在美華人談真實的美國生活和房價
【看中國2013年07月22日訊】在美國生活有些年頭了，說說真實的美國生活和房價。總體而言，普通美國人這年頭買房沒有國內媒體說的那麼容易，但是比起國內的老百姓而言，還是壓力小很多。
1. 房價
美國的房價與人口分布相關。一般而言，東西兩岸(主要是紐約及周邊的城市，還有加州)貴一點，中間地區便宜。另外，美國幾乎人人有車，所以每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇餘地也很多。
美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的房價，都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50位之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。
但是這些城市人口少，根本看不到中國熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什麼豐富的夜生活。事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。
這裡稍微說一句題外話，美國之所以形成這樣的城市格局，說到底是自由經濟社會體中，資源自由配置的結果。不像我們，一個大項目建在哪裡，要發改委說了算。美國都是大企業主導，企業覺得這個地方地價便宜、交通便利，就來這裡設廠，可能一下子能湧進1-2萬人口，城市便慢慢發展起來。
有一些地方，可能是某個企業的總部，或者是某個行業的雲集之地。比如底特律，三大汽車巨頭都在那裡。這就帶來了大量的就業。但是現在汽車工業不景氣，大量裁員;加之底特律所在的五大湖區傳統的製造業優勢已不在，過去的幾十年裡，人口少了將近一半，很多房子都荒廢掉。
2. 收入
美國是一個大企業主導的國家，每個城市大同小異。買東西，都去沃爾瑪;吃飯，都去subway;買家電，都去Bestbuy;買衣服，都去GAP;買鞋子，都去Nike......這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電信、銀行，小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。
一年收入3-4萬，除去稅和保險，也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麼強烈。
什麼行業工資高?多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年。
一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處於30歲左右的年紀，還沒有小孩。哪裡找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯，呆了幾年，在芝加哥有更好的工作了，就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章，把這群人叫做Odyssey，就是希臘史詩中的《奧德賽》，到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性，不屬於洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。
這裡可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別，就是他們覺得閱歷、生活比房子更重要。
當然也有一些人，30歲左右，結婚了，那就會考慮在洛杉磯穩定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入，那麼買個50-100萬的房子，壓力還是有，萬一失業了怎麼辦?美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入，現在基本上都是200萬以上的房子，壓力要小得很多。
——學區房——
美國的中小學階段，都是以公立學校為主。當然也有私立中小學，質量也不錯，不過一年可能要好幾萬學費，除非特別有錢的，一般人不會考慮。
