在美國怎樣當收租婆
【看中國2013年06月19日訊】
因為買房出租，好多人都笑我是個收租婆。我會一本正經地告訴他們，當美國房東並不是件輕鬆的事，跟國內大不一樣，比如說吧，國內的住宅沒裝修，照樣可以出租，美國就不行；在國內，如果租客不付房租，你就斷水斷電趕他出門，在美國，你這樣做就是違法；在國內，你可以在廣告中寫「只租給女性」，在美國你這樣做叫「性別歧視」會吃官司；在國內，出租房的熱水器壞了你可以不管，但在美國，這是你房東的職責，不去修你就違約了。有些州的法律還規定，如果租客失業了付不起房租，三個月之內你不能趕他出門........總之，如果不瞭解本地的法律規定，房東很容易違法，給自己帶來麻煩。
在美國，出租房屋有個好聽的名字叫「房屋管理「，每個地區都有專門的房屋管理公司，許多有工作的人忙不過來，買投資房之後懶得自己管理，就委託管理公司出租，當然，跟買賣房屋一樣，管理公司也必須要有Broker執照，而房地產經紀人Salesperson通過執業的公司(Broker)也可以進行房屋管理。
我在春田當收租婆快一年了，我們自己管理房屋，感覺挺不容易的，尤其是想要獲得好的投資回報，還真得勤動腦多費心才行。那麼，要怎樣才能當好收租婆呢？下面是我的切身體會：
一、隨時瞭解租金的動態行情
租金太高，無人來租，房屋空置率就高，這樣你會損失金錢。租金太低，想來租的人雖然多，但你仍然損失了金錢。所以，瞭解房屋租金的市場行情是收租婆的首要任務。我經常去瀏覽一個叫做Craigslist的網站，這個網站在美國是家喻戶曉非常受歡迎的，因為它可以免費登分類廣告。我從中收集信息，掌握類似於我的幾個投資房的地點、新舊、布局、面積和租金水平。通過對信息的篩選和比較，我發現，春田北邊和老市區的租金偏低，Nixa地區的出租房數量很少比較走俏，五月、六月和七月是租房的淡季，可能是因為學生放暑假，離開本地的緣故吧，從8月份開始，房子就很容易出租了。
二、認真篩選租客
在美國，房東不能因為租客的膚色、種族、性別、年齡、身體狀況（比如殘疾）、家庭狀況（比如小孩多）等原因拒絕出租，這些都是違法行為，如果出租廣告中出現這些字眼，你很可能就會當上被告。但是你可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認為收入不穩定的租客。出租房子之前，房東都要對租客作一個小小的背景調查，也就是讓租客填一份租房申請表，上面有一堆問題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯繫方式等等，而且他必須向你提供SSN（社會安全號），通過這個號碼，你可以上網查詢他的信用狀況。如果他的信用分數很差，那就說明他成為你租客後不付房租的可能性比較大。
當然，信用分數也不一定就可靠。租房的人，大多都是經濟條件不太好的，信用分數不會高。美國這幾年經濟不好，很多人的房子都被銀行收了回去，信用也失去了。比如出租我們那個6.6萬美元的房子時，我們有兩個選擇，要麼租給當地的一個藍領家庭，兩夫婦都在上班有收入，要麼租給一個護士，這位護士曾經破產， 最終我們選擇了這位護士，這是因為通過交談，發現這位護士人不錯，有文化有涵養，女兒也很有禮貌，另一方面也是最主要的，她當護士很多年了，在美國，護士 是很好的職業，收入穩定，這樣房租的支付就有保障。事實證明我們的決定是正確的，這位護士很講信用，每個月準時將支票寄給我們，從不拖欠，當然收租婆也就非常省心了。
三、出租合同一定要約定清楚
當決定出租之後，雙方要簽訂一份出租合同，將來發生爭議，依白紙黑字所寫為準。在美國，水、電、氣這些公用設施費用，叫做Utility，租金內是否包括Utility，是否包括垃圾費和剪草費，是否准許帶寵物入內，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由於電錶、水表沒有單獨設置，租金通常都包括Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電錶、水表已經單獨設置，租金則不包括Utility。投資獨立房的好處是，Utility、垃圾費、剪草基本上都是租客自付，甚至室內部分設施的維修費用（比如冰箱、洗衣機），也可以約定是租客的責任。
