謝國忠：泡沫不意味暴跌 房價五年掉一半(圖)
【看中國2013年06月19日訊】房地產圈從來不乏預言家和評論者，對於中國房地產價格走勢的爭論從未停歇，看漲者有之，唱空者亦有。在唱空中國房地產的專家學者中，謝國忠無疑是最耀眼之一。
6月2日，謝國忠參加同濟大學MBA項目20週年慶典活動上表示，世界經濟正處於有史以來最大的房地產泡沫中，而且中國的房地產泡沫尤為嚴重。他預計，中國的房地產泡沫將在數月內破裂，最長不會超過一年，這些都來源於致富慾望和超額貨幣。
不斷唱衰，屢屢落空
2004年10月，謝國忠發表《有史以來的最大房地產泡沫將在近期破裂》一文，開啟了近十年的「唱空中國樓市之旅」。「十年如一日」地堅持認為中國房地產存在「嚴重泡沫」，並於近兩年不斷給出房價跌幅。
但是，記者查閱公開資料發現，謝國忠近十年間的20餘次「涉房」言論鮮有應驗。官方公布的統計數據總是見漲，讓他的言論在現實面前不堪一擊。
「2012年中國樓市終將破滅」，這是謝國忠在2009年的預測。及至2010年，他先後8次表示「中國房地產已進入熊市，未來五年大城市房價跌一半」，其中他稱「樓市泡沫破滅時，我會通知大家」。
謝國忠在2011年給出房價具體下跌幅度，「房價跌幅很快達到25%，未來兩到三年會繼續同樣跌幅」。同時，他預測2012年是中國房地產的拐點。謝國忠在2012年曾先後預測中國房價「會在未來5年內跌50%」。
事實卻是，2009年以來的中國樓市幾乎不間斷地持續瘋長。國家統計局公布的數據顯示，2009年全年70大中城市房價上漲1.5%。2010年的房價漲勢更迅猛，全年月均最高值為12.8%，最低值為6.4%。2011年略微下降，2012年再次反彈。
近日，一則「謝國忠：中國房地產泡沫未來數月內破滅，最多不到一年」的消息大鬧地產界，同時，也將這位「屢敗屢戰」的預言家再一次推上風口浪尖。
「從不理會別人的看法」
這位特立獨行的經濟學家，並不顧及網友的「拍磚」，更不以同仁們熱血高亢的房地產論調作為指南。
「近年來，公眾對我有誤解。我總是在強調中國房地產存在泡沫，而泡沫並不意味著價格暴跌，相反，意味著炒一把 ，但要及時抽身。」謝國忠日前接受新京報記者專訪時表示，2012年是中國房地產的拐點，2013年房價不會報復性增長，未來只會逐年下降。
他仍然堅持認為，「中國的房地產高點再也回不去了，未來5年內會跌50%。但不是暴跌，而是逐年下跌一些。」
面對公眾對他預測房價言論的質疑，他告訴新京報記者，「沒有對與錯，也沒有唱多唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。」
謝國忠曾因成功預言1997年亞洲金融危機而名聲大噪，也曾預測A股會在2008年從6000多點跌至2000點而備受關注，還於2009年預測世界在2012年遭遇經濟危機。因為多年來唱空樓市的言論，被網友戲稱為「空軍一號」、「末日博士」。
「我做判斷的依據是基於理性分析，併發現經濟規律本身。」謝國忠稱。
「我從不理會別人的看法，也從不辯論，沒有必要」，謝國忠說。
「我錯的時候我會承認」
我在2011年秋天寫文章預測2012年是拐點，事實上我是正確的。
新京報：你近日預計中國房地產泡沫將在數個月內破裂，最長不會超過一年。做出判斷的依據是什麼？
謝國忠：我沒說過這番話，只是說中國房地產未來長期會下滑。它是在貨幣超發和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發，防止人民幣崩盤，所以，房地產長期會下滑。但是，房地產不會暴跌。
新京報：中國指數研究院6月發布數據顯示，百城房價連續12個月環比上漲，你卻說房價要下跌。
謝國忠：房價既不漲也不跌的理想狀態，是政府永遠的願望。其實，像北京、上海許多核心地段的房價已經開始下跌，房子都賣不出去。
新京報：你從2004年開始預測中國房價走勢，幾乎全是預測房價下跌，卻從沒準確過。
謝國忠：我始終強調泡沫。2004年10月份的時候，我說的是上海房價會在2005年6月大幅下滑，沒說全國。得出這一結論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主，而當時美聯儲把美元利率提高了3%以上。房地產一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。