公立學校按學區招生，所以美國人為了小孩的教育，也買學區房。中國的一些大城市，這裡是一個高檔小區，背後可能就是城中村，大家都是讀一個學校。美國的小區好壞之分則更明顯，你買得起這裡的房子，才可能住在這個小區裡。那租房子呢?好的小區基本上都在郊區，都是有錢人，不會把自己的房子租出去。往往倒是市區，人多混雜的地方，才會有人把自己房子租出去。反差最明顯的例子就是舊金山所在的灣區，灣區西邊矽谷一帶相對而言都是好的區，房價貴。而灣區的東邊，黑人多，亂了不少，即便房價便宜了不少，也很少有人願意搬過去。
美國雖然沒有中國這樣人為設立的重點高中，但是只要知道學校是在哪個區的，哪個高中好哪個高中不好大家都是明白的。
——戶口問題 ——
前面有同學問，我的小孩要是沒有戶口能不能就近讀書?美國沒有戶口這個概念，美國人看你是不是本地人就看你有沒有在本地區納稅。而中小學階段更是類似中國的義務教育，只要學校沒有招滿，都可以就讀書。一些中國的訪問學者，在這裡呆一年，我看就有不少把孩子從國內接過來，沒在美國交一分錢的稅，隔壁的美國小學照樣接收你入學。
——教育資源——
大家為了上好的學校，都往好的小區擠，結果好的區房價被炒高，這個現象肯定是有。否則灣區兩邊的房價也不會差那麼多。但是有兩點和中國有很大的不同。
第一，就是美國的教育資源比較均衡，中國的農村小學和城裡的小學，無論軟體還是硬體，都相差甚遠。所以很多農村裡稍微有錢的就想搬到縣城，讓孩子讀個好學校。但是美國的中小學都是按照同一個標準建立的，無論是在設施還是在師資配備上基本沒差。即便有差距，但是絕對不會中國那麼大。
第二，美國人更注重個性化教育。我們中國人說這個小學好，這個中學好，但是如果仔細想想，它究竟是好在哪裡?答案無非是英語教育很強，奧數很強，有鋼琴特色班，升學率高之類。但是如果再仔細想想，我們為什麼要學英語、奧數和鋼琴?因為別人的孩子也在這樣學，我的孩子也要這樣學。但是對一般美國人而言，這些都是次要的，重要的是發掘孩子的潛能，培養他的個性。成績只有維持在一定的水平能夠考上一定檔次的學校就可以了。
美國GRE考試，相當於中國研究生入學考試，針對所有專業的，有個數學部分，難度只有中國初中的水平。如果你是數學專業的，那麼還有一個專業考試，就難了。
這個是中國和美國教育理念最大的不同。當然，中國實在是人多，好的大學少，這是國情。所以考試一定要維持在一定的難度，否則沒有區分度。
——學費相關——
美國的中小學不要學費。但是其它雜費還是有一些，一年大概幾百塊錢。上下學都有校車接送，那種黃色的大巴，美國電影裡也很常見。而且小學生讀書基本上沒什麼壓力。我以前隔壁的小孩上小學一年級，每天早上10點校車接走，下午3點就送回來了。每天就看她在玩。
美國學生高中畢業考大學，都是學生自己申請的。每個人都會申請好幾所學校，同時會被好幾所學校錄取，不存在我們的前後志願、批次問題。最後自己選擇一個。
申請的時候主要提交這麼幾個材料。一個是高中的成績單、排名，第二個是SAT考試，相當於我們的高考。SAT在美國一年考7次，學生到了高二、高三都可以去考，只要在申請之前拿到分數就可以了。考砸了還可以把成績取消掉重考。這兩個是最主要的。
美國的大學招生主要也是看分數，看排名的。某個大學如果要說我們錄取新生的素質高，就拿出SAT成績來比，或者說我們百分之多少的學生的高中成績是排在前10%的。
相比房價，教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青籐大學，此外，還有一些學校不是常青籐，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔次，排名前20的算一個檔次，相當於我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校，美國3億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們容易好幾十倍。美國人稍微能讀點書的，稍微有點錢的，都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。
