房產稅徵收試點只能是歷史笑話(圖)

中國房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以後開徵的。鑒於中國城市的土地屬於國有，使用者沒有土地產權的實際情況，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。對在中國有房產的外商投資企業、外國企業和外籍人員仍徵收城市房地產稅。1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

2010年末財政部曾就為什麼要進行房產稅改革做出公開回答，對個人所有的住房恢復徵收房產稅的主要目的有四方面：一是調節居民收入和財富分配；二是健全地方稅體系；三是促進經濟結構調整及土地集約利用；四是引導個人合理住房消費。

試點的重慶房產稅方案大致如下：2011年上兩年度重慶主城九區新建商品住房成交均價的2倍為9941元/平方米。即今年房價超過9941元/平米的住房將進入收稅範圍，到1.5萬元/平方米就是三倍，就是1%的稅率，如果到2萬元/平方米，就是四倍，為1.2%。

上海房產稅徵稅對象：本市家庭新購第二套及以上住房；非本市居民在滬新購住房。徵稅面積：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建築面積）扣除。合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

上海2010年全年新建商品住宅均價達22261元/平方米，兩倍均價約為45000元/平方米，按照規定，小於45000元/平方米，稅率為0.4%；大於45000元/平方米，稅率為0.6%。

上海房產稅徵收試點的對象：房屋產權所有人（個人免征）；方式：房產原值一次減除10%至30%後的余值（房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據）1.2%（12%）/年。城市房地產稅對象：擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業。方式：房屋折余價值或房屋租金收入1.5%/15%（新房免三年）

應該是實行效果一般！重慶年度收取房產稅近兩億，杯水車薪，不解決地方財政問題不說，所以收取房產稅為保障房建設資金很顯然也達不到什麼目的。2011年以來，上海市各主要稅種佔財政收入的比重。企業所得稅佔整個財政收入的25.82%，城市維護建設稅、契稅、耕地佔有稅佔總收入的7.47%，而新征的房地產稅22.1億元，佔比較小，只佔財政收入的1.32%。與此同時，今年上海重慶房價與全國的上漲形勢基本相符，房產稅試點的結果，不但達不到財政部擴大試點的意義，也沒有實質性解決房價上漲的問題。對財政的貢獻也是極小的。

遍觀全球各國各地區房產稅（或者明確為物業稅、不動產稅），我們知曉持有環節的房產稅不但需要徵收，也是主要稅種之一。而且全球持有環節稅種的徵收有很大不同。

亞太地區：中國香港地區的房產稅：如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅淨值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，稅率為15%。新加坡房產稅：由新加坡國內稅務局對所有房產徵收，自住房產的物業稅率是4%，其他類型的房產的物業稅率是10%。日本財產稅主要是對房地產等不動產課徵的不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、註冊執照稅等，同時還有遺產繼承稅與贈予稅。固定資產稅的標準稅率為14%。韓國財產稅和綜合土地稅達到驚人的30%。財產稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產為50%，而第三套房產為60%。

歐洲地區有代表性的德國不動產稅：根據評估價值的1%-1.5%徵收。法國不動產稅：持有不動產者，每年按3%的公平市場價值（fairmarketvalue）納稅。公司將自己房產裝修後出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業稅。稅基包括：公司房產的出租價值，或16%的公司所付出租金。義大利不動產稅：按稅務評估價值0.4%-0.7%。

美國房產稅稅率大約是0.8%-3%。其政府公共部門、教育組織等所有或佔有的物業全面性免稅。美國各州對於自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對財產課稅價值給予一個固定金額免稅額。有些州是按財產課稅價值給予某一比例免稅額，如麻省給予20%，印地安納州給予4%。這一免稅項目是最大項目。

國際上所謂物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。但是，我們目前的土地房屋產權卻有別於國際上通用的物業概念。當然，所謂70年、50年、40年的中國土地使用權，只是大法沒變化情況下的權宜之計。土地國有概念下，現行土地產權制度一直沒有確立，那麼，徵收持有環節的所謂物業稅，也就一直模凌兩可。畢竟我們的現行土地出讓制度，住宅我們一般是先期收取了70年的土地出讓金。那麼在此基礎上的加收房產稅，也便是物業稅不動產稅，法理不通。

我們的房產稅改革宗旨在宣傳中一直有一個觀點：讓地方政府擺脫土地財政困擾。我認為這是騙人的伎倆。全社會對於土地財政的認識基本是錯誤的。

輿論流傳甚廣的土地財政問題實際是錯誤的。土地出讓收入總額，自06年之後的上升是成倍的。從6000億到1.59萬億，不能否認的是土地出讓環節土地價款的居高不下。只是我們忽視了一個數據：土地出讓淨收益。這個數據從06年開始，大約是3000億、4000億、4000億、1992億。我們看到的是隨著土地出讓收入總額的大幅增加，土地出讓淨收益的比例越來越低。原因是土地徵用與拆遷安置、城市基礎設施配套建設的成本大幅提高。

忽視土地出讓金8成為徵收土地過程中的拆遷安置征地成本與城市管網配套實施建設成本的現實，妄想土地價格徵收房產稅後會下跌，正是廣大糊塗大眾誤解性思維！當然最主要的是專家的誤導造成的，那麼不改革土地制度與房地產稅制全面改革、徵收房產稅卻不以降房價為目的本身就是耍流氓。

湖北湖南試點的房產稅，是財政部與國稅總局力推的方式，特別是房產按估值作為依據計稅，與滬渝試點也有很大不同，徵收的範圍更加廣大，正在向物業與不動產稅過度，卻沒有解決土地出讓金一次性交付的問題。而按估值計稅，在目前情況下，只會把自住房之外租賃部分的租價提升。畢竟2.5億流動人口的72%，也就是1.6億新增城市人口租房的現狀短期內不可能改變，那麼租賃賣房市場，會把房產稅部分輕鬆轉嫁給終端租賃者。二手房交易過程中的所謂稅費多收，也很輕易轉嫁到終端消費者。

同時匆匆出臺房產稅，在目前小產權66億平方米的困局中，小產權房到底收不收，收的話產權如何釐定，都是很大的問題。而所有房產的詳細有依據的評估，在任志強看來需要100多年。如此繁雜的工作都未做，任何房產稅的試點最終走向全面推廣都將是歷史笑話。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)