房地產所有信號都已扭曲

近日地產圈有兩件事引發關注，一是一線城市的地王頻現，二是限價管理的傳言日盛。隨著有形之手越伸越長時，原本畸形的市場也越來越扭曲。

鏡頭一：地王頻現

日前廣州同寶路地塊經過近200輪的競拍後，佳兆業以超過18億元的價格力壓中海，一舉刷新摘得該區域的地王。無獨有偶，5月10日上海青浦一塊地中止出讓4個月後重新掛牌，地價居然從13億元飆升至44億；同樣，上海世博區連續推出6宗地塊，兩天內上海樓板價成交記錄被連續刷新三次；5月20日北京通州臺湖鎮兩宗土地出讓，吸引了23家房企競相舉牌，最終溢價率高達230%。

一線城市土地市場的新一輪白熱化並非偶然，核心原因有兩點：第一、一輪接一輪的政策調控拉升了開發商的投資風險，風險上升的結果勢必是防禦策略。於是，「哪些城市更安全」成為各大房企最為關心的問題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企從二線城市回歸一線城市的潮流，地域的收縮好似刺蝟縮成一團以防不測；第二、面對房調衝擊，一線城市房價堅挺的表現也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅定了房企在一線城市拿地的動力，位置越好安全邊界越高。

鏡頭二：限價管理

據媒體報導稱北京建委已多次討論「限價序列管理」的具體細則，形成了部分政策雛形。所謂限價管理，簡單而言就是「限房價、競地價」的土地出讓方式。政府在土地競拍之前就明確未來的房價，在售價上鎖死開發商的利潤空間，拉低房價迎合民意。同時，為了避免土地財政的壓力太大，在地塊供給端高度競爭，拉升售價。顯然，在這一輪中央政府、地方政府和開發商的博弈中，開發商的拿地風險加大了。但無利不起早，這種利益格局下開發商可能會如何應對呢？

第一、當售價鎖死時，開發商的利潤關注點勢必轉向成本領域，即通過壓縮成本保證利潤空間，這樣房屋的質量很難保證；

第二、毛坯房簽約佔比上升，即開發商按照毛坯房價格簽約，保證符合政府的限價要求。同時把利潤藏於裝修價格中，也就是合約中的裝修標準很高。這種現象市場中由來已久，未來可能是政府重點堵的漏洞；

第三、限價管理實際的結果將使市場供應量被人為的降低。有些樓盤原本屬於市場的有效供應，但由於限價可能無法入市。而那些已入市的樓盤又被限價，原本供不應求的市場將雪上加霜，什麼樣的人才能買到又便宜又緊俏的房產？購房資格將成為新的尋租黑洞。

當「地王頻現」遇上「限價管理」，兩個鏡頭為我們勾畫出了這樣一幅詭異的畫面，因為一線城市二手房價過快上漲，政府推出新國五條予以打壓；因為政策打壓，所以投資風險加大，開發商注意力回歸一線城市土地市場。再因為高地價拉升高房價，又引發新一輪打壓。如此週而復始，扭曲的不僅是土地市場信號，而是所有信號。政府要砍掉「閑不住的手」，還市場自由生長的狀態，說易行難，關鍵是豐滿政府的大腦，才有能力建立長效機制。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)