這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪，前面已經有20所大學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。
再往下，就是社區大學，相當於我們的大專，學費更便宜，一個學分幾十塊錢。有些人為了省錢，先去社區大學，讀個兩年，然後在轉到其它大學。好在絕大部分的美國學校都是允許轉學分的。
很多中國人覺得美國人獨立，讀書不花家裡的錢。這個也不全都是這樣的，完全看你家裡的經濟條件。有些人家裡有錢，父母就會給，甚至啃老的也不少。這幾年，美國人都在反思年輕人的生存能力是不是下降了，因為學歷越來越高，好的工作不好找，差的工作又不想幹，沒錢，越來越多的年輕人是跟父母住在一起的。
——獎學金相關——
在本科階段，獎學金覆蓋面是很少的一部分。中國人出來的大部分讀讀博士，那麼才會有免學費加上一個月1000-2000的生活費，相當於給學校給老師打工。這是兩個概念。
所以即便是一個中上階層的普通美國人，但是又不是那種學校搶著給你獎學金的頂尖的天才，如果要擠進前20名的私立大學的精英圈子，無論在競爭上、還是在經濟上，壓力其實都挺大的。
除了獎學金，就是貸款。go-vern-ment有各種低息和免息貸款。美國貸款讀書也是很大一部分。
最後還有打工。但是打工的收入是微薄的。如果在學校打工，基本上是管管圖書館之類，一個小時10塊錢算多了。如果去外面，一般都去肯德基之類的，跟中國比較類似。如果肯吃苦的話，生活費是可以賺回來的。但是如果是私立大學，靠打工賺學費就別想了。
大部分的美國人月收入也就是在2、3千。有人可能會想，中國人收入在2000-3000人民幣一個月的是主流，但是只夠吃飯的，別說北京上海等大城市，就算小城市日子也是過得結結巴巴。美國人怎麼看上去還是那麼輕鬆。這就要說到美國的物價了。
以下是一些常用商品的大概價格(美元)----
* 355毫升罐裝可樂，4元/12罐
* 橙汁，3-5元/2升
* 雞蛋，2元/12個
* 雞，3-5元/只
* 烤雞，5-8元/只
* 豬肉，2-3元/斤
* 牛肉，2-4元/斤
* gala小蘋果，1元/斤
* 香蕉，8毛/斤
* 葡萄，1-2元/斤
* 捲心菜，3-5毛/斤(蔬菜水果價格隨季節小幅波動)
* 土豆，2-3元/10斤
* 黃瓜，0.5-1元/根
* 食用油，4-6元/升
* 西紅柿，1-2元/斤
* 曲奇餅乾，2-3元/個
* 小蛋糕、麵包，
* 20厘米直徑的Cheese蛋糕，3-5元/塊
* 萬寶路香菸，4-8元/包
* 啤酒，1-2元/小瓶(酒吧價格5-6元)
* 星巴克咖啡，2-4元/杯
* 固定電話+無線網路，40元/月
* 手機，40-100元/月(包月)
* 煤氣，10-20塊/月(冬季近20元)
* 電費(含垃圾清理、掃街費)，90元/月
* 高露潔牙膏，2-3元/支
* 海飛絲洗髮水，6-7元/瓶(750毫升)
* 毛巾，5-7元/條
* 保鮮膜、錫箔紙，2-3元/卷
* 筆記本電腦，500-2000元/臺
* 列印紙，5-6元/500張
* 圓珠筆，1-2元/10支
* 一般辦公桌/電腦桌，100-300元/個
* Levis牛仔褲 40-80元/條
* GAP T恤，15-30元/件
* GAP 外套，30-60元/件
* Guess，CK的襯衫，褲子，60-120元/件
* Nike，Adidas鞋子、運動服、10-120元/件
* Converse帆布鞋，30-50元/雙
* Polo羊毛衫，30-60元/件
* Armani男士夾克,100-300元/件
* 西裝，400-2000元/套
* Coach的背包，200-400元/個
* UGG的棉鞋，120元/雙
* 肯德基/麥當勞套餐(漢堡+薯條+可樂)，5-8元/套
* 一般的餐廳，10-20元/人
上面列出的那麼多，有些東西的價格，可能會因為地區和季節的不同而不同。
美國的蔬菜水果相對要比雞肉豬肉貴，因為蔬菜水果有季節性，無法按需大規模生產;再一個原因，就是有保鮮期。所以美國的沃爾瑪很少賣蔬菜水果，因為無法實現全國物流調配。蔬菜水果一般都在一些地方性的超市賣。而且美國還有一個特色就是有farmers market。就像中國的趕集，都是定期定點的，農民拉著新鮮的蔬菜水果到市中心來賣，很受美國人歡迎。新鮮而且品種多，當然價格也比超市裡面的高。這些農民就是看到了大型零售商做不到的市場。