租期的長短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費在清潔地毯、粉刷牆面等方面的費用就高，空置率也會高一些，所以房東都希望租期越長越好，我們的投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之後，如果房客繼續留住，經房東同意後可以不再簽合同，依然適用以前的合 同，但合同的性質就由從前的yearly-to-yearly變成了monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內隨意變更或解除合同，而後者只要提前30天通知對方，房東和租客都可以中止合同。
合同還有一個重要內容就是約定違約責任以及什麼情況下可以解除合同。比如我們就在出租合同中約定，每個月的第1天是收租日，逾期3天（也就是第4天開始） 就要收取延期支付費（公寓是25美元，獨立屋50美元），逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內的全部租金到期，要求租客即時支付全部租金。
另一個需要注意的問題是房屋押金，美國叫Damage Deposit，數量跟國內一樣，差不多就是一個月的租金或者略低於一個月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費（Pet fee），這個費用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費如果是一次性收取的，一般是1只寵物200美元-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物 20-30美元。
租客在簽訂出租合同入住後，房東還需要注意查看Utility的名字是否已經及時更換到租客的名下，你可以打電話詢問Utility公司，如果還沒有，你得盡快催促租客辦理，否則這個期間發生的水、電、氣費就是房東承擔了。
四、維護和保養好房屋並及時修理損壞的設施
房屋是房東的財產，所以房屋的保養和維護是房東的責任。如果不事先在合同中約定，按照美國的法律，房屋內所有設施的維護則都是房東的責任。對老美而言，空 調、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負責維修，如果不及時修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之後將費用從租金中扣除。
現在碰到一些小問題，我們都盡量學會自己維修，比如紗窗壞了，去Lowe’s花五美元就買回一大塊，自己也能弄上去。比較專業的問題，比如空調或熱水器不工作了，就只能請專業公司。美國的人工費很高，專業公司僅上門檢查一下，也要收取70美元或80美元，所以，你得注意收集不同公司的服務質量和收費信息，以便選擇一家服務最好收費最低的。一個偶然的機會我們認識了修理工約翰，他是從德國來的移民，很誠實的一個小夥子，收費比外面的公司便宜至少一半，因此我們經常請他服務。另外，我們的一個租客609是修空調的，為了省錢，我們也請他修過空調，這樣他可以抵扣部分房租，他可是非常樂意的。
在美國，房屋的保養維修費用確實是一筆不小的開支，比如屋頂，每隔15年-20年就要更換一次，壽命最長的屋頂也只有30年，而一個1200英尺的獨立房，換一次屋頂至少就要3000美 元。由於房子都是木製結構，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結構，損失就大了。
種樹也很有講究，有些樹的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長，它會破壞你的下水管道，樹枝斷了也會砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發現這種風險，你就要請人來修剪樹枝或者乾脆砍掉整棵樹，這些都得花錢。
五、區別對待拖欠房租的租客
