官方數據低估了北京和上海房價漲幅(圖)

過去10年來中國房地產價格的火速上漲是有目共睹的，但在某些主要城市，房價上漲的速度可能比政府最大膽的估計還要誇張。

這是經濟學家鄧永恆、約瑟夫•吉尤科(Joseph Gyourko)和吳 在美國國家經濟研究局(National Bureau of Economic Research)的一份工作報告中得出的結論，這份報告對中國住房和土地價格進行了分析。

中國的官方住房統計數據一直受到質疑。考慮到中國房地產市場的重要意義，這個問題值得擔憂。住房投資佔到中國經濟活動的12%。作為世界第二大經濟體，中國房地產市場的長期下滑會波及全球。

官方數據與經濟學家最新分析結果的主要差異反映在北京和上海等一線城市。一項名為「商品房平均銷售價格指數」的政府房地產指數顯示，北京房價在2006年-2010年期間上漲不到50%。另一項名為「70個大中城市新建住宅價格指數」的官方指標顯示同期北京房價上漲120%左右。而經濟學家認為，北京房價在這一時期的實際漲幅接近250%。

要準確計算中國的平均房價並不是一件容易的事，因為中國有太多的新建住房，而換手超過一次的住房又太少，這恰恰是比較流行的美國S&P Case Schiller房價指數所採用的一個重要變數。相同物業的換手次數越少，就越難以準確評估整體市場形勢。這些經濟學家認為，現有的指標嚴重低估了房價漲幅。

?了彌補交易數據的不足，經濟學家採用了Hedonic模型法。Hedonic模型法的基本思路是將房地產的價格因素分解成例如樓層朝向、與周邊小區的距離和小區所在位置的優劣等變數。

經濟學家根據這一模型對八個城市的房價進行了分析，與政府數據一樣，其考察範圍也是新建住宅。分析結果顯示，並非所有城市的房價漲幅都被官方統計所低估。例如，政府公布的成都市房地產價格就高於經濟學家報告所反映的價格。

而在另一個城市西安，政府的統計結果較經濟學家給出的結果低了50個百分點左右。

房價在中國是個敏感話題，即便是相對富裕的城市中產階層也不乏對買不起房的抱怨。房價上漲還可能產生一個問題，那就是在中國經濟剛剛開始復甦之際，中國央行就可能面臨收緊貨幣政策以控制房價的壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)