實際上，在2005年5月，上海房地產價格見頂，至年底，房價下滑近一半。但是，官方統計時沒有這個數據。
新京報：此後，上海以及全國房地產價格都在上漲，你說的泡沫在哪裡？
謝國忠：2007年年初，我曾說「上海房價要漲了」，這次是跟全國房價一起漲。政府控制著土地和銀行，而賣地正是政府融資的重要渠道，加上人民幣超發，房價肯定上漲。同時房地產本身具有投資價值，投機者不斷抬高房價，像「擊鼓傳花」遊戲，樓市的泡沫便越吹越大。
新京報：你覺得自己對中國房地產的預測，對的時候多，還是錯的時候多？
謝國忠：我錯的時候我會承認，會寫在文章裡，解釋自己什麼時候錯了，為什麼錯了。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點，後來我在2011年的秋天寫文章預測2012年是拐點，事實上我是正確的。
「我覺得沒必要買房」
對泡沫正面的看法會去炒房，負面的看法，會以為房價會掉。
新京報：有報導稱，你的一個同學在2004年讀過你的「泡沫即將破裂」後，沒有買房。之後房價一路上漲，後來這位同學見到你說「因為你，失去20%的收益」，是真的嗎？
謝國忠：他沒有買房應該是對我的誤解。我在2004年開始說中國房地產存在泡沫，但泡沫並不意味著房價會跌。他帶著情感色彩去看這個泡沫，正面的看法會去炒房，負面的看法，會以為房價會掉。我當時預計上海房價2005年6月會跌，事實上當年的房價跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。
新京報：泡沫意味著「炒一把」？
謝國忠：最終你會明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之後，在何時撤出來。
新京報：2006年之後，你又買房了嗎？
謝國忠：沒有。當時買房是自住用的。買房幹嗎呢，投資價值不高，流通性不高，投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難，因為人口開始下滑。炒房能賺錢的時候，就讓你炒。等賺不了錢的時候，又會有空房稅。
新京報：你對現在觀望的買房者有什麼建議嗎？
謝國忠：我覺得沒必要買房。如果是自住的話，目前租房從經濟學的角度來講，是最適合的一條路。
新京報：如果是投資的話，目前的時機合適嗎？
謝國忠：如果是投資的話，投資回報率高於5%才可以投。投資的時候，只有在市場大幅下跌的時候，才有投資價值。這種時候多是在出現危機、動亂、恐慌的時候，那才是購買的最佳時機。人這一輩子，創造財富只有這個手段。
「政府解決泡沫很容易」
房地產泡沫崩盤之後，資金分配更合理，別的地方用錢效率會更高。
新京報：政府有調控措施出臺，你認為有利於擊破泡沫嗎？
謝國忠：每次調控，落實執行都有一個延後。比如今年3月底出臺的二手房徵收20%個稅，投機者一夜之間都離婚了。有了時間差，購房者可再炒一陣。
新京報：但是調控後確實有一段時期房價下跌了。
謝國忠：2008年房價跌了那麼多，我都沒說跌，因為這只是暫時的。市場的過程被利用了而已，這跟調控沒關係。
新京報：跟什麼有關係？
謝國忠：政府不會讓房價一直跌，也不會讓房價一直漲。政府既要講究政府內部的和諧，又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地產泡沫與世界其他國家不同之處，其他國家主要是基於市場的力量，可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。
新京報：房地產是中國的支柱產業之一，如果價格崩盤的話，會對中國經濟造成何種影響？
謝國忠：我所強調的是房地產價格崩盤，而不是整個房地產行業崩盤。房子還會繼續建，只是價格不同而已。如果房地產泡沫崩盤，對中國經濟來說是好事，會明顯提升經濟效率。崩盤後，資金分配更合理，別的地方用錢效率會更高。
新京報：你之前屢次提起的房地產泡沫崩盤是指房地產價格崩盤？
謝國忠：價格也不是一下子崩盤，會慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易，兩件事情做一件就行：一個是央行要加息，中國的利息那麼低，尤其是跟通脹相比；第二點，對空房徵稅。
