牛刀：2013年上海丈母娘要紛紛跳樓
《華夏時報》：你的很多觀點和看法很多都是發表在微博或者博客，而且它們在網路上都很火，這個時候，怎麼會想到要花那麼多時間去出一本書呢？
牛刀：我原來是中國最早一批寫博客的人，現在活躍的還有很多人，包括老徐、韓寒、李承鵬，他們都是當時第一批寫博客的。當時一直是用博客來發表自己的意見、觀點和看法，後來我覺得博客這個工具很難系統的理論闡述你自己全部的觀點，往往（最後只能是）一個觀點發表出來，很多網友看到這一個觀點後，他會依據這個觀點來做一些市場上的操作，這往往是比較片面的。所以，後來我就有一個寫書的想法。
《華夏時報》：《牛刀說：我們怎樣過上好日子》算是你的第一本書？
牛刀：不是的。我出版的第一本財經書是《窮人通脹，富人通縮》，是針對中國經濟泡沫寫的第一本。我在裡面做了一些關於貨幣、人口和房地產供給的大量調查以後，作出了大膽的預測——也就是2012年中國房價泡沫要破滅。這本書當時出來以後開始還沒熱銷，那幾個月的銷量並不大。但是，到了2011年10月份以後，銷量爆增，大家都找這本書看——很多人都感覺到房地產要出事，窮人通脹，就是窮人怕通脹.富人通縮,就是富人怕通縮。中國的經濟已經產生裂變了，它把一個經濟體裂變成幾大塊，把富人搞的更富，窮人搞的更窮。富人更富後，對生活對資產產生的不是幸福感，而是恐懼。窮人更窮後，沒有能力消費。這個經濟體肯定會出問題。
我寫的第二本財經書是《中國通脹世界通縮》，這本書因故延遲出版了。第二部財經書是在全球經濟的視角尋找中國經濟的再定位，因為正值中國加入WTO十週年，胡錦濤主席很關心這本書的出版，所以，做出了很多修訂，延遲出版了。
《牛刀說：我們怎樣過上好日子》是第三本財經書。如果對我前面兩本書有瞭解的讀者，讀起第三本書就更加瞭解和清楚資產價格的走勢，在跨期配置稀缺資源方面就不會出現大的失誤。
《華夏時報》：這種情況一直持續的話，將會發生什麼？
牛刀：這種經濟體最後的結果肯定有一個泡沫破滅的過程，而且在全球經濟史上我們看到最早的地產泡沫是拉美，隨後是越南和韓國，最後才是日本、香港到美國這十年房價泡沫破滅。這個泡沫破滅過程當中，和中國、日本、美國三國對比，我在《窮人通脹富人通縮》那本書全部進行闡述，包括中國的人口結構。
《華夏時報》：可以看得出，因為第一本書的成功讓你有更多的信心來寫新的書。
牛刀：我剛才說了，這是一個系列的寫作計畫。第二本寫的是《中國通脹，世界通縮》——就是在全球經濟體當中，中國的經濟怎麼融入世界經濟當中，然後我們有哪些優勢，我們有哪些弱勢，我們面對什麼樣的危機，我們有哪些機會。我主要就是寫全球經濟、國際金融的。但是這本書還沒有出來，在時間順序上它早就完成了，但是因為我們大家所知道的，我們國家出版業審查嚴格，所以我那本書做了很大的改動，做了很大改動以後，它就成為第三本書了。如果按照最初的順序，三本書連貫起來看是這麼一個過程：第一本是寫中國國內的經濟，目前我們應該怎麼辦；第二本寫的是全球經濟和中國的機會，中國未來的經濟發展的情況；第三本是老百姓應該怎麼過日子，最後歸根到底還是歸根到老百姓上。只有民富，才會有中國經濟的健康發展和長期繁榮。
《華夏時報》：也就是說現在我們看到的《牛刀說：我們怎樣過上好日子》你更多的是關注民生？
牛刀：原來很多人談民生，我認為中國這個時代已經不是一個談民生的時代，是要談一個民富的時代——怎麼樣保護老百姓的資產。但是，你也看到了，我們老百姓的資產在股市上跌的差不多，房市上也一樣，你們現在沒感覺到，我是感覺到了，在房市上的危機比在股市上的危機要大若干個N倍。
我預期很多事情會發生：