每個月的1號，是大多數僱主給僱員發工資的日子，我們也把這一天定為收租的日子。我們買的那兩幢小公寓樓，住的基本上都是美國的窮人，以前的房東告誡我們，你們不能等著他們寄支票，必須上門收取，因為有些人根本就沒有銀行帳戶沒有支票，你晚幾天去收，他們就已把錢花光了，沒錢給你了。可我們再怎麼按時上門收租，8戶人家當中，每月都能順利支付租金的，也差不多隻有一半，其餘的一半，總有這樣或那樣的原因要緩幾天，或者分次支付，有些人寧可支付延遲支付費25美元。碰到這種情況，你需要區別不同情況處理：
1.風險小的租客
有些人平時信用很好，突然某個月因為某種原因暫時沒錢付房租，對待這種人，你給他機會讓他籌錢就是了。比如我們的租客601A和601C，這兩家都是老租客，其中601A住在這裡已經7年，他們家有三個小孩，兩夫婦都很勤勞努力工作，女主人給別人家當保姆做鐘點，又在學習護士課程，可能用錢不少，男主人是修屋頂的建築工人，工作不穩定，去年冬天一度失業，他們有過幾次拖欠房租，但最終主動把錢交上了。這家人雖是窮人，但信用還行，有時我們也給點他們賺錢的機會，比如讓男主人剪草坪，每個月給他100美元，還有一次我們的一個獨立房換租客，原先租客留下的冰箱、洗衣機、烘乾機，我們也送給他們了，條件是把房屋的垃圾全部帶走。601C的信用也不錯，這家人正在存錢想明年買房，他們偶爾也會晚付房租，但都是事先主動打電話說，最後也會付清。這類租客總的來講是好租客，不用太操心。
2.風險中等的租客
比如609的一家三口，他們是今年1月份才從聖路易斯搬來這裡的，男的是個白人，原是修空調的，女的是黑人，沒工作，但因為小指頭有點殘疾，每月有600美元的政府補貼。來這裡之後，男的一直沒找到工作，後來去麥當勞打工了幾個月，然後不知怎麼又把工作搞丟了，所以房租也是時付時欠。由於女的是黑人，小孩是個混血兒，周圍的鄰居有些歧視他們，經常打電話給我們說他們的壞話，想趕他們走，有一次甚至報警謊稱他們賣毒品，我們比較同情他們，從中做了不少調解工作。可是，有一次他為了晚付房租不惜編故事給我們聽，於是我們拿著Evition通知（要求搬離的通知）跟他們兩口子好好談了一次，我們說你們有困難就告訴我們實情，我們可以同意緩房租，因為我們都是Reasonable people，但你們不能撒謊，否則，你們就在這個通知上面簽字。那次談話之後，他們居然就能準時支付房租了。目前他們的租期還有4個月才到期，風險還是存在的。對待這類租客，不必把關係搞僵，如果真的發現他們沒有支付能力了，好好商量讓他們搬走，這樣就不用上法庭，房東的損失也就小一些。
3.風險大的租客
以前601B的租客，是個賴帳的傢伙，他好像也是個建築工人，但只有一點零活干，成天呆在家無所事事。我們買下這幢房時他已經住在裡面了，這人最愛拖欠房租從來不準時，今天拖明天，明天拖後天，還編不同的故事騙我們，今年四月份他跟同居的女友鬧翻後，索性不付租金了，還說不想搬走。租房最怕遇到這種人，他賴著不走，你只能打官司請他走人。
六、遇到老賴必須盡快上法庭
美國一樣有老賴，對付他們的辦法只有一個，上法庭。好在這種官司的程序比較簡單， 一般人不請律師也能對付。我們5月份為趕走601B打了一場官司，從立案到判決也就一個月的時間。這種小額民事法庭的法官每天要處理幾十個案子，開庭那天，我們旁聽了其他幾個案子，都是房東起訴房客的，法官其實早就掌握賴帳房客的心理了，有租客說他不付房租的原因是房東不修壞了的設施，法官就說他，如果他不修，你可以主動中止合同搬走啊，你不能既不搬又不付租金，對不？結果，基本上都是老賴輸掉官司，當然我們的這個案子也不例外。法官判決他一週內搬走，並支付欠我們的租金和訴訟費用共700多美元。
如果租客拒不執行判決的話，房東可以叫來警察趕他走，但不要自己去趕他，因為這些老賴，都是社會的渣滓，說不定有過販毒或其他犯罪記錄，也可能有槍，不要去惹怒他們，否則吃虧的是自己。還好，601B在6月1日自己搬走了，我們也沒有退他400元押金，但我們還是損失了300多百美元。由於他現在失業，我們也無法去找他要錢了。
寫了這麼多，大家說說，收租婆我容易麼？哈哈，其實說易不易，說難也不難，有時真得看運氣，運氣好碰上了好租客，收租婆就太容易當了，坐在家裡收支票就行，運氣不好時，聽租客編故事，氣得你沒辦法…….還好，我們的租客裡面，一大半都是不錯的,呵呵！