北京高端別墅一夜降了220萬元

「總價不到200萬，就可以買別墅了。」最近，陳先生的女兒剛剛誕生，雙方老人都從老家來到北京幫他照看孩子。瞬間多了幾口人，小家顯得有些擁擠。陳先生打算賣掉一套閑置的房子再購置一套新居，改善一下居住條件，而手頭還有些閑錢的他將目標瞄準了經濟型別墅。

位於北京大興的富力丹麥小鎮，是他目前看過的最便宜的別墅項目。「富力丹麥小鎮總價196萬起，還是精裝修。」陳先生告訴記者。

「總價比較低的疊拼別墅現在已經賣完了，目前我們還有聯排和獨棟別墅在售。」3月14日，富力丹麥小鎮的銷售員向記者介紹，以獨棟別墅為例，現在參加某網站的團購活動，優惠後均價可達到18000元/平方米。而在2010年市場最好時，該項目曾以25000元/平方米的價格推出獨棟產品。

相較之下，一套320平方米的獨棟別墅總價竟差220餘萬元。

別墅普降

儘管別墅項目向來以高端自居，在價格方面也一直號稱堅挺，但在此次降價潮中，富力丹麥小鎮並不孤獨。

2月下旬開盤的龍湖好望山就宣稱，最低優惠幅度達到8.9折。「8.9折是全款支付的客戶所能拿到的最低折扣。」龍湖好望山銷售人員表示，截止到3月底都屬於該項目這一批房源的開盤期，在此期間優惠力度不變，折後總價350萬元/套起。

「龍湖好望山以350萬元/套的起價，走經濟型別墅路線。」據亞豪機構副總經理任啟鑫分析，龍湖好望山地處順義新城，其周邊目前的別墅項目有納帕爾灣與水色時光兩個項目的尾房在售，其中納帕爾灣總價800萬~1000萬元/套起，水色時光更是千萬起價。「相比這兩個相鄰項目，龍湖好望山的售價可謂‘親民’許多。」

除了經濟型別墅，一些總價近千萬的高端別墅也在悄然降價。

「目前我們單套最低的總價是1100萬左右，根據付款方式有不同的優惠。」位於東南五環外亦莊的遠洋天著項目銷售人員如是說。

與其他別墅項目不同的是，遠洋天著所在地塊曾經是2009年的北京地王。當年價格最高的地塊為大龍地產以50.5億元摘得的順義地塊，但最終因無力支付土地款而被北京市國土局收回，遠洋的亦莊地塊得以成為2009年的總價地王。彼時，該地塊以48.3億元的價格溢價467.43%，被遠洋地產經過169輪競價最終拿下。以其規劃的24.2萬平方米的可售面積來計算，其每平方米樓面價高達19958.68元。

「您可以看到我們的外立面都是石材的，以我們這塊地的土地成本以及建築成本來說，即便我們現在是賣30000元/平方米，也是在賠錢出售。」上述銷售員直言。

然而，遠洋天著的實際成交價格似乎還並未達到售樓員口中「賠錢」的30000元/平方米。北京市住房和城鄉建設委員會的官方信息顯示，自2011年9月15日開盤銷售的遠洋天著，成交均價僅為25073元/平方米，較其報價下跌超過16%。

低迷的市場，使得別墅市場的打折優惠逐漸蔓延開來。搜房網數據監控中心的統計顯示，目前北京在售的別墅項目有97個，其中在今年3月打折優惠的項目共60個，超過了在售項目的一半，佔比達到62%。

銷量未升

在市場的跌宕起伏中，購房者也變得更加理性。

陳先生就表示，儘管富力丹麥小鎮的價格是他看過的別墅中最低的，但他卻並沒有購買該項目的打算，「雖然富力算是比較大型的開發商，但項目的社區環境、精裝質量等我都不是很滿意。」

以遠洋天著為例，低價銷售並沒有為該項目換來銷量。市住建委的數據顯示，自開盤銷售至今半年時間以來，該項目已取得預售許可證的140套房源僅成交27套，銷售回款不足3億，比起近50億元的土地款相去甚遠。

根據亞豪機構數據的統計，在剛剛結束的2月，北京市別墅市場共有34個項目實現成交，成交項目個數環比上月增加5個。但是在這34個有成交的項目當中，有半數成交量僅為1套，排名首位的龍湖好望山[最新消息價格戶型點評]也僅實現成交5套。2月份別墅成交總量僅為53套，比上月還減少1套，再創自2008年以來的月度成交新低。

「進入2012年之後，北京市別墅市場連續兩個月成交量都在50多套，僅是去年月度平均成交量的‘零頭’。」任啟鑫認為，其原因一方面在於房地產市場進入深度調整與轉型期，別墅市場也不可避免受到波及；另一方面別墅產品由於總價偏高，受眾客群相對較少，一般銷售週期較長，資金回籠速度較慢，因此這一階段綜合類房企多選擇主推旗下普通住宅類產品，暫時擱淺別墅類產品的策略，導致不僅新盤項目推遲推盤週期，大量老項目後期產品也逐漸減少宣傳成本。

據亞豪機構的監測，目前別墅市場成交的一個明顯特徵是，中端別墅佔據市場主導，中低端別墅成交有所增長，而千萬級以上別墅產品成交走低。以2月別墅成交為例，500萬~800萬元/套區間段別墅產品共實現成交16套，佔據了全部成交的30.2%；300萬以內的別墅共成交5套，環比上月增加3套，成交佔比也由3.7%上升至9.4%；千萬級以上別墅成交套數由上月的11套降至7套，成交佔比也下降了7個百分點。

「這主要是由於目前別墅市場當中‘倖存’的客群多為自住需求，這類客群對於性價比要求較高，並且多為中產階層，他們能夠接受的價格區間多在千萬以內。」任啟鑫表示，在目前整體房地產市場低迷的形勢下，別墅市場也不可能獨善其身，只有高性價比產品才能夠受到購房者的青睞。「因此多數房企也看到了這一市場表現，為了在競爭當中佔據優勢，越來越多的別墅項目加入到打折促銷的隊伍當中。」

而繼今年前兩個月別墅市場新增供應僅有3個項目、68套房源之後，3月上旬更是出現了別墅供應的「真空期」。任啟鑫預測，從3月下旬到4月份，隨著北京春暖花開的時節到來，別墅市場將出現一波集中供應的熱潮，「而項目在入市定價策略上必然會比較謹慎」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)