史上最爛政策？ 樓市限購飽受爭議還能走多遠

近日，北京樓市「鬆綁」的傳言，讓社會再次聚焦樓市限購。對此，北京住建委迅速作出回應，闢謠稱「北京補繳社保可獲購房資格」情況不屬實。

距離2010年4月27日國務院出臺「史上最嚴厲的調控政策」已有兩年多時間，樓市限購一路備受爭議，地產商任志強甚至將其稱為「最爛政策」。而廣州等一線城市樓價難被撼動，成交量穩中有升，樓市限購該何去何從?

樓市限購：一場拿房價沒轍的「遊戲」

限購一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對於2010年「橫空出世」的這一系列樓市限購政策，兩年多後，很多人或許已經對此習以為常。

國家指數研究院數據顯示，10月份，全國100個城市的住宅均價為8768元/平方米，環比上漲0.17%，是自2012年6月止跌後第五個月環比上漲。

以廣州為例，2010年1月1日至9月10日，廣州全市住宅(不含公寓)網簽成交套數為44803套，成交面積495.4萬平方米，均價10889元/平方米。自2010年10月15日，廣州出臺了嚴格的限購政策，一年後(2011年1月1日至9月10日)廣州全市住宅成交量仍然上漲了11.5%，至49968套，成交面積584.7萬平方米，同時成交均價也上漲6.15%，至11559元/平方米。

行至2012年，即將迎來限購第二個週年，廣州今年年初至9月10日的全市住宅成交量為58593套，較2011年和2010年分別增加了17.3%和30.8%，而該時間段全市住宅成交面積663.4萬平方米，也相應增長。

儘管本輪樓市調控號稱「史上最嚴」，但房價並未實質性下跌，究其原因，與調控期間各級政府推出的一些政策不無關係。最新一輪樓市調控開始至今，從中央到地方均出臺過一些政策，有意或無意地促進了樓市的回暖。比如今年六七月份，在不到一個月時間內，央行兩次降息，這令開發商欣喜若狂，潘石屹便在其微博中寫道：「終於降息了，趕緊奔走相告吧。」

飽受爭議：樓市限購是「最爛政策」?

11月29日，華遠地產董事長任志強表達了對樓市限購令的不滿，稱其為「最爛的政策」，或產生許多後遺症。「政府既想多賣地多拿錢，又不願意給百姓漲工資，還奢望百姓都買得起房，那簡直就是夢話。」任志強認為限購政策終將產生許多後遺症，「心肌梗死的時候，政府不是給你吃治心絞痛的藥，而是打封閉，認為你不疼就行了，至於死不死都沒關係。就好像現在的房價，只要不漲政府就滿足了，至於大家買得起買不起都與其無關。」

住建部專家陳淮當即對任志強作出反駁，稱限購令取得的成效顯而易見，「當樓市價格猛漲，把發燒止住是必要措施。」

著名經濟學家許小年用形象的比喻對限購政策進行了評價。他說：「首套房剛需，第二套投資，第三套投機?一天仨饅頭剛需，第四個浪費，第五個囤積?一年五身衣服剛需，第六件顯擺，第七件奢侈?一週一次房事剛需，第二次好色，第三次淫蕩?剛需、柔需能準確定義嗎?即使能定義，為什麼和憑什麼要限制、打擊後者?自由選擇是消費者不可剝奪的權利。」

侷限性凸顯：限購「一刀切」阻礙區域協調

中國社會科學院金融研究所黨委書記、副所長王松奇教授表示，許多人都已看出「一刀切」式限購政策的侷限性，既然如此，應該將「一刀切」式限購改成結構性限購，只瞄準一線城市房價過高的城市，對二線三線城市區別對待。

「中央控制房地產政策我是支持的，但中國情況與美國實際有區別。中國買房靠三代人的積蓄，剛性需求還是佔較大比重。」王松奇表示。

目前實施的房地產調控政策，許多人都已看出「一刀切」式限購政策的侷限性，既然如此，與其晚調整還不如早調整，將「一刀切」式限購改成結構性限購，只瞄準一線城市房價過高的城市，對二線三線城市區別對待，同時加大保障房的建設力度並開徵房地產開發暴利稅等新稅種、加快房產稅的試點進度。這樣房地產市場就會出現良性升溫，地方政府的土地出讓金收入會明顯增加，地方政府財政收入改善可支配資源價值增大又會增強銀行系統的支持信心。

何去何從：治本之策亟須出臺

中央政府出臺調控政策之後，地方政府頻頻推出救市舉措，試探樓市調控的底線，佛山、珠海等地都曾嘗試過取消限購，蕪湖推出救市舉措，但這些政策都被中央叫停。也有一些城市的刺激樓市舉措得到了中央的默許，比如揚州5月份推出的獎勵買房政策。

有專家認為，樓市目前正處於深度博弈，一方面中央強調堅持調控不動搖，另一方面地方又頻頻推出刺激樓市的舉措。在這樣的博弈中，樓市繼續穩中有升。近期調查顯示，北京漲價盤數量不斷增多，廣州近一半被調查樓盤漲價，上海大多樓盤仍選擇將價格維持在高位不變，以靜制動。

事實上，自樓市調控以來，國務院領導要求「各級政府切實擔責，鞏固樓市調控成果」，堅持房地產調控政策不動搖。國務院也明確要求，要利用目前房地產市場相持的這段時間，抓緊研究和制定促進房地產市場穩定健康發展的治本之策。

有關專家認為，這個「治本之策」主要包括3個方面，除了以房產稅改革為主的稅收調節機制外，另一個就是保障性住房比重的加速提升，第三個就是信貸調控制度的完善。「無論從哪個方面看，限購政策的退出都需要假以時日。」

樓市調控 20年難言成功

1993年

調控政策上世紀90年代初我國首次出現房地產熱。1993年，國務院出臺《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱「國16條」)。

調控效果經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。樓市的「硬著陸」給海南、北海等地留下大批爛尾樓，開發商紛紛卷款而逃，炒房者血本無歸。

1998年

調控政策1997年亞洲金融危機爆發後，我國經濟開始出現「通貨緊縮」，房地產市場也隨之進入低潮。1998年7月，國務院頒布《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱「23號」文件)，明確提出「促使住宅業成為新的經濟增長點」，並拉開了以取消福利分房為特徵的中國住房制度改革。

調控效果大大激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。

2003年

調控政策2003年6月，中國人民銀行下發121號文件，提高商業銀行個人住房貸款政策，不再執行優惠住房利率規定。同年8月出臺18號文件，首次明確指出「房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業」。

調控效果18號文件將「為70%-80%以上的家庭提供經濟適用房」的政策調整為「多數家庭購買或承租普通商品住房」。其對經濟適用房的重新定性為後來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。

2005年

調控政策2005年3月底，國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱「國八條」)，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。

調控效果房價調控效果並沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。

2010年

調控政策2010年4月27日，國務院發布了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱「國十條」)，被稱為「史上最嚴厲的調控政策」。

調控效果目前調控尚未結束，由於各級部門的落實問題和房地產市場的複雜實況，「國十條」的威力未能完全釋放。