信用貸款，只有抵押與擔保貸款，抵押貸款只有房地產貸款。
個人房貸是優質貸款。央行7月19日發布的2013年上半年金融機構貸款投向統計報告，顯示6月末金融機構人民幣各項貸款餘額68.08萬億元，同比增長14.2%，中長期貸款下降，而涉房貸款大幅上升：6月末，地產開發貸款餘額1.06萬億元，同比增長17.2%。房產開發貸款餘額3.26萬億元，同比增長11%。個人購房貸款餘額9.07萬億元，同比增長21.1%。假設在限購情況下，個人購房現金支付佔比達到購房貸的三分之一，房地產市場將達到12萬億元以上。
購房者現金支付比例大、負債少，房地產也就無所謂泡沫，而是由購房者真實財富煮成的一鍋堅硬的粥。沒有什麼比房地產更容易吸納公眾手裡的資金，吸納公眾財富發展城鎮，通過城鎮化獲得土地。
房地產拉動城市化有邊界，如果一個城市由房地產投資者機構城市運營的隱性成本，商業被商業物業推高，將會反噬實體經濟，500強企業搬離北京市中心就是例證。
通過房地產預支今後的財富，最長不會超過20年，從2003年開始已經10年，房地產黃金時代過後，最樂觀估計，還會有白金的10年。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)