中國溫州樓市泡沫率先被刺破(圖)

3年前，溫州房價一度領漲中國，高峰時甚至高出一線城市房價。時過境遷，如今，溫州部分樓盤開始大甩賣。

沒有一棵樹能長到天上去，也沒有房價是只漲不跌的：國外，底特律的公寓賣出了「皮鞋價」；國內，溫州一些高檔樓盤價格也被攔腰斬斷，下跌一半還多。

3年前，溫州房價一度領漲中國，高峰時甚至高出一線城市房價。時過境遷，如今，溫州樓市泡沫率先被刺破，領跌全國，部分樓盤開始大甩賣。一些熱衷住宅投資、投機的溫州「炒房客」陸續「逃離」。

在全國一線城市房價上揚的行情下，溫州房價「高臺跳水」為許多房地產快速擴張的三、四線城市敲響了警鐘。

無人接盤

兩年前，溫州市區有一個備受青睞的大型高檔樓盤「中瑞公園大地」，總建築面積約15萬平方米，坐落在市區劃龍橋邊，依綠傍水，緊連著白鷺公園和溫州母親河「溫瑞塘河」，是市中心「最後一個水景房、公園房」。

2011年該樓盤首期房價為每平方米46000元，不過，這樣的開盤價並沒有持續多久，隨著「史上最嚴」「限購、限貸」政策的持續影響，從有價無市最終變成降價求量。到了2012年，該樓盤房價逐步降至每平方米36000元。

除了「中瑞公園大地」、「國際豪庭」等市區樓盤均價普遍比2011年下降20%還多。

大幅降價，似乎成了溫州樓市的唯一主題。最有代表性的樓盤是「中梁•國賓1號」，它於2012年4月開盤，為了推銷「墅式房」，在當地媒體打了整整一年的廣告，90平方米的中小戶型均價為每平方米23000元。業內人士說，如果不是樓市調控，每平方米沒有4萬元根本拿不下來。

官方統計數據也證實了溫州房價下跌的事實。國家統計局公布的數據顯示，2013年1月份，70個大中城市中，溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位；2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，繼續領跌全國。

記者梳理髮現，自2012年初以來，溫州一直是全國70個大中城市中領跌的城市，2012年下半年到2013年初，當其他城市樓市轉跌上升時，溫州成為僅有的房價下跌城市。

受新房價格下跌影響，溫州的二手房市場也出現較大跌幅。曾經的精品樓王「綠城•錦玉」，2009年市場均價一度飆升至每平方米8萬元，受到炒房客熱捧。然而，隨著調控來襲，新房跌價，這個昔日樓王的二手房價格一路狂跌至45000元。市區其他二手房也總是問者眾、買者少，大部分跌幅在30%左右。

土地市場蕭條再次印證溫州房價跌勢難以挽回。2012年下半年，溫州市政府曾邀集多家開發商，一度提出推地3000多畝的龐大計畫，然而樓市乏力導致這場引起軒然大波的推地計畫沒有下文。

幾乎所有人對溫州樓市都表現出悲觀，「投資客撤走了，無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫便破滅了。」

先破的泡沫

2013年3月28日，溫州金融改革滿週歲，與一年前獲批金改試點相比，溫州金改一週年顯得異常平淡，甚至有幾分落寞。就在此時，溫州「炒房團」偃旗息鼓、房價「跳水」的消息不脛而走。許多關注溫州金改的專家將這兩者聯繫起來：金改一年，「錢荒」依舊考驗著溫州，以投資支持的溫州樓市，率先倒在金改行進的路上？

抽出資金，投資客撤離，這是溫州房價跳水的直接原因。中國指數研究院研究員曹旭東認為，溫州房價率先下跌，和當地的經濟形勢不無關係，經歷了2011年老闆「跑路潮」，溫州企業經營情況一直沒有明顯好轉。

由於此前當地企業大肆擴張、涉足房地產，當持續遭遇盈利難、「錢荒」出現，企業必然會最先從樓市撤離以緩解資金壓力。這無疑就推倒溫州房價下跌的第一張多米諾骨牌。

「三線城市，一線房價」這是溫州樓市過度投資的最好寫照。「全民炒房」曾是溫州樓市的一大奇觀。丈夫辦企業，辛苦經營一年，不如妻子炒房兩套。溫州炒房團曾經遍佈全國，而當地樓市則首當其衝被熱炒。

2009年溫州房價幾乎翻一番，那時，但凡有幾十萬、幾百萬閑錢的人，都會買上四、五套房，不少人盲目跟進，資金不夠就與親朋好友合夥買，賣出後按比例分紅。

溫州中小企業促進會的統計數據稱，2008年∼2010年，溫州在房地產市場的投資規模約為1000億元，而歷史最高峰達2000億元，溫州民間借貸約六成進入樓市。

溫州樓市的這種過度投資為房價高位下跌埋了伏筆。如果不是樓市調控導致風向驟變，溫州樓市的過度投資或許還能運轉幾年。2010年樓市調控後，市場處於徘徊、冰凍階段，快速流轉的資金被套在樓市。「去投資化」的調控政策，第一個中招的就是溫州。

溫州大學房地產研究所研究員陳鴻分析認為，前幾年，溫州的樓市靠「投資化」抬起來，現在國家高壓政策「去投資化」，溫州樓市自然會一夜間縮水，最終反映在價格上一路慘跌。

一些分析人士指出，溫州之所以會在調控中率先領跌，是因為溫州樓市在前幾年狂飆猛進，環境和資金的雙重優勢導致房價在全國領漲，正因為此，溫州樓市比其他地方泡沫更大。一旦調控常態化，泡沫率先被擠壓，震盪也最大。

去投資，溫州又是先行者

2012年下半年，隨著土地市場活躍，北京、上海、廣州、深圳樓市率先出現價格上揚行情。此後，其他二、三線城市紛紛跟進，全國大中城市房價出現普漲行情。而溫州是例外，從目前的情況看，仍處於下跌通道。

分析人士指出，樓市泡沫一旦破裂，就會處於長期的頹勢之中。支撐溫州樓市的投資需求由於各種原因已經離場，房價只會一路下跌。而從樓市實際表現看，目前溫州樓盤儘管已經大幅降價，但仍有價無市，即便房價下降三分之一，接盤者依舊寥寥。

與北上廣深等一二線城市不同，儘管是改革先發地，但溫州樓市具有封閉性，外來購房者幾乎可以忽略不計。除了能夠炒房的溫州本地人外，聚集在溫州的外來人群主要是務工者，在溫州購房的可能性很低。兩極分化嚴重、缺少中間階層，這種消費結構決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎。當投資客撤離，樓市資金支撐薄弱，下行趨勢就會很明顯。

分析人士指出，溫州房價大跌，為許多三、四線城市敲響警鐘。「許多三、四線城市都面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已。」這些地方和溫州一樣，樓市存在較強的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現實。一旦投資客離場，結局和溫州一樣。

當人們還在爭論中國樓市有沒有泡沫時，溫州樓市房價「跳水」表明，充滿投資的房地產市場難以為繼，泡沫終究會被擠破。「國五條」及地方實施細則拉開新一輪樓市調控大幕，「去投資」仍是重要方向，從這點看，溫州樓市不失為先行者。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)