房地產泡沫三級遷徙圖
旅遊養老地產近年成為房地產泡沫的最新升級版。
從住宅地產、商業地產到旅遊地產，房地產泡沫完成三級跳。與住宅地產不同的是，旅遊養老地產投資更大、圈地更多，泡沫更大。
據不完全統計，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅遊地產，涉及項目金額超過3000億元。旅遊地產項目的投資佔2010年全國房地產開發投資48267億元的比例超6.2%。包括萬科、恆大、龍湖、綠地等地產龍頭企業都不斷試水旅遊地產。旅遊財富網初步統計數據則顯示，2012年一季度，全國旅遊地產投資繼續井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規模達2600多億元，預計今年全行業投資將超萬億元。
今年5月，中鐵與中弘股份聯合體，大手筆投入參與競標海口市東海岸如意島項目。2009年，這家聯合體因拿下三亞地王而名噪一時。今年4月，中弘股份簽訂三個旅遊地產項目的合作開發協議，其中雲南西雙版納路南山旅遊度假項目建設用地面積近1.47萬畝，投資規模150億元，另一個項目——山東微山湖國際旅遊島項目的建設用地面積也達到5000畝，投資規模不少於100億元，去年10月，公司與吉林省簽署的建設用地面積約180公頃、投資規模150億元的「長白山望天鵝國際旅遊度假區」項目。
商業地產龍頭萬達集團目前開發旅遊度假項目，總規模已接近1700億元。未來十年的競爭優勢，2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。
被投資下降、民資信心所困的浙江等地進入旅遊地產行業。9月23日，總投資170億元的平安養生養老綜合服務社區啟動儀式在桐鄉舉行，成為平安集團進軍養老養老產業的首個項目，總建築面積150萬平方米。而招商地產旗下子公司招商安業近日與深圳大鵬新區溪湧社區就合作推進溪湧片區城市更新項目取得突破性進展，該片區佔地9平方公里，總建築面積約200萬平方米，項目定位為多功能「天使灣國際濱海生態旅遊度假城」。9月20號，重慶萬盛經開區在渝舉行黑山谷土地推薦會，一次推出7宗旅遊地塊，合計面積近800畝，總建築面積50萬平方米。包括恆大、碧桂園、金科、隆鑫等一線房企都紛紛在重慶郊縣「跑馬圈地」，開發旅遊地產。
旅遊地產是投資性物業的最高升級版。1993年的海南房地產、美國佛羅里達的房地產，都是房地產泡沫的終端版本，成為房地產市場泡沫高峰階段的敏感指標。
與住宅地產不同，旅遊地產與實體經濟、內需密切相關，佔據道德優勢。據統計，中國至少27個省區市制訂的「十二五」規劃都把旅遊業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。
由於我國貧富差距較大，消費分化趨勢明顯，旅遊地產成為高淨值人群的重要投資選項。以海南的房地產為例，去年海南城鎮居民人均可支配收入18369元，增速全國最高，達到17.9％，完成無法支撐1萬以上的商品房均價，島外高收入居民對中國惟一熱帶島嶼的追逐，成為海南房地產升溫的理由。
不斷有研究者強調，在滿足溫飽之後，旅遊休閑文化成為未來的增長點，當未來年人均可支配收入超過1萬美元時，中國的旅遊將全面進入度假休閑時代。未來的高收益預期使得資金不斷湧入這一行業，各大房企蜂擁而入的同時，游資也在不斷湧入旅遊地產領域。據統計，今年一季度進入旅遊產業的「游資」高達2600億元，其中很大一部分投資旅遊地產，預計今年全行業投資將超萬億元。
旅遊養老地產未必能拉動實體經濟，它介於實體經濟與虛擬經濟之間，取決於如何投資、如何消費。如果把商業物業與旅遊物業割裂成一個個小單元出售，商業物業、旅遊物業從本質上來說，與住宅物業沒有什麼區別。只有開發商擁有強大的實力，以自持為主，開發酒店、商店等，才會與當地的實體經濟關係發生密切關係。當開發商大規模出售商業物業與旅遊物業時，他們仍在從事虛擬經濟，而非實體經濟。無論以什麼名義，本質還是圈地獲取溢價。
無論日本還是美國，多數房地產泡沫，最後階段總是表現為旅遊地產。1990年9月，日本商人、80年代的高爾夫金童熊取谷稔以8.4億美元，買下了美國著名的風景勝地、高爾夫聖地圓石灘高爾夫球場以及同一個母公司下的「十七英里公路」，但兩年不到的時間，就被迫以5億元把園石灘賣給了住友銀行和日本太平洋俱樂部，損失3.4個億。
中國房地產正在經歷最後一輪熱潮，這輪熱潮以圈地造城、旅遊休閑為標誌，能夠維持多久，看廣義貨幣什麼時候大幅回落，就可以作出基本判斷。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)