另外，美國有消費稅，大概為8%-10%，每個州不一樣。買100塊的東西要付108元。吃飯要給小費，一般是稅後10-20%。
總體而言，美國人月入2000-3000的話，日子還是過得去。你拿100元錢去超市，能夠買上一推車的東西。過年過節去買衣服，你拿1000元錢也可以買不少。
所以我們說，美國的經濟增長靠什麼?主要就是內需。你去買菜吃飯買衣服，除了個別商品，基本上很少會有「這東西太貴，我買不起」的念頭。美國人2000-3000元的收入都是在源源不斷地花出去的。
5. 稅收(美國人認為稅很重)
美國人認為美國稅很重，這也是美國人罵美國go-vern-ment的主要原因之一。那麼美國個人一般要交多少稅呢?這實在是一個不好回答的問題。主要原因在於美國有一個返稅制度。老百姓每年都要報稅，向go-vern-ment說明自己一年收入多少，該交多少稅，已經交了多少稅，然後go-vern-ment根據每個人的不同情況，返回一部分稅款。
美國的法律是一個冗長的體系。就拿個人所得稅這一塊為例，go-vern-ment一開始制定一個法律，規定收入的百分之幾應該交稅。結果張三說，我收入是跟鄰居王五一樣，但是王五一個人生活，我有一家5口人要養，我花得比王五多，你要我跟王五交一樣的稅，顯然是不合理的。想想是有道理的，好，議會開會，討論半天，制定一個法案，規定家裡有小孩的返稅一部分。過了20年，王五發現不對了。因為張三家的小孩長大**了賺錢了，自己小孩倒是到處要花錢，負擔明顯比張三重了。怎麼辦，議會再出一個法案解決這個問題。
所以長期下來，考慮到個人和家庭的方方面面，形成了一個冗長的法律體系。到底要交多少稅，能夠返回多少稅，普通人一般都搞不清。如果你都搞清了，你就是專家了。所以一般人報稅，都是去找專門的會計師。他們熟悉法律，幾分鐘就幫你搞定，而且還會想方設法幫你多返稅。所以會計師收入為什麼高，還是那個工資法則，有技術含量的活，別人做不了，收入在美國自然會高出一截。一個客戶十幾分鐘搞定，收你幾十甚至上百元。在每年的報稅季節能夠狠狠賺一筆。
就個人所得稅這一塊而言，一般3-5萬年薪的人1/3-1/4都要交稅(具體包括聯邦稅、州稅等不同種類)。收入越高，個稅越高。
在返稅的環節，總體而言就是家庭負擔越重(供房、有小孩)，返稅越多，有的甚至能夠全部返回。而剛畢業的沒家產的單身小青年，負稅最重。
除了個人所得稅，美國還有一個消費稅。你買任何東西，都要交消費稅，每個州稅率都不相同。比如拉斯維加斯所在的沙漠地帶的內達華州的消費稅在7%左右，好像是美國最低，你買100塊的東西要付107塊錢。而隔壁的加州則為10%，得付110元。金融危機以來，很多州都調高了消費稅，調高1個百分點go-vern-ment消費稅的收入就能增加10%還多，這是一個十分可觀的數目。當然，每調高一次，美國老百姓就罵一次，畢竟是在你身上拔羊毛。
除了這個人所得稅和消費稅，個人賦稅還有一塊大頭就是物業稅。物業稅也是根據地區和具體住房條件不同而不同。同樣有冗長的法律對住房的用途和檔次就行分類，不同州的稅率不一樣，豪宅物業稅會高，一般的住宅大概在1-2%左右的水平，2007年美國全國平均物業稅率為1.38%。前面提到過的，你在曼哈頓有100萬的一套100平米房子，每個月大概要交1000多元的稅。
物業稅能夠抑制投資購房，但是還是有錢可賺的。這套曼哈頓100平米的房子如果有2-3個臥室，一個月能夠租2000-4000元。一個月還賺1000-3000的樣子。
當然，曼哈頓的公寓在美國是特例。因為除了曼哈頓，美國人主要都是獨立房，價格也便宜。一套50萬的房子，每個月大概交500-1000元的物業稅。而租金的話就看地段了。如果在洛杉磯有這樣一棟樓，全部用來放租的話，隔個4-5個房間是沒有問題，一個月能收2000-4000元的樣子。當然，也是不好賺錢的，要具體看買賣了。
總體而言，一套普通房子的物業稅肯定是要比租同樣房子的租金來得低很多，否則買房就毫無意義了。
美國的稅是重的。算上企業的稅轉嫁到個人頭上的那部分在內，美國人收入的幾乎一半是用來交了各種稅費。羊毛都是出在羊身上，美國的高福利都是建立在賦稅上面。最簡單的例子，你孩子讀書的費用，你的養老金都是來自你交給國家的錢上。但是國家還是通過冗長的法律體系來盡量保證每個納稅人的納稅和回報成比例。