牛刀：地產四大軍團是如何出逃的(圖)
華南五虎全部趴下，招保萬金四大軍團正在實行降價混戰，牢不可破的中國房價泡沫正在悄悄的破了，「房價萬年漲」正在成為歷史上的一句巨大的笑話，和日本1989年的《煉金術》被日本市民當街焚燒的奇觀一樣讓人無限感慨。
歷史給中國開了一個玩笑。本來房價泡沫在2008年就已經破了，那時首先是恆大、碧桂園、珠江、富力和合生創展五大開發商，俗稱「華南五虎」資金鏈已經岌岌可危，房價下行趨勢明顯，結果，陰差陽錯央行多印出了10萬億的鈔票，給了開發商一個逃生機會。但是，絕大多數開發商好了傷疤忘了痛，高價拿地，爭當地王，一發不可收拾。
現在我們看出了什麼？除專業房地產公司外，其他央企涉及房地產的公司在2010年下半年紛紛開始退出房地產，大的樓市炒家在2010年第一次加息後的當月就開始出逃現在已經逃得光光，留下一些中小炒家正在做著房價反彈的美夢。
最早降價的是誰？
最早降價的開始是恆大地產，時間在2010年11月，距第一次加息的第二個月開始降價，將6900元一平米的樓盤，賣給內部員工3900元，美其名曰「給內部員工發福利」，結果，「內部員工」拿到指標轉手就賺錢。這是一種高明的營銷方法，規避了政策性風險，又推動了樓盤迅速熱銷。
隨後是萬科在北京上海等城市開始20%的降價銷售，以回籠資金，並期待在2013年有良好的資金流以便抄底。儘管萬科總裁郁亮隨後一口否認：萬科不是準備抄底，而是準備逃命。但是，事實上萬科藉此回籠了大量資金。隨後，上海市政府出面阻止房地產商降價銷售，以免影響上海拍出高地價，出臺了政策「降價20%要報政府備案」。這條政策其實封死了開發商下降的通道，很快便銷售不動，使得開發商回籠資金的速度一下降了下來。以後怕是連逃命的機會都沒有了。
再隨後，宋衛平在南京一豪宅項目，一期價格高達27000元一平米，以實際價格16000元一平米開始回籠資金，並在春節後開展人海戰術，招聘300名售樓小姐，用美女戰術試圖出奇制勝。
近日，保利集團在上海的一個樓盤單價從1.9萬元／平方米降至1.7萬元／平方米，而交房標準卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本，相當於8折優惠。隨後，另一龍頭企業招商地產全國22個在售項目同時啟動優惠活動，部分房源降價幅度達到15%。此外，金地、萬科、綠地、恆大、華潤等大型房地產企業也紛紛跟進。
春節後，我去杭州、泰州、江陰、天津等城市去考察，當時保利還沒有傳出降價的新聞，我就對當地一些開發商說：緊盯保利，只要保利開始降價，就表明中央政策不會出現任何鬆動。主要原因就是保利有深厚的背景。
混戰資訊
中國房地產市場始終是個資訊混亂的市場，一個原因是購房人對政府的資訊已經失去信任，也被房價搞怕了，開發商抓住這個心理只要和房地產沾一點邊的資訊就視作房價要反彈。這樣一來，社會和市場對此的敏感程度已經到了很脆弱的程度。
那麼，我們必須澄清幾個認識：
一是戶籍問題。戶籍在國際上不是預判房價走勢主要因素，戶籍制度只存在中國。因為中國人多，因為我們的社會制度從封建時代沿革至今，戶籍管理一直是比較嚴格的。從人口遷徙的歷史來看，時至今日，戶籍完全放開的社會基礎並不具備。不管地方政府出臺任何的居住證制度，給與什麼條件，一個現實就是，非戶籍所在地人口購買力並不高，更買不起所在地的住宅，對住宅的購買行為本可以忽略不計，但是，這樣一來購房指標就會遭到投機客的炒作，對房價調控纏身負面影響，但是，扭轉不了房價的走勢。
二是小產權房年年舊話重提。每一次提起這個話題，都被開發商進行一輪炒作，最後都市一陣風過，沒見過國土部門有什麼大的作為。這是十多年客觀現實。就像國土部門年年爬起來說，對開發商囤積兩年以上的土地，沒有開發的一律收回。天天只打雷不下雨一樣，沒有什麼實質性進展。
三是貨幣政策繼續從緊的態勢沒有改變。去年M2增速只有13.6%，2012年的M2增長速度將會在「兩會」上宣布，市場預期是不超過14%。那麼說明，貨幣政策沒有改變，繼續緊縮。只要這個數據不改變，房價下行的態勢就不會改變，地方政府對房價出臺的任何措施都不會對房價的走勢產生逆轉性的影響，只能拖延開發商的銷售進展。因此，地方政府擅自出臺任何「救市」措施，都會被叫停。無論輿論上怎麼鼓吹「救市」都不會成功，也是沒用的。
四大軍團是如何出逃的
招保萬金四大軍團的動向是值得重視的。很多開發商暴利之心不死，總是找到一些理由不降價。有的開發商寧肯跑路也不降價，其原因其實很簡單，他們認為一直挺住，政府肯定會「救市」，這其實是很荒謬的。
四大軍團當中，最危險的是金地。在海外債務當中，金地持有美元債務最多，今年6月到期贖回的壓力不小，很多樓盤不降價30%基本上沒有多大的購買力。當然，他們有可能展期，或者自己註冊一家公司接手債務，但是，都是權宜之計，只有快速回籠資金方為上策。6月份，對金地是一個嚴峻的考驗。
萬科是不用說的，保利也將加速出逃。這四大軍團不僅影響一線城市的房價走勢，也將推動二線城市房價向下調整。
「小陽春」只是一個遠古的傳說，不會在今年出現。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)