房地產被「捧著」的後果
在剛剛閉幕的「2012博鰲房地產論壇」上，房地產商的「被拋棄論」引發了大家的熱議。房地產被拋棄？
在回答這個問題之前，我們先看一組數據：隨著二季度全國樓市回暖，保利、萬科、中海三家房企連續兩個月單月銷售金額都超過100億元，大部分房企在2012年上半年均取得不錯的銷售業績，有些企業上半年已經完成全年銷售任務的七成以上。從5家已經發布了中期業績快報的房企數據看，即使在中國經濟非常不景氣的上半年，中海的毛利率為40.9%，保利為35.3%，招商為32.3%，萬科為26.5%，而淨利率中海為27%,萬科為14.2%，最差的招商也有12.1%。而當下中國以出口貿易為主的製造業毛利率只有5%左右，淨利潤就更少得可憐，能不虧損就很不錯了。相比之下，房企的日子應該是有滋有味的，那為什麼還有一肚子委屈呢？
根本原因是房地產一直是中國經濟家族中的「大少爺」，是家中「頂樑柱」，一時被冷落，心中難以接受。回顧從1998年開始的中國房地產市場歷史，我們發現，在短短14年的中國房地產發展歷史中，起碼有70%以上的時間都是房地產調控的歷史，不是嚴控，就是救市。而在「一緊就死、一鬆就亂」的來回調控中，我們犯了兩個基本的錯誤。
一是調控目的錯誤。從理論上講，房地產調控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強調住房不是投資品，而是民生消費品。但是，我們看到從2005年開始房地產調控到現在，我們的房地產調控政策一直左右搖擺，經濟過熱就嚴厲調控，經濟趨緩調控就轉身變成了救市。一個明顯的特徵是，在「房地產經濟中心論」的習慣性思維下，房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規律就是，CPI走高，房地產調控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經濟一旦下行，房地產調控就放鬆，房價隨之報復性反彈。經濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦後。到底是保民生，還是保增長？這就是錯誤的調控目的邏輯。
二是調控方式錯誤。不管是為促進房價的合理回歸，還是為防止房地產泡沫破裂，其實調控的根本方法就只有一個，即「抑制投資投機性住房需求，保障消費性住房需求的有效供給」。而我們是怎麼做的呢？房價一上漲，我們就調銀根、調地根，收緊信貸、提高房貸利率、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產投資槓桿化，應該有短期的作用。但這也帶來了兩個嚴重的負面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者；二是本來要抑制需求，可這樣的調控結果最後卻極大地傷害了供給。控制了土地供應，沒有了資金，開發商拿什麼蓋房呢？這樣的結果就是經過一段時間以後，供給會嚴重不足。一旦市場出現缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產市場的供求關係就會逆轉，新一輪房價暴漲就在所難免。試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應會出現什麼情況呢？如果在加大土地供應的基礎上，再改「招拍挂」為「限房價競地價」呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？只可惜這些都只是想像，這種情況在實際中從來沒有出現過。實際情況往往是，博弈平衡打破後，房地產市場價量齊升，開發商又有了巨額資金，地方政府也樂於在高點加大土地供應。於是，地王又誕生了，經濟又回升了，某些人也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什麼樣的糟糕伏筆呢？
正是由於我們犯的上述兩個錯誤，導致了中國房地產市場的顛簸，而在這來回的顛簸中，房價越調越高，房地產商和房地產投資者就成為了「中國最幸運和掙錢最多的一群人」。由此看來，事實是，中國房地產一直以來不是「被拋棄」，而是一直「被捧著」。
「被捧著」 的結果就造成了我們今天所看到的經濟困局。其一，房價的飆升直接導致了企業人力成本和土地成本的快速上升，迅速蠶食了我國出口企業的國際競爭比較優勢。試想一下，房價都3萬一平方米了，你再給人家1000多塊錢一個月，人家還能給你幹活嗎？其二，房價的飆升抽空了實體經濟的資金，導致我國很多中小企業錯失了產業升級的良機。前幾年，房價上漲過快，與做實業相比，炒房掙錢又快又輕鬆，「一套房子的收益回報比工廠一年的純利潤還高」。於是，很多中小企業乾脆關門拿錢專職去炒房。現在炒房不行了，轉身想再做實業卻發現已失去了產業升級的最好機會。其三，高漲的房價是導致我們一直消費難振的罪魁禍首。「買一套房子就當一輩子房奴」，「一套房子摧毀一個中產家庭」，說得一點都不過分。
欣喜的是，我們已經開始認識到自己所犯的錯誤。今年以來，溫總理已經八次特別強調「調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放鬆」。從7月底開始，國務院更是派專項督查組趕赴16個省市調研樓市調控落實情況。這是近兩個月來中央第十次釋放調控不動搖信號。國務院的「從嚴調控」定調和督查組的切實行動既讓我們看到了中央政府這次調控的決心，也讓我們看到了突破房地產調控錯誤邏輯的趨勢和必然。這也就是開發商感覺「被拋棄」的由頭。
那麼，房地產真的從此「被拋棄」了？答案顯然是否定的。現階段，我國的城市化和工業化進程還遠未完成，我們還處在城市固定資產大規模形成時期。沒有大規模和高質量的固定資產作為基礎支撐，產業升級、再工業化就無從談起，我們也就無法在21世紀躋身世界經濟強國，而這一切都離不開房地產的持續發展。另外，我國目前的城市化率才剛剛過50%，不管與發達國家還是與發展中國家比，我們的城市化率還差得很遠。未來10-15年，我國至少還有2億農民進程，加上目前處於「漂浮」狀態的2億流動人口，只要解決好了城鄉二元戶籍問題，未來房地產市場的潛力還非常大。建立在進一步城市化基礎之上的內需釋放肯定是我們未來經濟增長的不竭源泉，談「拋棄」房地產確實還為時尚早。
當下的中國房地產，既不然「拋棄」，更不能「捧著」，需要的是回歸理性，回歸真實。房地產該是什麼就讓它是什麼吧，何必總是那麼糾結呢！