上海醞釀新政拉動住房成交(圖)

在不違反中央房地產宏觀調控大原則的前提下，將有更多地方政府出臺拉動房地產市場成交量的新舉措。其中，上海有可能以其政策的系統性和技術性，再次成為微調的排頭兵。而這一次，上海不僅考慮拉動商品房成交，同時也考慮將保障房成交大步推進。

其中，在保障房方面，上海將推出系列新政，推動四大保障房類型（廉租房、公租房、共有產權房和動遷安置房）相互轉換，讓更多保障房有進入銷售市場的可能。

上海有意拉動住房成交

業內人士透露，「五一」節前，在一次上海市相關政府部門主持的內部會議上，相關政府領導要求房地產研究機構在不違反中央宏觀調控大原則的基礎上，研究制定進一步拉動樓市成交的政策預案。該人士表示，政府部門希望上海2012年GDP能夠保持穩定增速，由此希望房地產投資和成交量都能保持相對穩定的增長。

「當時我們的建議是如果銷售形勢能夠保持住3月的行情，刺激性政策就沒有出臺的必要。但從4月及"五一"銷售情況來看，上海樓市沒有能夠維持3月的行情。」上述知情人士稱。

上述消息其實已經在官方口徑中得到些許透露。近日，在一個民生訪談類節目中，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，上海堅持房地產調控政策不動搖，各項市場調控政策「力度不減、政策不變」。不過，他同時表示，限購是全國樓市宏觀調控政策，該政策何時取消，還需要看條件是否成熟，包括房價是否得到控制、能否回到相對合理的水平等。除限購外，上海也在探索一些其他方法，比如稅收政策、銀行信貸政策等，來進一步抑制投資。

業內人士對此解讀為：抑制投資的同時，鼓勵自住需求的政策也將隨之調整，而稅收信貸等將成為調整突破口。當上海房價回歸合理水平後，限購替代政策也將隨之出臺。

儘管不斷強調上海的產業結構調整目標之一就是擺脫房地產依賴，但事實上，上海仍有可能通過拉住房成交來緩解經濟結構性壓力。

「從去年底到今年3月，國稅總局、住建部、財政部等中央部委，以及上海市地方政府，都組織了多場房地產形勢調研會，綠地、大華、和黃、萬科、保利、瑞安等在滬重點企業都悉數參加。政府部門關心的首要一點是企業資金鏈的情況。此外，地方政府更大的救市動機來自GDP增長放緩和房地產投資增速放緩。」一位上海房地產界人士稱。

數據顯示，一季度上海市GDP總值為4593.85億元，同比增長7%。與2011年一季度8.5%的GDP增速相比下降1.5個百分點。而在三個產業板塊中，房地產行業一季度生產總值為184.15億元，較去年同期回落5.5%，是下滑最快的板塊。「像金融這種重點行業，其快速改善增速的可能性不大，新興戰略產業又處於培育階段，因此只有房地產，調控的線握在政府手裡，對政府來說是可控的，其效果也是立竿見影的。」上述業內人士稱。

對於促進商品房成交的微調政策出臺方式和時間表，目前仍不明確。從成交情況上看，上海4月以來的銷售行情確實已從3月份有所回落。根據21世紀不動產統計，4月份上海新建商品住宅成交5045套，環比3月回落26.2%。但存量供給卻在不斷增加，4月上海新建住宅新增供應面積超過88萬平方米，比3月增加30.6%。業內人士分析，二季度GDP增速是個關鍵指標，如果二季度GDP增長仍然疲弱，上海對樓市動手的可能性將加大。

對於放鬆的形式，業內也猜測不一。有分析師認為，為了避免受到過多關注，上海可能從操作層面直接放鬆。而如果有直接的政策改變，業內人士分析，高啟的稅費可能是微調方向。「如果把二手房交易的上下家稅費全部壓在購房人身上，那麼其最高承擔的稅負是購房總額的10%以上。這其實是很畸形的稅收結構。相比營業稅、契稅和所得稅，目前試行的房產稅反而沒有令購房人感到過大壓力。」21世紀不動產分析師黃河滔介紹。

回籠保障房資金系列新政即將出臺

相比商品房新政的模糊狀態，上海在保障房方面的微調動作已經進入實質階段，相關政策已經進入徵求意見階段。其核心目標是將更多保障房快速去化，以回籠政府和承建保障房的國資企業的建設資金。

據瞭解，上海將推出系列新政，推動四大保障房類型（廉租房、公租房、共有產權房和動遷安置房）相互轉換，讓更多保障房有進入銷售市場的可能。比如，部分專用於動拆遷安置的保障房房源，將以共有產權方式向非安置居民銷售。

表面上看，上海新政的目標是「提高保障性住房使用效率，實現保障性住房供需平衡」，但本質上，保障房新政的原因是上海保障房存量巨大，沉澱的巨額資金無法回收。一位業內學者告訴記者，去年上海新建及籌措保障性住房超過26萬套，但審核後有資格購買保障房的家庭總數隻有數萬戶。除去廉租和公租房項目外，上海未來將有超過20萬套可售型保障性住房面臨去化難的問題，承擔投資任務的地方政府和相關國有企業都沉澱了巨額資金。

為盤活這部分物業，上海試圖將更多房源准入門檻降低，甚至通過園區定向配套的方式突破戶籍要求。消息人士透露，一些鎖定上海戶籍限制、並只享有部分產權的共有產權房也有望轉化為全產許可權價商品房，向部分非戶籍人士定向銷售。

一位接近上海市政府的專家證實，目前上海的保障房調控思路已經得到中央認可。「上海的保障房建設相對規範，但同樣遇到資金回籠不利的問題。這不僅影響目前在建項目的進度，也影響後續保障房投資建設。而在增量不減，指標不變的情況下，能夠有新的舉措盤活保障房市場，是值得肯定的。」這位專家表示。

根據上海官方消息，上海市住房保障立法工作已經展開。《上海市住房保障和房屋管理「十二五」立法規劃》明確提出，《上海市共有產權保障房（經濟適用住房）管理辦法》將於2012年完成起草和上報工作，主要內容包括總則、共有產權保障房的建設、供應、售後管理、租賃管理、監督管理和法律責任。這個有可能承擔絕大部分回籠資金任務的保障房品種，將在今年得到立法層面的支持。另外，《上海市廉租住房管理辦法》和《上海市基本住房保障條例》的調研、起草和論證工作分別於2014年和2015年開展。這說明上海對其保障房開發、經營的思路已經基本明確，這一點，在全國來說也屬領先。

不過，也有業內人士認為，把改革的目標鎖定在大力推進保障房變現，這將對中低端商品房構成衝擊，同時也有違保障房原本的社會意義。

「現在上海等部分地區已經出現公租房租金高於普通商品房，限價商品房價格高於普通商品房的局面。另外，保障房過快變身為商品房，其保障功能的可持續性會受到影響。這說明地方政府對保障房定價機制和運作機制上仍以回籠資金為導向，而非保障民生。以生意人的心態經營保障房，我們擔心這種做保障房的思路，最終將導致民生工程的變種。」易居中國分析師傅琦表示。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)