「金九」成交跌三成 北京樓市供需矛盾凸顯

即將過去的「金九」成色略顯不足，但「金九銀十」在不少開發商看來，仍是今年能抓住的最後一根「稻草」。

「周邊的在售項目價格都在50000元/平方米以上，而我們首期開盤部分戶型預計均價僅為33000~35000元/平方米。」9月26日，位於海淀區西三環外萬壽路附近的海淀九號項目銷售人員對《第一財經日報》說，考慮到首置型剛需客群的需求，該項目不僅包含140~150平方米的改善客群的需求產品，還將推出區域內已近絕跡的65~100平方米的一到兩居產品。

較好的地段加上頗具衝擊力的價格，在海淀九號的售樓處，記者看到，即便是在平常的工作日，該項目也吸引了不少購房者前來看房。

供應減少致成交回落

相比於純新項目的衝勁，已經完成了一輪「以價換量」的老項目目前顯得有些動力不足，這也直接造成了今年9月北京樓市成交量並未如眾人想像中的再創新高。

中原地產市場研究部統計數據顯示，截至26日，北京9月住宅簽約出現明顯下滑，其中新建住宅簽約套數為8677套，環比8月同期下調了30%，二手房住宅簽約套數為10396套，比8月同期則下調了6%，合計總簽約套數為19073套，同比下調了18.7%，這一成交量也是最近4個月來的最低值，基本與5月同期持平，低於6月~8月成交量。

對此，中原地產市場研究部總監張大偉表示，往年所謂「金九銀十」，是指樓市經歷7、8兩月的淡季後，成交在9、10兩月出現爆發性的增長。「然而，2012年市場則呈現出淡市不淡的現象，從3月份開始的樓市成交上漲趨勢已經形成，北京樓市成交量不僅在7月份創造了年內新高，8月份也依然運行在高位。」

對於9月新建住宅成交量環比下調達三成的主要原因，張大偉認為是供應量未能出現明顯增加，「8月中下旬的供應斷頓，使得9月上半月簽約明顯減少，在9月初，可售庫存更是跌到了7.7萬套，相比3月底減少1萬多套。」

據亞豪機構監測，今年以來北京樓市雖然出現過一個明顯的成交上升週期，但是供應情況卻一直不容樂觀，項目入市數量最多的5月份也僅有33個項目開盤。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，出現這一狀況的原因主要有兩個方面，一方面是北京土地市場的持續低迷已長達2年，部分房企土地儲備空前不足，直接導致可變現的住宅項目數量相應減少，為保證企業運營的長期穩定，部分房企不得不調整在售項目的銷售進度。另一方面，去年調控對於市場的強烈衝擊，使得開發企業今年普遍調低了年度銷售預期，在經歷了前幾個月的快速集中成交之後，大量房企全年銷售目標已基本完成，因此並不急於再推出新房源。

截至目前，在北京市場供應量一直排名靠前的萬科及保利兩家開發商的銷售額均已突破百億大關，而他們各自的全年任務也早已完成。北京保利相關負責人就曾明確表示，旗下的高端項目今年年底之前將不再推貨。

供需矛盾將現？

不過，有數據顯示，不少開發商仍然沒有放棄「金九銀十」的市場機會。

亞豪機構統計，進入「金九」，樓市供應開始放量。9月1~12日北京共有9個項目入市，比8月同期增加3個，9個項目共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而進入到9月第三個週末——15、 16日兩天共有9個項目集中入市，共新增商品住宅2635套，至此「金九」開始迅猛發力。

在接下來的「銀十月」，北京還將有一批新項目集中開盤入市。亞豪機構統計數據顯示，除海淀九號之外，萬科藍、金茂悅等在內的14個純新盤項目也計畫10月入市，另外還有包括首創·瀾茵山、金色漫香苑等在內的20個老項目後期準備開盤。二者累加，10月計畫開盤項目數量共計34個，創今年新高。

「10月預計入市的純新盤項目多執行高性價比策略，而已公布開盤售價的10個老項目後期產品中，70%的項目開盤價格出現了上漲。」據任啟鑫介紹，項目的漲價幅度大多為三四千元/平方米，個別項目卻幾近翻倍。

然而，在今年的最後一輪供應高峰之後，市場中更深的供需矛盾或許即將出現。

住房和城鄉建設部政策研究中心聯合高和資本剛剛發布的《2012年民間資本與房地產業研究報告》中也提到，受前期房地產市場成交量下滑和價格上漲停滯影響，2012年3月以來，房地產開發投資增速明顯放緩，2011年全年房地產開發投資同比增長率全部在30%以上，2012年4~7月的月度指標下探至20%左右，增幅回落了十個百分點左右。

房地產開發投資增速放緩的同時，住宅用地的供應也呈現明顯下降的趨勢。

根據國土資源部此前公布的數據，截至6月底，今年住房用地供應計畫落實47201.30公頃，落實率為調整後的29.6%，比去年同期減少1.02萬公頃，僅為去年全年實際落實量的34.7%。具體到商品住宅的落實率僅為28.7%，而北京商品住宅用地的落實率最低，只有9.3%。

但住建部政策研究中心主任秦虹對記者稱，不太可能出現極端的情況。「目前開發企業手中的土地儲備量比較大，另外市場也將從過去的趨勢性上漲逐漸出現分化、有漲有跌。」

「目前，房價顯然已經被政治化了。」高和資本董事長蘇鑫也認為，在限購等政策的影響下，普通住宅的投機需求已經消失，投資預期也逐漸降低，「沒有了投機、投資需求，房價不可能出現大起大落。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)