一是上海丈母娘出現跳樓。2013年，因為很多樓盤價格腰斬，2010年逼女婿買房的丈母娘沒有脾氣。我所熟知的一個朋友，被丈母娘逼著拿出全部家當買了一套房，280萬，現在同樣的房子掛牌價只有220萬。我預期那樣的房產明年會跌破200萬，那其實就有80萬不見了。現在整天回家就嘆息，稱自己的財富被「高位截癱」。上海丈母娘再也不說話。我安慰他說，使用價值並沒有變。
二是白領家庭紛紛斷供。許多白領家庭原本就沒有購房實力，七拼八湊的交齊首付，現在什麼生活成本都上升，薪水日漸縮水，月供卻越來越多，利息也越來越高。如果跌破了首付，那他供房有什麼意義呢？但是，很多人都認為房價以後一定會漲，因為有剛需存在。現在哪裡還有什麼剛需呀？有實力的家庭，把孫子一輩的房子都買好了，沒有實力的家庭，再降價也買不起。唯一的辦法就是托住房價繼續漲，那麼，只要再漲5%，商業銀行要拿出10萬億，試問，商業銀行有多少十萬億？那唯一的辦法就是印鈔，然後是貨幣崩潰，不可能的事啊。
三是房地產商大量破產。很多開發商之所以躲不過這一劫，就是對政府救市心存幻想。因為有2008年救市在先，不妨再來第二次。從目前來看，救市的跡像一點也沒有，也根本無法救市，貨幣幾無鬆動的跡象。就是鬆動，也不敢再往房地產上投放；即使投放，沒有20萬億給房地產，就無法拉動房價。開發商的紛紛破產實際上是自找的。
四是炒房客紛紛跳樓。炒房客根本就不相信房價會下跌，舉債炒樓。現在被套住了。儘管如此，他們還一如既往寄託政府救市，迎來房價又一輪暴漲。結果可想而知，連續三年的下跌是他們始料不及的。從日本房價泡沫破滅的時間推算，從2013年開始，大量炒房客開始跳樓。
五是建材鋼材水泥行業大洗牌。這些行業依托房地產業而生，這次將反受其累。
《華夏時報》：現在還沒到那個點？
牛刀：還沒有到那個點上，2012年是房價泡沫破滅，很多樓盤會跌回原形。2013年要普跌，也就是三四線城市開始補跌。因為泡沫都要破的。泡沫破滅後，會有一個市場自動修復的過程，這個過程日本花了五年，我分析中國最少三年。
《華夏時報》：你個人覺得未來中國的房價大概要跌到一個什麼程度？
牛刀：中國太大了，所以很難概況一下。上海、北京、深圳、廣州的郊外2011年已經開始下跌了。貨幣傳導房價上要一年的時間，跌到什麼程度，要看2012年一二線城市的市場表現。什麼資產都有價格高的時候，價格低的時候，老百姓不要在高位搶東西。
《華夏時報》：不過，有人曾說北京四環以內很難降下來。
牛刀：這個都是假的。舉個例子，雖然它不是北京的。上海的內環，郎咸平買一套房，將近1300萬，現在挂的牌是898萬，在徐匯區中心地段。上海很多人是租房子，我的一個朋友時寒冰，他租的是總價1400萬一套的公寓，他一個月的租金1萬塊錢，也就是說（房東）用租金來收回他的投資要花110年。在國際上，公認的這種租金和房價比是20-30倍，也就是30年之內收回租金房價是合理的，但是我們中國高出了3倍。上海我租住的房子（總價）是650萬的，但是我一個月的房租只要5600塊錢，（房東）要100多年才能收回租金。如此這樣，你說房子的價值在什麼地方？
第二個房價跟城市居民的收入應該有一個比例的，3到6年的家庭收入買一套三房，是合理的房價。我們不相信這些規律，也不相信你的租售比，也不相信空置率，這不是混蛋的事嗎？2009年，2010年，人都發瘋了，只要是房子就搶，不管多少價格。而且還有一幫誤打誤撞的普通老百姓在2010年把父母親的錢全部拿過來交個首付，變成自己的錢。所以我們最大的擔心是房地產最後出現的危機，要危及很多的家庭。開發商和炒房客虧就虧，沒有什麼關係，他們有的是資產。關鍵是不要傷及無辜百姓。政府大量建設保障房，其實也在準備這些家庭萬一住宅出了問題，就有住房可以過渡了。
