郁亮：房企未來兩三年日子難過
【看中國2013年07月01日訊】在「新國五條」落地三個月後，市場出現了意料之外的景象：一邊是一線城市不斷湧出的地王和一再攀升的住宅價格，另一邊卻是越發緊張的資金流動性；對此，萬科集團總裁郁亮在6月29日媒體見面會上否認再融資傳聞的同時，也承認在融資日趨艱難的情況下，未來兩三年房企的日子「將很難過」，儘管此前市場有短暫的回暖，但房企的春天尚未來到。
近期，各種消息甚囂塵上：一線城市地王頻出，絕大多數城市房價繼續上漲，城鎮化概念推動土地開發浪潮洶湧，各路民間資本通過基金等方式爭食房地產蛋糕，樓市泡沫越吹越大。另一邊，國際國內金融形勢大變臉，因銀行間隔夜拆借利率大幅上升引起的「錢荒」情緒籠罩市場，加上央行鐵血的表態，市場馬上聯想到的就是流動性縮水可能在下半年為房地產開發投資及購買力降溫。不僅如此，房產稅試點範圍擴大、 房地產企業再融資閘門開啟傳聞也甚囂塵上。
「很多經驗告訴你，錢越多的時候才會有人願意給你，所以有時候在中國不能太強調資金的效率，而是要強調有錢很重要，這麼多年來，萬科在這一點上身有體會。」做財務出身的郁亮如此看待融資成本：以當前萬科的體量，100億元是最起碼的數字，在監管層未明確開閘的情況下，斷然不敢提前設想，即便開閘，融資審批成本也足以讓萬科止步。
相對於在資本市場融資，萬科和郁亮更青睞「合作開發」。以北京市場為例，幾乎超過八成的新項目均是與其他房企聯手拿地。對此，郁亮的解釋是「合作對萬科意味著有更大的空間」。然而面對中糧、五礦等強勢的央企合作方，萬科的利益與話語權如何在合作中確保，又是否存在「委曲求全」的情況？「為什麼合作？因為可以一分錢分成兩半花，而銀行好的時候要給你錢，不好的時候就沒了，合作不一樣，五年前我們才500億元，現在做到這麼大的規模就是靠合作，在合作裡萬科少分一點有可能，別人多分的我也沒那麼傻，不可能說因為合作導致利潤低。」
但並非所有房企都能複製萬科的模式，在「錢荒」到來後，房地產是否會被推入又一個低谷？郁亮在現場坦言：在經濟轉型過程中，房產行業一定會感受到痛苦。「未來兩三年內，是房地產行業的痛苦期。」
郁亮坦言十年內萬科的發展將遭遇天花板，「中國目前一年的住宅需求在1000萬套左右，但十年之內行業空間會越來越小」。如何保持高速增長、如何解決萬科自身的發展問題。「還沒有明確計畫，」郁亮說，短期內讓萬科舍棄核心業務並找到強有力的替代品，沒有那麼容易。
行業留給房企發展的空間越來越小，是行業普遍面臨的問題。正如銀行「錢荒」導致地產股大跌、中小房企面臨資金困難的壓力，郁亮認為經濟轉型會導致房企未來兩三年「比較痛苦」，但對於房地產所謂的冬天，「沒有什麼壞處」，「只要做好準備，就可以活下來」。
在經濟轉型的大背景下，萬科也不得不做出相應調整。對於萬科今後的發展，郁亮只是模糊地表示，「想成為世界級優秀企業」，其中包括海外投資比重加大、做城市配套服務商、不排除未來將經營垃圾場等措施，但具體到每一步的詳盡計畫，郁亮將萬科發展形容為「沒有終點的馬拉松」，還沒有明確的戰略與思路。