央企中冶256億元地王陷尷尬
【看中國2013年07月08日訊】「地王」向來命運多舛。7月5日18時左右，南京市國土資源局正式公告：經市政府批准，下關濱江江邊路以西2號地塊(NO.2012G50)因故終止出讓程序。
這幅土地是2012年的全國總價地王，去年11月30日被南京臨江老城改造建設投資有限公司(下稱「南京臨江投」)以56.2億元拿下。作為土地競買和開發主體，南京臨江投實為大型國有房地產開發企業中冶置業控股、南京國資參股的合資公司。
事實上，早在2010年9月，南京臨江投就已拍得下關濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元。在去年拿下2號地塊後，三幅土地連成整體，總面積達到236萬平方米，總價256.54億元，一舉超過2009年拍出255億元的廣州亞運城，成為實質上總價最高的全國地王。
這三塊地構成南京市下關區濱江區域的主體，是南京市政府近年開發的重點項目之一。中冶置業母公司中國中冶(1.59,-0.03,-1.85%)(601618.SH)2012年財報顯示，該項目總投資將達到690億元。截至報告期末，公司已支付2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元，尚未簽訂土地出讓合同。也就是說，56.2億元的總地價，到去年年底總共支付了11.3億元。有消息人士表示，這幅土地被收回，很大一部分原因是中冶的財務狀況不佳，後續開發較為吃力。
被強制收回
去年11月底才剛剛拿地，今年7月初就被強制收回，中冶下關濱江2號地塊，這個轟動一時的地塊半年多時間就被匆忙拉下馬。
2012年11月30日，南京公開拍賣下關濱江2號地塊，總建築面積超72萬平方米、起拍價高達56.2億元。這塊土地被南京臨江投以底價拿下，因為總價較高，該地塊也成為2012年全國總價地王。
中冶置業佔南京臨江投80%的股份，成為「新地王」的實際買家。
南京市國土局當時稱，下關濱江2號地塊東至城河北路，南至城河路，西至規劃濱江路，北至方家營路，總出讓面積為36.4萬平方米，規劃性質為商住混合用地，地塊綜合容積率1.99。據業內人士當時的估算，這幅地塊未來的建築體量將達到72.4萬平方米。
官方消息稱，由於整個濱江地區拆遷改造任務重、資金需求量大，為加快下關濱江棚戶區改造工作進程，在下關濱江2號地塊內棚戶區居民和工企搬遷基本完成，且與原鐵道部就鐵路西站貨場搬遷和土地處置達成一致的基礎上，南京市國土局於2012年10月27日發布2號地塊掛牌出讓公告，並於當年11月30日掛牌成交，由南京臨江投競得。
對於收回該地塊的原因，南京市國土局的解釋是，該地塊成交後開發建設條件發生了變化，主要為：其一，由於西站貨場異地復建工作十分複雜，一定程度上影響了按原約定期限向受讓單位交付土地；其二，南京市政府對下關濱江商務區的規劃進行了局部優化，其中涉及到2號地塊原出讓時約定的規劃建設條件也相應發生了變化。
曾被國土部調查
2010年9月，南京臨江投拍得下關濱江1號和3號地塊，成交價分別是121.41億元和78.93億元。拍下2號地塊後三幅土地連成整體，總面積達到236萬平方米，耗資256.54億元，構成南京市下關區濱江區域的主體。
2009年初，由南京大學建築規劃設計研究院編製的《下關濱江地區規劃設計》開始在規劃網和南京城建展覽館中公示，這個區域要被打造成「南京外灘」。這個近代南京最早開埠的地區，曾因航運業的興旺而成為南京最發達的商業區域之一，後來則隨著航運業的衰落而回歸沉寂。
早在拍下1號地塊之前的2009年4月，中國中冶和南京市國資集團、下關區政府簽訂框架協議，合作開發這一區域，可見這一全國地王早已內定。中國中冶官方網站上發布的消息顯示，2012年11月26日，由中冶置業集團投資開發的南京下關濱江項目開發建設推進大會在南京國際博覽中心金陵會議中心召開。這個被稱為南京下關濱江項目老城改造工程動工以來最大規模的會議上，通報了不少下關區濱江項目的情況。
該消息顯示，截止到去年年底，下關區濱江改造居民整體搬遷率接近90%。下階段濱江商務區板塊由「拆」轉為「拆建並舉」，「南京外灘」將全面進入建設階段，南京市政府相關代表也在會上表示2013年將會全力配合中冶置業集團進行下關濱江項目的建設。
不過，去年12月，國土部對典型案例採取公開調查的方式，督促各有關城市嚴格依據土地出讓管理法律法規和出讓合同約定，進行調查處理。當時選擇公開調查的地塊就是江蘇省南京市下關區濱江2號地塊。
「本公司董事會和管理層高度重視，全力配合國土資源部對下關濱江2號地塊的公開調查，目前正在等待國土部的核查意見，並與南京市有關部門正在洽商有關項目下一步的方案。」這或許是中國中冶2012年財報中最能透露濱江2號地塊進展的內容，沒有想到的是，下一步的進展如此令人震驚。
中冶財務危機？
下關濱江2號地塊位於南京市老城區原下關區(現屬鼓樓區)沿江地區，是當地棚戶區改造的重要地塊，2010年啟動改造搬遷工作，改造範圍內用地總面積約900畝，其中約90%用地為南京西站貨場等鐵路設施，其餘為棚戶區居民和低端污染工企單位。
有消息人士表示，這幅土地之所以被收回，有很大一部分原因是中冶的財務狀況不佳，後續開發較為吃力。中國中冶2012年財報顯示，報告期內，公司已支付2號地塊的競買保證金人民幣11.3億元，距地塊總價56.2億元有不小距離。
事實上，中冶置業在2011年年底已將1號地塊中一部分以項目公司名義轉讓給下關區下屬國資公司，騰挪出部分資金，這一舉動至少緩解了部分資金的壓力。
摩根士丹利在2010年9月中冶拿下1、3號地塊後曾發布報告稱，兩幅成交地價為每平方米4878元，遠低於周圍地區平均地價6000元/平方米，估計該項目可於2013年至2015年分別為中國中冶帶來28億元、33億元及20億元的利潤。
遠水解不了近渴，中國中冶2012年財報顯示，受計提大額減值準備影響，公司2012年業績大幅下降，虧損約69億元。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)