《華夏時報》：房地產市場中，有沒有一種規律可供大家預測？
牛刀：我給大家講這麼幾個規律，我考察過美國的道瓊斯指數，日本的日經指數和香港的恆生指數，從這三個指數和房價下跌的時間點。從1989年開始，日經指數從4萬點跌到1.4萬點，只花了一年的時間，1989年日經指數下降見底是房價下降的開始，1990年、1991年、1992年、1993年、1994年日本房價連跌五年，而這五年當中日本的日經指數連漲五年，一直漲到3萬點。
美國的道瓊斯指數，最高點是1.46萬點，在房價下跌的第一年見底，到9400點，現在從9400點用了三年的時間漲到1.23萬點，都是房價在下跌，指數在上漲。香港恆生指數是一樣，1996年見底，1997年開始上漲，一直漲到2000年，漲了四年。這四年當中是香港房價大跌，跌到了68%。
中國是不是這樣走我不知道，我只是拿其它國家或者地區的房價泡沫破滅的情況和他們股市的表現做一個對比。我們應該有初步的輪廓，經濟都有規律的，這些規律都是相似的，而且這種規律是人類社會在經濟生活當中總結出來的，它與某些東西是一種真理，所以我們在這種規律當中還是應該摸索出我們共同的特點。
《華夏時報》：你是三劍客年齡最長的，也被那兩位看成是最能堅持的一位，你自己做研究，動力到底是來自於哪裡？
牛刀：倒不是，他們也在堅持。我原來都是做企業運營或者做媒體，接觸市場上的東西比較多。偶然的機會大家湊到一起，但是這個事情是國家一個大事，住房關係到千家萬戶的利益，整個住房的體系一破壞，整個國家制度產生改革。中國歷史上有三次土改，一次是毛澤東時代的打土豪分田地，一個是鄧小平時代的分田到戶為標誌的，都推動了時代的進步，改善了當時的生產關係，解放了生產力。現在面臨是第三次「土改」了，這次的落腳點一定要取消或者降低交易稅費，增收資源稅費，其他國家對資源稅徵收的很厲害。什麼叫資源稅呢？土地屬於資源，這個是要徵稅的，才能整個平衡中國社會的財富，大家都有一套房子，這套房子的資產是大家主要的資產，這套房子大家都有份，要平衡這方面整個社會才能平穩運行，經濟才能平穩運行。一旦個人的房產暴漲暴跌這個社會會發生變化，歷朝歷代都是這樣，其它國家是經濟危機，中國是社會動亂。當時我們包括建海、寒冰在這方面投入很多精力研究房地產，其它國家都是這樣，中國就特殊一點嗎？把數據全部找到，再理清這裡面的規律，很簡單，都是一樣，只不過時間節點不同，只要搞准了房價泡沫最後一定破滅（這個道理）。我們講軟著陸都是大家的心態，其實房價泡沫沒有一個是軟著陸，全是泡沫破滅。
《華夏時報》：國家調控之下沒有軟著陸的可能？
牛刀：調控也是逼出來的。各國政府對待房價泡沫解決的方式不同，日本是發布《土地融資限令》，不給涉及房地產的交易提供一分錢貸款，房價泡沫破滅；中國香港採取的是向市場「三年提供8.5萬套公屋」，香港隨後四年大跌68%。中國太大，採取的是兩種方式，一是限購，二是三年提供3000萬套保障房。別說3000萬套，有1500萬套保障房推出來，房價泡沫立馬破滅。沒有什麼軟著陸。
《華夏時報》：國家會不會托一下？
牛刀：托不住，我講個簡單的數據給你聽，2011年有的民間機構把北京的土地和房產的總值做了一個評估，有180萬億人民幣，可以買下整個美國的土地和房產。也就是說，房價每漲1%，就需要1.8萬億人民幣的貨幣支撐，那北京有房產的人都富了，全國民眾都要承受通脹。怎麼可能繼續？我認為，指望政府再托市可能只是開發商的一廂情願，政府不會這麼做。做了也只能托住一時，長久必崩。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)