房地產調控需要新思維
在「國五條」大限4月1日零時，國務院所要求的30多個城市中，除了北京、上海、重慶等20個城市公布了「國五條」落實細則，仍有十幾個城市未按期公布今年房價控制目標。而已經公布的實施細則，除了上海和北京感覺比較嚴格之外，大多都缺乏實質性舉措和操作性，一些城市的「細則」甚至不超過50個字。
至此，「國五條」和以前諸多調控政策一樣，再次進入了一個難以解套的囚徒困境。外界對地方實施細則出臺之後房地產市場能夠降溫的期待被無形消解，4月1日滬深兩市房地產股大幅反彈，就是佐證。可以說，在地方細則出臺之後，「國五條」不但沒有正式進入實施日程，反而在實質上已經被地方的綏靖政策擱置。以各地目前已經出臺的房價控制目標為例，有些含糊其辭，有些表示要使房價漲幅低於居民收入水平的增幅。眾所周知，在近兩年居民收入水平增幅基本和GDP增幅持平的情況下，這樣的控制目標幾乎意味著聽任房價大漲。
應當引起注意的是，經過10多年的快速發展，中國住房市場出現了明顯的結構性變化。以今年政府工作報告的數據為例，到2012年底，中國城鎮和農村人均住房面積32.9平方米，同期中國的城鎮人口為71182萬人。這意味著，官方統計的城鎮住房存量面積為234億多平方米，這還不包括60多億平方米小產權房以及一些單位的福利分房。保守估算，城鎮存量房面積早已超過300億平方米，城鎮人均住房面積也就超過35平方米，已經接近德國、法國、日本上世紀90年代水平。即使未來中國加快城鎮化步伐，每年房地產投資只要保持15%的增速，新房竣工量只要達到5億平方米，就完全可以滿足城鎮化新增人口的住房需求。
這意味著，在住房市場供求總量已經基本平衡的情況下，強調熱點城市的供需矛盾，不僅穩定不了市場，而且會極大地破壞市場預期。「國五條」引發的尷尬不在於政策本身，而在於市場已非昨日的情況下，卻依然用老的思維來解決新的問題。而這樣的調控思維，即使沒有遭遇地方的軟抵抗，對房地產的健康發展也恐怕並無益處。
特別是，在北京、上海、廣州、深圳等城市二手房交易量已經超過新房的情況下，房地產調控一定要從行政和短期思維走向長效機制，調控的重點一定要從增量房轉向存量房，而且不能搞全國一刀切。北京等一線城市雖然需求依舊旺盛，但很多三線以下的城市住房已經出現過剩，一刀切的調控只會擾亂市場。市場已經不是昨天那個市場，投資者、政策制定者以及開發商就不要幻想昨日的瘋狂重現，而是都需要面對現實，轉換思維。管理層面對的是一個總體上滿足了需求的存量為主的市場，而不是一個增量市場，目前需要做的是紮紮實實地去搞信息聯網、房產稅的基礎建設以及市場交易秩序。而開發商則應調整經營思維，去適應房地產從賣方到買方市場的轉換。