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缺錢會否引發樓市拐點(圖)

作者:項崢  2013-06-28 23:00 桌面版 简体 打賞 2
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【看中國2013年06月28日訊】6月以來,伴隨著貨幣市場利率的大幅跳升及劇烈波動,由貨幣市場「錢荒」引發的金融市場流動性飢渴,已經導致A股市場連續多個交易日大幅下跌。6月25日,央行在不同場合三度對金融市場流動性狀況進行表態,並表示已向一些符合宏觀審慎要求的金融機構提供了流動性支持。但金融市場的緊張情緒似乎還未完全緩解,較為普遍的預期則是,未來流動性將總體趨緊,進而將引發樓市拐點。

從流動性與樓市的相關性分析看,流動性與房價已然高度綁定。過去十多年,我國房價大幅飆升,其中一個最重要的原因在於貨幣供應總量的大幅擴張。如果沒有流動性的支持,那麼房價快速上漲將因為缺少流動性根基而轟然倒塌。各國房地產週期下行階段,往往也是流動性收緊時期。美國次貸危機的導火線之一是美聯儲連續提高聯邦基金利率,房價下降,次貸違約增加,進而通過金融衍生機制迅速傳導到全球主要金融市場。上世紀90年代,我國海南房地產泡沫破滅,也與當時金融治理與整頓分不開。

目前看來,如果流動性穩中趨緊,貨幣政策總體趨向穩中偏緊,那麼出現樓市拐點很有可能會是一次大概率事件。雖然今年以來我國房價上漲預期強烈,全國絕大多數城市房價連續上漲,5月全國70個大中城市中,新建商品住宅環比價格上漲的城市有65個。但在「錢荒」的大環境下,這種運行態勢的可持續性值得關注。由「錢荒」引發的金融資產重新布局與調整,將會明顯擠出實體經濟的流動性水分,這也勢必傳導到房地產市場。目前,一線城市的一套普通房產動輒五六百萬元,顯然已經超出了普通人的購買力。而掌握財富的高收入群體,在 「錢荒」的背景下,也需要調整資產布局,購買房產這種流轉並不便利的資產,可能不是一個明智的選擇。特別是需要流動性的企業或個人,則要加大房產變現的速度,因此降價銷售或許是不得以為之的決策。由「錢荒」引發的謹慎心理,將導致企業和個人不輕易投資與消費,增加現金和銀行存款比重。若這種情緒繼續蔓延,將會大大降低商品房的銷售規模。

「錢荒」將加快房地產開發企業經營分化。在現金流方面,實力雄厚的房地產開發企業或許受影響程度較小;但一些實力相對較差的房地產開發企業,面對銀行信貸收緊、其他融資渠道收窄、融資成本上升的難題,或將面臨經營困境。同時,房地產開發企業豪擲巨資購地的情況也會明顯減少,地價上漲幅度下降或出現絕對地價下降也並非沒有可能。真正還需要關注的是「錢荒」所引發的地方政府債務問題和財政收支穩定性問題。房地產市場降溫將削弱地方政府的債務承擔能力,也會減少預算外財政收入。對此,需要認真並妥善解決。

綜合來看,經濟現象,從本質上說,並不是自然科學,也難以通過實驗進行檢驗。討論中國房地產泡沫何時破裂,意義並不大。比如中國房地產泡沫將在五年後破裂,是否意味著現在還可以繼續快速上漲?如果五年內上漲速度過快,那麼是否會導致房地產泡沫破裂提前到來?與其討論中國房地產泡沫何時破裂,不如認真對待中國房地產運行中的問題,採取有效措施消除房地產金融風險隱患。


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