律師：海外「買房可移民」多半是陷阱

隨著國內房地產業限購、限貸，走出國門到海外置業的隊伍日益壯大，國外開發商顯然也嗅到了商機。來自韓國濟州島的地產項目雅頓山莊更是打出了「買房送綠卡」的誘人廣告，來吸引中國人到韓國置業。

雅頓山莊由韓國小型建築企業西海建設公司在濟州島開發，2009年開始建設，由於資金問題，建設工期一再拖延。

「澳大利亞和加拿大的綠卡現在很難拿，有很多限制條件，但是在濟州島，只要購買房產，韓國政府就會給你綠卡，而且是一個家庭的綠卡。」說一口流利漢語的雅頓山莊營銷總監高承哲對《華夏時報》記者表示，「在北京三環邊買一套擁有70年產權的兩居室的資金，就可以在濟州島買一套目前最高端的、擁有不動產永久產權的別墅。」

「雅頓山莊旁邊就要開工的是中國城，所以來購買房子的人70%是中國人。」高承哲指著還在規劃中的沙盤對記者說。

「儘管房價並不算高，但韓國在購房、持有、出售等諸多環節消耗的成本不小，如果沒有足夠經驗的話，很難從這樣的市場中賺到錢。在海外置業，通過出租來實現回報的可能性很小，升值前景比國內樓市更難預測。」山東樹森律師事務所所長李樹森表示。

「看起來很美」

從濟州島市區出發，40分鐘左右就能抵達這個號稱是島上最為頂級的度假別墅項目。從2009年開始建設的雅頓山莊目前建有一個18洞的高爾夫球場，基本完工的十多棟別墅和一些公寓樓聚在球場一側。該項目周邊一片荒涼。

濟州島雅頓山莊董事長尹亨仁此前在中國宣傳時說：「我們所開發的濟州島雅頓山莊，就是為中國人量體裁衣特別定制的產品，在這裡中國人擁有與韓國人同樣的待遇，並可按政策享有永久居住權。」

但記者在售樓現場發現，前來看房者寥寥。

中國人去西方國家置業移民（微博），多數是為了孩子的學習和就業考慮，而韓國為非英語國家，並且其本身就業形勢就非常嚴峻。語言不通不可能久居，僅從旅遊角度考慮，一年能住多少天？

「購買了房產的顧客都是由我們來打理物業。」高承哲告訴記者，「將投資購買的雅頓山莊返租給開發商，由我們打理並出租給遊客，這也不外乎是一種投資回報途徑。濟州島的房屋租售比十分合理，年回報率在6%左右，15年左右即可收回買房成本。」

高承哲坦言，該項目無法保證回報率。這意味著中國客戶買房後的所謂高租金回報，要完全依賴於韓國雅頓山莊的履約誠信，因為對於遠在異國他鄉、不懂韓文和韓國法律的中國人來說，房子是否租了出去，以及租金是多少和如何保證自己的利益，只能完全依賴於雅頓山莊的承諾。

高承哲表示：「韓國的房地產市場十分成熟穩定，地方的房價目前正處於上漲趨勢，濟州島的房地產開發剛剛起步，目前島上的房價不到首爾的1∕4，所以，就地價和房價本身來說，其升值空間就非常大。」

據記者瞭解，雅頓山莊的價格並不低，每平米20000元人民幣，甚至比同樣在荒僻郊區的首爾類似項目的價格還高。

高承哲還表示，緊鄰雅頓山莊一期別墅項目用地，還規劃有另一個旅遊度假項目「中國城」。但據本報記者瞭解，「中國城」項目並未得到韓國政府的批准。

謹防陷阱

根據韓國央行的統計，2006年韓國人用於置辦海外房產的總花費為7.8億美元，較上一年高出34倍。其中有48%投入到美國的房地產市場，而流向加拿大和中國的資金佔比分別為23%和5.9%，大多數人選擇購買居民住房而不是商業地產。另據首爾資產管理協會提供的數據顯示，截至今年2月21日，韓國人投資於海外房地產基金的資金已經翻番至4.6萬億韓元。

「韓國人去海外置業的另外一個原因是，韓國國內針對房地產投資的各種限制政策層出不窮，而且課稅負擔沈重。這也是我國公民到韓國置業必須重視的一個問題。」李樹森告訴本報記者，目前韓國每年對價值100億韓元以上的房屋徵收高達房屋價值3.5%的稅款，針對第二套住宅的資產增值稅更是在50%以上。

「大部分國人缺乏國際投資的經驗，只憑藉國內炒房的投資習慣去國外購房是行不通的，至少要先熟悉國外相關法律法規才行。」李樹森告訴本報記者，比如雅頓山莊宣稱購買雅頓山莊的房產所用資金沒有監管限制，「這是絕對不可能的，中國公民海外投資依然需要遵守相關法律法規。」

記者向高承哲詢問購房資金通過何種途徑可以匯給雅頓山莊，高承哲詭秘一笑：「辦法有的是。」記者在雅頓山莊銷售代理處瞭解到，其所謂「有的是」，基本上都是指通過地下錢莊匯出境外。

記者從公安部反洗錢有關部門的警官處瞭解到，我國公安部門日益加大力度打擊通過地下錢莊非法匯款，尤其是針對洗黑錢、偷逃稅款等不法收入，國際刑警組織會通力合作嚴厲打擊，類似來路不明的資金以購置雅頓山莊這樣的項目試圖將境內非法收入轉移出境外，韓國警方很容易從韓國房產登記部門調取購房人名單等詳細資料，以配合中國警方在國內查實其資金來源是否合法以及是否涉及偷逃稅款、貪污受賄和非法洗錢等刑事犯罪。

對於中國投資客購買雅頓山莊這樣的項目，李樹森表示，現在不少中介所推薦的「買房即可實現移民」也多半是陷阱，而且國人在韓國不懂語言、不懂法律，加上文化差異和地方保護，即使在海外置業，也應首先考慮誠信好的西方大國以及國際著名企業的項目，而對於信譽無從考證的小企業項目，一定要慎之又慎，謹防陷阱。