「房價五年內掉一半」
這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。
新京報：2013年及以後的房價走勢是？
謝國忠：那種高點是回不去了。
新京報：房地產的高點是在哪一年？
謝國忠：2011年上半年是高點。2009年開始連續大幅上漲，2011年年中達到最高值。
新京報：此後政府出臺嚴厲調控措施打壓房價，所以，2011年底，中國房價開始遭遇寒冬？
謝國忠：對，政府常用行政手段調控。
新京報：你曾指出，投機者就像「冷水中的大閘蟹」，應該何時從房地產市場安全撤退？
謝國忠：2012年是拐點，2011年中期的高點再也回不去了。最近的這股房地產熱潮，是房地產開發商要營造房價不斷「創新高」的氛圍。事實上的交易量、價格都不像以前那麼高了。
新京報：事實證明你是對的嗎？
謝國忠：至少到現在為止，我認為我是對的。
我當時也在文章中指出，2012年房價下跌之後會出現反彈。2012年下半年的房價確實下跌了，只是沒有像香港房地產那樣暴跌。儘管後來出現「反彈」，但這並不是樓市的春天又回來了。有人在2012年房價出現反彈的時候，就認為我說的不對。
新京報：去年12月底，你指出未來五年大城市的房價會跌50%，做出判斷的依據是什麼？
謝國忠：房價五年之內掉一半是正常的。這不是崩盤，崩盤是指一下子就跌了那麼多。這是政策的利益最大化和市場的力量進行博弈的結果。房價慢慢掉是因為政府有自身利益。如果是正常經濟體的話，一年就可以掉50%。目前有些地方已經開始下跌，像浙江一些城市房價跌很多，溫州就是。上海以前很多炒得很凶的地方現在也下跌了50%。
新京報：那麼，到2017年，你會正視自己的預測結果嗎？
謝國忠：當然可以。預測結果的對與錯，關鍵要看判斷的理由是否合理，如果將來事實證明不正確，我會寫文章做出解釋。事實上，目前一些中小城市的房價下跌幅度接近50%了。
不知自己被戲稱「空軍一號」
我從不看別人對我的評價。實際上，預測沒有對與錯之分。
新京報：你多年來一直「唱空」房地產，可事實上總是不准，為什麼？
謝國忠：我不是唱空中國房地產，而是根據其特有的規律預測。就像2008年預測股市崩盤一樣，不是因為我看衰中國股市，而是股市確實該下跌。
新京報：有人把你歸為「唱空派」，稱你為「空軍一號」，認同嗎？
謝國忠：我都不知道這個稱號，因為我從不看別人對我的評價。預測實際上沒有對與錯之分，也沒有唱多和唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。
新京報：2006年從摩根士丹利辭職之後，你一直以「獨立經濟學家」的身份活躍在學界，你怎麼看待「獨立」？
謝國忠：獨立，即不依附於任何機構與單位。「學而優則仕」是中國學者的常態，所以，這類學者常常是主觀的，通常只會支持由權力帶來的觀點，朝一邊倒。
新京報：面臨質疑時，你會回應嗎？
謝國忠：我不會跟這些人辯論的。市場上有那麼多的觀點，如果你去辯論的話，沒有那麼多的時間和精力。
新京報：你會怎麼辦？
謝國忠：儘管有質疑，但事實上市場對我還是很認可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事總經理及亞太區首席經濟分析家，我從2000年到2006年連續6年獲得華爾街《機構投資者》行業第一名，並入選該雜誌亞洲最佳經濟學家。在我之前，華爾街從未給予過個人這麼高的獎項，在我之後也沒有過。所以，我怎麼會跟亂七八糟的人去爭論呢？
新京報：完全置之不理嗎？
謝國忠：基本如此。
新京報：今年3月份政府出臺「國五條」，一些學者認為「房價會暴跌」，你怎麼看？
謝國忠：國內這些專家學者多是為了造名聲。有吸引眼球的，有的為了迎合老百姓的心理。這些人跟我沒關係。
新京報：大多專家和學者都看漲中國房價的時候，你卻堅持看跌，你會受到他們的影響嗎？
謝國忠：不會。但是，因為「羊群心態」的存在，會觀察這些人的觀點，最終還是自己做出獨立判斷。
新京報：這種堅持，你會覺得孤獨嗎？
謝國忠：我不孤獨，我有很多朋友。
那些想譁眾取寵，靠語言吸引眼球的人，是做不好研究的。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)