北京通州大興房價觸底(圖)
清明「小長假」沒能阻擋京城樓市回暖態勢。來自北京市住建委網站的最新數據顯示，清明假期（4月2日至4日），全市住宅網簽總量為550套，其中新房成交462套，二手房成交88套。與去年清明假期481套的網簽量相比，上漲了14.3%。
記者近日到通州、大興兩區在售樓盤進行調查發現，2012年以來，北京商品房均價已連續兩個月小幅回升。在2011年12月下跌至最低點的2.4萬元/平方米後，今年前兩個月每平方米的銷售均價分別升至2.42萬元和2.428萬元，價格連續兩個月微揚。
業內專家指出，通州、大興區域量價回暖得益於剛需的拉動。主要有兩個因素，一是信貸政策對剛需首套房利率寬鬆，維持在基準利率以下；二是開發商降價銷售，兩個因素使得剛需購房者的經濟壓力減少。
通州、大興降幅同比超20% 量價正回暖
目前，大興區商品房均價為15325元/平方米。據北京中原地產的統計，這一數據相比去年同期的下調幅度達到了24%，明顯超過整個北京市7.9%的跌幅，降價幅度之大直接導致成交量的攀升。
在3月中上旬北京商品住宅成交套數排行前8名中，大興項目佔了4席。其中，龍湖時代天街，以12439元/平方米的均價成交了138套，位列第二；鴻坤理想城均價18824元/平方米，成交110套，位列第四。
與大興情況相似的是通州。中原市場研究部總監張大偉認為，截至2月12日，2012年年內通州新建住宅成交均價為15750元/平方米，比最近幾年的最高點（2011年一季度的20124元/平方米）下調幅度則高達21.8%。據悉，通州2009年至今，有400多萬平方米的住宅開發麵積，9成以上的項目土地成本在每平方米5000元以下，意味著大部分開發商能夠承受相當程度的降價。
3月25日，記者來到通州城區的富力金禧花園的售樓處，得知目前在售的樓盤為7號樓，3月18日剛開盤。大廳一側擺著一排銷控表，開盤僅一週，銷控表上顯示的用紅色標出的已簽約售出的房源已佔8成以上。在記者停留的約一個小時內，現場約有四五十人在看房。
銷售人員宋海伶告訴記者，自開盤以來，該樓盤銷量很好，目前位於中層的房源均售完。
就在售樓處二層，記者見到了正在參觀樣板間的王先生。他一邊仔細查看樣板間的格局和裝修，一邊與銷售人員詳細計算首付和月供金額。王先生看中的是7號樓2單元的702室，系東南朝向的兩室兩廳戶型，建築面積為87.55平方米，均價20958元/平方米。
王先生看中的這套房子總價約180萬元，而富力金禧花園在此基礎上還有兩重優惠，搜房會員享受2萬元抵15萬元的優惠，在此基礎上房價再打91折。此後又進行了一些優惠，最終的購房款為148萬元，為優惠之前總房款的80%，其實是變相打折近兩成。
交談中，王先生反覆講的一句話就是，「現在看好房子，只要能負擔得起就出手，來回觀望沒有意義」。
王先生祖籍安徽，在北京工作6年，供職於一家事業單位的研究機構，在海淀區四通橋附近上班。當記者詢問為何考慮在通州購房時，他回答道：「通州房價回調幅度大，現在還算能接受。」他同時坦言，目前唯一的顧慮就是上班時間問題。
京城房價總體仍將回調 首套信貸放鬆
記者在走訪通州、大興在售新樓盤時發現，目前首套房的貸款利率又進入到打折時代。經歷了去年的基準利率上浮10%，再到回歸「基準利率之內」，事實上目前不少開發商都在與合作銀行聯手，9折優惠並不新鮮，更有的能獲得85折優惠的待遇。
北京房地產協會副會長陳國強對記者解釋，目前從房地產政策層面來看，仍是持續調控，央行提出放鬆首套房貸利率，不得超過基準利率，而此前則通常是基準利率上浮10%，這實際上是一種糾偏措施，保證首套房的剛需購房者。
對剛需群體的購房需求，政府此前一直表示給予支持。在今年全國「兩會」上，央行副行長劉士余在新聞發布會上明確表示，對居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，確保首套房實行差別化利率優惠，鼓勵商業銀行向首套普通商品住宅貸款客戶提供優惠利率。
假設購買總價150萬元的首套房，計畫貸款期限20年，按照目前最低的85折利率計算，與去年首套房貸利率上浮到1.1倍的情況相比，總房價下降了10.7%。可見，首套房貸政策的鬆動給剛需人群帶來的購房實惠是顯而易見的，部分剛需已被撬動。
不過，當記者向售樓處工作人員詢問，首套房的貸款利率是否有折扣，得到的答覆是：「基準利率，目前全北京都沒有開始有折扣。」
剛需拉動樓市回暖
記者發現，2011年大興區房屋成交均價降幅達16%，而且僅從下半年看，該區域13個熱點項目中均價下降10%以上的項目就有7個。
2012年1月，大興商品房均價跌至調控後最低，為14996元/平方米。不過，2012年以來，價格未有持續回落的趨勢。總體而言，今年1月~3月整體價格穩定在低位，基本維持在1.5萬元/平方米左右，個別樓盤甚至呈現出緩慢上升的態勢。
北京房地產交易管理網的數據顯示，截至3月25日，3月份北京純商品住宅(不含保障房)網簽總量為4026套，3月的前三週中各周網簽量呈現逐步上漲趨勢。大興作為南城重點開發的區域，樓市熱度持續釋放，區域剛需盤暢銷。截至3月25日，大興區3月商品房住宅成交達到了1016套，總成交量佔據全市成交套數的比例達到了21.5%，成交均價為每平方米16012元，環比微漲。
對於通州、大興新樓盤成交量回暖，價格也略有上揚，北京房地產協會副會長陳國強對記者表示，總體來看，北京的房價還未調整到合理的區域，仍存在下調的空間。
他對記者說，現在北京樓市成交量上升，主要有兩個原因，一是房地產商的打折優惠，價格確實有所回落；二是，信貸政策有所寬鬆，這對剛需購房者而言，負擔減輕不少。
對於3月以來通州商品房成交量的復甦。中原市場研究部總監張大偉則稱，可以看到，通州的發展利好是剛性的，房價回落也是實際存在的，短期內通州成交量還將繼續升溫。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)